近些年，昆明商业市场两极化趋势明显。一方面，商业成交面积以及成交均价均远低于同区域的成都、重庆；另一方面，租金水平却有些“虚高”，去年昆明商铺月租金高出二线城市均价200元/㎡……难怪有业内认为昆明商业地产有些“虚火旺”。

数据显示

上半年商业成交面积同比降14.1%

中国房价行情网监测数据显示，6月昆明商铺市场均价为16269元/㎡，不仅与一线城市相差甚远，同区域中也远低于成都（成都6月份商铺成交均价为26682元/㎡）。在仲量联行华西区零售资产管理部总监朱敏看来：“一直以来，昆明商业市场整体水平不高，特别是高端商业形态缺失，也是目前与同区域的成都、重庆等差异所在。”

一个更直接的数据是，在本地机构上半年昆明市场监测中，商业成交面积为29.86万㎡，同比下降14.1%。而同区域中的成都上半年商业销售100.3万㎡，同比上涨50.4%；重庆（主城）上半年商业销售107.6万㎡，同比上涨近60%。对比3地成交情况，昆明上半年还不到两地销售量的3成。

市场现状

租金水平过高催高商业经营成本

本地商业市场成交量不大，可商铺租金水平却不低，中国房地产数据研究院发布全国商铺租金水平数据显示，2016年，昆明的新兴商业中心租金为300~500元/㎡/月，中心区为750~1000元/㎡/月，高出二线城市平均租金水平约200元/㎡/月左右（来自中国房地产数据研究院数据，2016年全国二线城市租金中心区域为600~800元/㎡/月，次中心区为150~350元/㎡/月）。

“中心区稍好点儿的地段，位于二层的餐饮铺租金水平基本在800元/㎡/月左右，按照一个100㎡左右的小型餐饮店计算，每月光房屋租金就超过8万元，加上人工成本等，店面月流水要超过20万元才能有所盈利。”护国路旁一家餐饮店的老板算了一笔账。

这也造成本地商业市场经营成本持续增长，“以南屏街周围为例，除一些大型餐饮连锁和较高端的一些服装品牌外，一些小型门店基本都外搬了。”该经营户表示。

专家声音

主城区租金水平还将不断走高

由于前几年的城市项目规划中，商业部分新规划比例过高，造成目前商业市场整体供大于求，“商铺租金跟人流量很紧密，这是今后租金水平仍将延续人流量趋向性的主要原因。”一位业内人士直言， “未来商业市场将呈现分化加速趋势，一方面是主城区租金水平不断走高，另一方面是部分新开商业租金市场很难打开。”

记者在走访中发现，不少新开商业的租金低于市场平均水平。在西市区一家新开业商业体的招租告示上，打出最低80元/㎡/月的价格，工作人员表示，由于区位稍偏远，目前实际招租入驻率不算高。

不光是商铺租金水平，从整体租赁市场水平来看，目前昆明租赁市场价格整体仍存在不平衡态势，中国房价行情网日前公布全国31个省会城市租售比及租金回报数据，昆明租金回报率为2.97%，租赁回本周期需约33.7年，远高于国际通行的16~25年的合理回本周期。

“上半年包括住宅等在内的价格增势明显，增幅远超租赁市场的价格涨幅。”分析人士指出，在新房价格持续上涨的背景下，消费者对租赁市场价格期望值明显偏高，新房销售价与租赁市场的不平衡，也容易造成回报率继续下降。