“小复式”、“空中花园”、“飘窗阳台”等等这样一些开发商吸引购房者眼球的 “优惠赠送”都将成为历史。近日，昆明市规划局出台的《昆明市规划局容积率计算规则》自9月29日起实施。新规将严厉遏制开发商“偷面积”行为，住宅户内入户花园、空中花园等有顶盖的可供人活动的开敞、半开敞空间按阳台面积计算规定计算建筑面积，并计入容积率。据了解，已审批以及在售的项目则不受此影响。

    新规要点

　　多、高层住宅建筑标准层高不得超3.6米

　　《规则》规定：多、高层住宅建筑标准层高不得超过3.6米，单套户型室内中空部分面积不得超过30平方米，且不得超过单套建筑面积的30%。超出规定的，计算容积率指标时，每超出2.2米，则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算；超出高度不足2.2米的，则该层建筑计容建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。

　　在规定建筑层高标准的同时，充分考虑了特例情况：办公、商业建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑的建筑层高不受前款规则限制；大型商业用房或会议室、报告厅等建筑层高可根据功能要求确定，原则上不受层高限制。

　　为规避建筑顶部造型过高出现风荷载过大的问题，或顶部造型封闭后带来建筑面积增加过多，规定了顶部造型的占比及封闭原则，即：建筑顶部造型高度原则不超过建筑总高度的1/10。建筑顶部造型不得封闭，有顶盖无围护结构的，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。

　　此外，根据国家新出台的规定，要求住宅户内入户花园、空中花园等有顶盖的可供人活动的开敞、半开敞空间按阳台面积计算规定计算建筑面积，并计入容积率。

　　阳台“大面积赠送”将成历史

　　此次新规出台，最受关注的是阳台和入户花园的新规。过去国家规范对阳台、入户花园等半开敞空间没有明确的界定，而且其建筑面积全部都按投影面积的一半计算。在目前市面上主流产品中，很多入户花园、空中花园其实都是由结构内阳台演变而来的。阳台三面都是墙，在外面加一面大落地玻璃之后就可以变成一个房间。

　　新规实施后，三面临墙的阳台和住宅内的入户花园都将按全部面积计算，这使得今后开发商推出的户型中，“大面积赠送”将会大幅度减少。

　　新规对房价或无太大影响

　　据了解，由于已审批以及在售项目仍按照旧规执行，因此，新规短期内对市场的影响有限，而未来开发商产品的开发难度会增加，开发商在“偷面积”上的文章将越来越不好做。

　　对于房价而言，许多开发商实际已将偷面积的成本计算在房价中，单价卖得比周边的楼盘贵，新办法实施后，这些房子的单价可能会下降，但总价不会变得太多，不会对市场产生较大影响。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研也表示：“计算新规的出台，对房价来说没有太大的影响。一套房子，他卖的是一个总价，不能说因为这部分面积计算在内，价格就上涨。比如说原来卖8000元每平米，100平方米的面积，如果现在按120平方米来算，他总价还是按100×8000来算，不然它的单价是要下降的。目前来说，新规还有近一个月的时间开始实施，这段时间对房地产市场来说，影响不会太大。”

　　专家观点

　　新规或导致房企调整产品研发及收益核算

　　周大研主任认为，在目前的市场情况下，新规的出台并不是件利好的事情。“在市场好的情况下，这样的新规对开发商来说是件好事，某些方面给了他涨价的理由。但是在目前的情况下，或许并不是件好事，这种变化下开发商对收益问题、计算问题、投资问题、户型设计等等一些方面会需要调整，但对于房价来讲不会有什么影响。面积增加，但是市场不好，就还是只能维持原来的总价。或者说增面积，降单价，总价也不会有所改变。就现在的市场情况来说，新规的出台似乎不是一个好事情。”