2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年，一方面是市场继续保持很高的热度，二手房市场在一线城市回暖迹象明显，另一方面政策调控逐步加强，市场热度被一轮又一轮的调控压制。据诸葛找房数据研究院发布的《2018年上半年二手房市场半年报》显示，上半年二手房市场整体量价齐涨，二季度上涨较为明显，市场在慢热中稳定。其中，昆明二手房挂牌价从1月11796元/㎡上涨到6月12423元/㎡，半年累计上涨5.31%。

二手房市场量价稳定成常态

2018上半年，调控高压下全国多城热度褪减，量价稳定成常态。从全国20个重点城市挂牌量价变化来看，上半年二手房市场整体较为稳定，在政策调控压制和市场需求恢复的冲突中，挂牌均价呈现稳中缓涨态势，6月挂牌均价相较于1月上涨1.76%。

从时间上来看，2月份受春节返乡影响，二手房挂牌均价小幅下跌。由于新房供应不足，但需求一直旺盛，挂牌价格二季度呈现明显的上涨趋势，3月之后开启三连涨模式。

从挂牌量情况来看，全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套左右，3月份开始市场升温，挂牌量有所上涨。4月份，随着热点城市人才引进政策带动，政策限制的需求定期释放，部分观望需求开始入市，需求上涨带动市场价格上涨幅度较大，挂牌量也随之大幅上涨，高达12万套左右，呈现量价齐涨态势。随着市场成交量的上涨，挂牌房源被快速消耗，6月挂牌量微降，但相较1月份挂牌量仍然上涨14.17%。

2018年上半年，涨价、降价房源量逐月不断增多，整体市场较为活跃。从具体涨降价房源量变化情况来看，除2月份涨降价房源量下跌外，其他月份均在不断増长。其中涨价房源量方面，市场一直处于稳定增长状态；降价房源量方面，6月份降价房源量上涨较快。在价格方面，涨价房源量套均涨价14万，降价套均11万，涨幅不断上涨，降幅收窄，市场热度仍在持续。

昆明二手房挂牌价不足北京四分之一

具体到城市来看，在经过2018年上半年的市场变化后，全国20个重点城市6月挂牌价分化明显：北京、深圳、上海位于第一梯队，挂牌价摇摇领先于其他城市；广州、杭州、南京、天津位于第二梯度，杭州领跑二线城市，挂牌均价仅次于4个一线城市；苏州、珠海、武汉等城市受2017年去库存影响较大，加之其城市本身有一定的竞争优势，房价领先于其他二线城市；中西部二线城市房价与东部城市相比，仍然差距较大，重庆、昆明、长沙在选定的20个重点城市中排在最后三位，均价不足北京四分之一。

从各城市挂牌价变化幅度来看，14个城市挂牌价有不同程度上涨，6个城市挂牌价下跌。其中，西安、重庆、大连、长沙、昆明等城市由于市场较热，二手房交易活跃，2018年上半年挂牌价上涨幅度超过或接近5%。其中西安挂牌价涨幅最大，高达113%，其次为重庆，涨幅为8.9%，昆明涨幅排名第5。苏州、成都等城市受调控影响，经历了市场由热转冷的变化，上半年挂牌价累计涨幅仅在1%左右。而珠海、郑州、石家庄等城市由于前期市场涨幅较大，市场后劲不足，在政策高压下市场遇冷，挂牌价纷纷下跌。

从挂牌量变化幅度来看，13个城市挂牌量有不同程度上涨，7个城市挂牌量下跌。其中，西安、杭州上半年市场较热，北京之前被抑制的需求在上半年得以释放，半年挂牌量涨幅超过10%，昆明涨幅最少。而长沙、珠海、石家庄等7个城市由于前期涨幅过快，2018年上半年调控较为严格，市场渐冷，挂牌量下跌，长沙二手房挂牌量更是减少近10%。

昆明二手房挂牌价半年累计上涨5.31%

具体到昆明来看，受益于文旅地产的积极带动作用，2018上半年昆明市二手房挂牌价稳定上涨。数据显示，1月昆明二手房挂牌价为11796元/㎡，随后稳定上涨，4月涨幅加快，但随之被住建部约谈，6月市场迅速回稳，挂牌价为12423元/㎡，半年累计上涨5.31%。

同时，价格的上涨带动了挂牌量的上涨，1月至5月持续上涨，而6月受限购政策的影响，挂牌量大幅下跌，下跌26.53%。

从不同类型房源构成来看，3居室占比最高，所占比例超4成。从半年变化情况来看，1居室占比扩大1个百分点、2居室占比扩大2个百分点、3居室占比缩小1个百分点、4居室占比缩小1个百分点、5居室及以上缩小1个百分点。

今年7月1日，昆明出台楼市限购政策，暂停向未满18周岁的非本省户籍人士销售新建商品住房，非本省成年自然人限购1套新建商品住房。限购政策出台后，不少人预测昆明二手房将迎来“补涨春天”。但云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，市场不是简单的跷跷板，不可能出来一个政策就马上体现在房价上，而且二手房反映的是买房人真实的需求，并不那么容易炒起来。