曾经一套房子几个人抢的场景，在调控之后冷却下来。如今，房子再次变成了功能化的商品，开始接受购房人更加挑剔的检验。尤其是随着二孩家庭的增多，让更多的家庭在选房伊始就开始考虑舒适型、空间分配等实用需求。于是，开发商在打造新房时，也会在户型上花更多的力气。刚需在不增加空间面积的前提下，尽量多地增加可变的功能空间；别墅则增添了人性化的双首层设计，最大限度地追求采光和通风，增加舒适感。

在当前市场上，备受关注的都是户型实用、灵活、舒适的住宅产品，相比直接降价、品质做减法等应对调控的措施，开发商们显然希望通过户型产品的升级，用做加法的方式，提高附加值，寻求销售的突围。

市场现状

新盘户型被打造成“变形金刚”

“浪费”曾一度成为改善居住的象征，在三四年前的一次探盘中，某热门楼盘的主力在售户型存在明显的设计不合理，140平方米的三居室，无效交通空间达到了13平方米。而对此，项目负责人曾不以为然地认为，“有浪费才能说明是改善了，才能显出阔气。”

时过境迁，如果这样追求“阔气”的项目，放在当前人挑房的市场下，恐怕最终会落得滞销的结局。面对6万-7万元/平方米左右的新房价格，很难再有开发商敢去任性地“浪费”面积了。相反，更多的在售项目都在积极通过增加户型的实用性，来吸引购房人。市场上甚至出现了一批可以称之为“变形金刚”的户型。

对于可变空间的研究，万科依旧走在了前面，并推出了无限系产品。早在去年年底，北京万科就通过一场主题为“以性能向家致敬”的产品性能发布会，展露出万科引领行业革新的决心。万科集团副总裁刘肖表示，“从产品看，过去是商家定义产品价值的时代，而未来应当是客户定义产品价值的时代。”而可变的无限系产品也是万科在户型定制上的一次创新。

所谓无限系，就是万科通过建筑结构体系的创新，让整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与筑外剪力墙结构结合，满足力学要求。整个户型除了厨卫及管井位置不可变外，其余位置皆可根据业主需求定制属于自己的舒适空间。即便今后面临“双孩时代”的到来，户型也可从原本的一居、两居切换升级成三居甚至四居。

不仅是万科，很多新盘项目都在户型空间上增加了可变性。不久前刚刚面世的亦庄·金茂府就是其中之一。以往金茂“府”系产品往往为200平方米甚至300平方米以上的超大面积，户型也多为四居以上设计。然而此次亦庄·金茂府一改以往大面积大户型，主推130平方米小四居和150平方米标准四居。小四居中除双南向卧室及北向孩子卧室之外，充分利用9平方米功能空间为家庭提供可变化安排，同时也满足了家庭二胎的居住需求。亦庄·金茂府的相关负责人也介绍，“当孩子处于幼儿时期时，可以把功能空间布置成专属游乐室，独享游乐天地。随着孩子渐渐长大，游乐室相应地可以变为钢琴房或者书房。”

除此之外，房山区某项目即将推出的140平方米的四居室户型也在设计之初就刻意减少了承重墙的出现，使业主可以自由组合户型。室内的一间书房与次卧相邻，但中间并不是承重墙，有需要的可以将其打掉，扩大整个空间，如果有二孩需求的，可以将其隔开，增加更多的功能分区。

不难看出，在售的新盘项目纷纷都在讨好购房人，浪费已经不再是改善居住的体现，反而是物尽其用的项目更受追捧。

购房人

二孩催生多居室需求

之所以购房人更多地关注户型的实用性和功能性，主要还是由于二孩政策的放开，越来越多的家庭将生育二孩纳入未来规划。三口之家变为四口之家甚至三代同堂，不仅仅是多几双筷子那么简单，生活的方方面面都会受到影响。新成员的加入在很大程度上改变了家庭购房需求。

于是，随着二孩家庭的增多，两居变三居，三居升级四居、五居变成了改善，都对户型提出了更多要求。但同时，也因为新政后，改善购房的首付明显提高，压力明显变大，让不少家庭都希望在面积不大幅增加的前提下，拥有更多功能空间的目的。

家住大兴的王女士最近就因为怀上了二胎，打算换房。“2013年生了大儿子，现在上幼儿园了，自己一间房，现在有了二胎，希望能换个四居室，方便老人帮忙照顾，也能让孩子拥有各自的空间。”王女士表示，他们准备卖掉住的两居室，直接一步到位换个四居。但由于价格的因素导致他们只能选择100平方米左右的房子，于是市场上120平方米左右的四居室就成了重要的考察方向。

除了居室数量，购房人在买房时同样看重房子的功能空间安排，要兼顾功能性和私密性。有能力的家庭将保姆房、瑜伽室、钢琴房等功能区域设置都纳入考虑之内。

人口数量的增加对房子的公共空间要求更高，餐厅、客厅一体，空间要南北通透，厨房要足够两三人同时操作等具体细节要求更是家庭购房时频频考虑的问题。

家庭的购房消费能力不会随着新成员的增加而大幅提升。如何既能控制购房总价，又满足多居室、多功能空间的需求是很多购房人思考的最大问题。

“上次我看中一套四居，各方面都很满意，然而总价超出我们预期太多了，要是实在找不到合适的，我就再等等，不想将就买一套，或让自己承担超负荷的房贷压力。”王女士这样说。她一直希望能找到总价范围内，尽量多功能空间的项目。

业内人士建议道，“挑选改善房子，不能一味地只追求户型越大越好。实际上，好户型最关键在于功能分区合理、动静分离适度，不能浪费一寸地方。此外，好户型还要突出人性化，尤其是要考虑孩子和老人的生活需求，使他们住得更加便捷和舒心。”

开发商

迎合需求  功能最大化

购房人有对空间的需求，自然催生了开发商的研发能力。不久前，昌平万科翡翠公园加推了100平方米左右的三居室洋房，很快就全部售罄。对此，该项目一位负责人私下透露，“基本都是刚需，这些人选择小户型改善的理由很明显，第一是价格，用同样的钱买到更高性价比；第二是空间利用率，以及后期所能提供的产品附加值。再结合项自身及周边配套情况，‘宜居性’永远是排在第一的。”

同时，该负责人也表示，从开发商角度出发，打造这样的小户型改善产品，也是为了迎合当下市场中的购房者所需。“我们曾经历过2008年的房地产低迷期，了解到要在楼市调整期赢得市场，必须在产品上作出差异化竞争。”

亚豪机构市场总监郭毅也透露，由于刚需类客户更看重性价比，购房时，同等的总价比面积，同等的面积比功能，这就对户型空间的利用度提出了更高要求。市场上也涌现出了不少较为成熟的刚需产品，以小面积多居室的设计吸引购房人。

不仅是刚需小户型，洋房等改善型户型同样注重功能空间的多样性。联美地产总裁助理史明就极为看好洋房和大户型产品的市场空间，一来是因为大部分别墅产品远离市中心，配套不便，加之部分别墅产品设计不够人性化，致使别墅客户向大户型回流；二来是受二胎政策影响，不少30岁左右的改需一族对此需求旺盛。因此，如何在这类产品的舒适度上深挖，值得业界探究。

像位于北京大兴区的绿地海珀云翡项目，在户型设计中突出了人性化。不仅楼与楼之间有60米的楼间距，使得每个户型的采光都会变得更多，而且其主推的130平方米至150平方米的户型，也重点打造了儿童房，使其远离客厅，保持孩子独立空间。还有像昌平的泰禾拾景园推出的平层140平方米三居室，除了套房设计外，还增加了许多赠送部分，提高性价比。

除了常规的住宅外，连别墅开发商都开始追求户型的人性化设计了。不同于以往别墅地下空间幽暗潮湿，即将开盘的龙湖首开天琅，在产品设计伊始就坚持双首层设计，北向、南向皆形成了首层的进门设计，原本属于地下的空间也得益于此，采光十分充足，再加上较高的房顶设计，让项目的空间感更加明显。史明也认为，今年的别墅产品在突出设计感、艺术感、空间感的同时，向人性化进一步发展。

业内

做“减法”不如做好“加法”

开发商不遗余力地开发新产品，很大程度上是由于楼市进入买方市场，当自住需求成为楼市的中坚力量时，自住购房者在市场中日渐掌握了更多话语权。有业内人士表达出自己的观点：受困于土地成本和政府限价的因素，既然开发商难以在价格上做减法，那就干脆在产品上做好加法，以提高产品竞争力。而各种可变户型、实用户型的推出，也多少是基于此考虑。

对此，郭毅表示在情理之中，“‘价格减法’确实有一定风险，会影响自身的成本核算，也会给企业本身带来一些相对‘负面’的影响，甚至会引发前期业主不满，因此开发商一般不敢轻易尝试。再者，‘价格减法’的效果是否立竿见影，也是开发商的疑问与顾虑所在，因此其只能算是开发商为了搏市场的最后一招。”

鉴于如此市场情势，尽管在目前楼市行情尚未明朗的情况下，不少购房者都希望开发商能降价；但如今多数开发商没有降价意向，也有购房者不得不将目光转向附加值更多的产品。

提醒

避免户型过度“功能化” 影响居住舒适性

功能强大的小三居或者小四居的户型无疑成为许多购房者眼里的最佳选择。但需要提醒的是，在选择功能性更强的户型时，要看清房子的实际情况再做出购买决定，千万不要被一些“障眼法”迷惑。一些项目为了追求多功能分区，反而导致每个房间空间极其狭小，甚至无法放下衣柜，影响了居住舒适型。

业内人士认为，即使是小三居、小四居，虽然是实用性的住宅，但是在空间布局上也要达到一定的要求才能够不影响房间的功能及居住体验。首先，一些多功能户型的开发商，为了把三间房的面积做大，往往会缩减客厅的面积，使客厅开间变窄。但购房者对于客厅开间都有一定的要求，过窄的客厅就只能量身订造家具，给业主添麻烦。一般来说，小三房客厅的开间也要达到3.6米以上才合适。

对于多功能空间来说，样板间往往做得十分喜人，但需要购房人擦亮双眼，有的项目样板间存在的目的就是为了“诱导”购房人。所以很多开发商都会在样板间上做手脚。有时候会在面积上稍做扩大，或者专门定制非标准尺寸的家具，尤其是一些样板间为了追求功能性，摆放的床是1.3米或1.5米的，通过这种方法来让购房者感觉到“其实空间还是够用的”，但是真到入住时，想放下1.8米的床时，就会感觉到不对劲了。一般来说，卧室应不小于12平方米，否则放一张床之后可能连床头柜都放不下。

除此之外，对于一些主打赠送面积的户型来说，赠送的面积会在很大程度上影响购买决定。但购房人不能只简单考虑赠送面积的大小，更要考虑赠送的面积在功能上体现出的价值才是最重要的。像昌平某项目主打的三居室，号称赠送最多达20平方米，但实际上除了主卧、次卧的飘窗部分外，剩余的“赠送面积”主要是室外的楼梯间面积，由于该项目采用两梯两户的格局，每户电梯对应的楼梯间就成了相对独立的空间，被赠送给了购房人，但实际交房后，这部分空间往往因为是公共空间，物业不会允许业主私自纳入室内，因此最终只能作为鞋柜空间使用，并未像想象中那样增加了20平方米的使用面积。

因此，对于实用型的三居室和四居室来说，虽然面积较小，满足了改善的同时降低了购房压力，但同时，挑选时也要更加谨慎，兼顾到未来居住的舒适型才是合理的户型产品。

本版文/本报记者  李桁

●小贴士●

什么样的户型才是好户型？

什么样的户型才算好户型？在买房过程中，人们经常会发出这样的疑问。方正、采光、通透……好户型到底有哪些闪光特质？咱们一起来盘点。

好户型标准之一：方正

方正的房子整体利用率高。拐角会占用你的实际居住面积！如果家里人口本来就多，买的面积又不大的情况下，更加要选择方正的户型。这样才会让你实际居住环境最大化。

好户型标准之一：南北通透

尤其对于北方天气来说，南北通透的房子居住舒适，另外高层（6层以上）全南户型也值得考虑。值得注意的是，有些户型虽然被开发商称为“南北通透”，但其实是不算的。所谓的南北通透指的是贯穿客厅南北有窗户，能够保证空气对流。假南北通透户型的窗口一般都开在房间里面，为了追求通风，往往牺牲了卧室的隐私性。

好户型标准之一：避免走道

过多的室内交通空间其实是对住房资源的浪费。很多房子的走道其实都很窄，不能放东西只能用来走。其实就是白白占面积的。

好户型标准之一：功能分区宜鲜明

随着人们对住宅舒适度要求的提高，使用功能的科学分区便成为一种趋势。好的户型大体可划分为三个区块：公共活动区，像客厅、餐厅、门厅等，满足主人起居、会见客人的需求；私密休息区，供主客休息和处理私人事务的空间，例如卧室、书房、保姆房等；第三部分为生活辅助区，诸如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。

好户型标准之一：各个房屋面积配比合理

户型合理与否，并不在于是否麻雀虽小五脏俱全的精简，也不是大宅大屋气象万千的容纳，而是各个部分之间的比例关系。这种平衡，取决于设计者对房型的把握，更关系到日常生活细节。举例而言，在总面积不大的情况下，次卧只留有8—9平方米的状况很常见，这样的配比在实际使用中就难免捉襟见肘，很难施展。