冲刺110天跑量吧，开发商们！

　　一转眼，2014年就悄悄地过去了一大半，传统的“金九银十”即将来临。今年，政策的关键词“取消限购”带给市场的最大考验，是如何在取消限购的大背景下消化库存。数据显示，目前昆明的库存房源足够消化3至4年。那么在取消限购、不少购房者观望楼市的今天，如何让购房者重新点燃购房的欲望，是最近不少开发商在思考的问题。

　　时光如梭，前阵子还在做年中总结数据的开发商们，如今要开始考虑年底如何完成全年销售任务的问题了。如何在2014年最后的110天达标，如何让更多购房者认可自己的房源，如何让有购房需求的市民出手呢？

　　记者了解到，近日，大约有十多家开发商打出优惠的政策，诸如，经典、万科、俊发等。当然，据记者不完全统计，马上要到来的房交会，将会有40余个开发商拿出优惠政策，从而吸引购房者的目光。此外，明星效应、DIY、游园、回馈、比赛等多种花样营销也在近期纷纷出街。

　　最后的110天，开发商跑量的时间到了，是否能迎来年底的庆功宴，是否能完成2014年的全年销售任务，就看这110天，如何营销自己，让购房者动心，让投资客心动。那么在开发商准备起跑之前，小编带着大家一起去看看最后110天有开盘动作的开发商有哪些？并从土地供应、市场供应、营销、优惠等方面来服务即将买房的购房者们，让您轻松拥有自己最舒适的爱巢。

　　昆明商品房供应量增至2780万㎡ 库存够卖三至四年

　　昆明楼市库存够卖3至4年？这是真的吗？这么说，房价一定会降吧？近期准备置业的不少朋友内心也许都会有这样的疑问。随着昆明限购政策的取消，近期市场逐渐出现复苏，成交量阶段性回暖，很多人又会犹豫，传统的“金九银十”买房还是不买？

　　其实，开发商也在和购房者想着同样的问题，从今年八月起，昆明楼市的推盘量和相关活动增多已成为普遍现象，供需的平衡与否也随之成为热点话题。楼盘库存量大，价格自然是吸引购房者眼球的有力数字，加上明星的助阵和新颖的营销活动都是房地产商们迎接“金九银十”的方式。接下来就和记者一起看看，在2014年剩余的110天，开发商和购房者都在为眼前的“节点”做着哪些准备。

　　市场现状

　　成交量逐步回升 库存够卖三四年

　　随着传统的楼市黄金期“金九银十”的到来，昆明楼市的供应量和成交量均有所上升。回顾2014年8月份，昆明楼市正式取消限购，从效果来看，取消限购对市场成交有一定的刺激作用，但表现并不明显。众多取消限购的城市成交情况均不乐观，仅个别明文调整限购城市成交量回升。昆明取消限购后市场逐步复苏，成交量呈现阶段性回暖，但库存量较大难以短期消化。

　　据记者了解，从2011年到2014年，昆明市新增供应量由每年830万平米增长到2780万平方米，工业量增长近3.5倍，预计2015年增长同比2011年增长4.5倍左右，销售量自三年前的657万平方米，增长到目前将近1100万平方米。由此可以计算，加上存房量，昆明在售的楼盘预计能够销售3至4年。

　　从刚刚过去的8月份来看，昆明楼市就有较大的供应量。据悉，包括世博生态城低碳中心Ⅲ、绿地云都会广场B地块Ⅱ、荷香莲怡苑住宅小区Ⅱ、云南映象主题文化小区·城市公园广场（K地块）Ⅰ、昆铁盛和家苑、龙鼎财智中心Ⅲ在内的16个项目合计1083884.33平方米获得预售许可，相较于今年7月份645045.6平方米的预售面积，增加了438838.73平方米，环比增幅达68.03%。

　　据记者了解，昆明主城区及呈贡新区今年上半年共成交各类商品房达62599套房，同比去年上半年成交的47106套，增加了15493套，增幅超过30%。各类商品房成交面积为5365435.81平米，与去年同期成交面积4169255.8平米相比，今年增加1196180平米，增幅为28.69%。据悉，上半年的成交量不仅高于去年，同时也是自2010年以来连续五年同期最高的成交量，随着限购政策的取消，昆明楼市逐渐受到影响，无论是房价还是成交量上都有了一定的变化。尽管目前昆明各家银行都没有放松贷款政策，但近期的成交量都有回暖的态势，仅8月25日至31日昆明成交商品房2364套，成交面积就达到185460.94平方米。但业内人士表示，楼市库存量没有绝对的合理值，去化的速度才是目前的关健问题。

　　营销方式

　　“金九银十”来了 各盘销售增量花样多

　　随着8月12日昆明正式公开宣布取消商品房限购，昆明商品房成交量不断出现回暖趋势。各开发商纷纷想尽各种办法在为2014年仅剩的110天谋求销路，面对已经到来的“金九银十”和中秋小长假，举办各种活动吸引人气无疑是最好的营销方式。

　　DIY

　　自己手工制作月饼，不仅是和孩子一起来分享快乐的时刻，也是一个聚会交友的平台。在制作中回归童真，更是教会了吃货们一项制作月饼的技能。中秋作为团圆的节日，带着全家来感受快乐的氛围，一定会带来无限欢乐。城市山、龙斗壹号海岸城、实力玖如堂、涌鑫哈佛中心、金尚俊园等项目纷纷举办DIY月饼的周末中秋嘉年华活动。希望汇举办猜灯谜赢大奖，月饼DIY等活动。联想科技城举办中秋游园喜乐汇活动，不仅有冰皮月饼DIY、精油香皂DIY，还配有各种互动游戏。

　　游园

　　游园会一定少不了活力四射的孩子们和充满欢声笑语的童真。众多项目举办游园会，不仅是让未来业主对项目进行了解，更是在活跃气氛中，回馈市民的关注，回味幸福的童年时光的一种方式。近期，山海城邦·马街摩尔城商业示范区开放系列活动今日全面开启。名品特卖会、3D画展、缤纷游园会三大活动同步启动。Antony Morato、CK jeans、 Levi's等品牌全场3-5折，参与游园会的认筹客户和业主还有机会获得代金券。

　　明星

　　盛大的活动一定少不了音乐的陪伴，即将在10月31日开业的昆明西山万达广场就已经为大家在准备着一场音乐的盛宴了。据悉，万达广场将于9月27日在项目现场举行盛大的“亮灯仪式暨全民狂欢嘉年华”活动，届时张信哲、信乐团、李斯丹妮将现场献艺。著名歌星姜育恒也将在9月13日为红星国际广场爱琴海购物公园外立面华美揭幕，到场助阵，倾情献唱。

　　回馈

　　作为有品质，有实力的开发商一定也少不了对业主的感恩之心。众多项目为表达自己对新老业主的感恩，纷纷举办业主回馈活动、业主喜乐会活动。绿地香树花城、绿地云都会、银海白沙郡、东盟森林、南悦城、中豪优活城等项目纷纷为答谢业主举办精彩的中秋活动。

　　比赛

　　比赛作为一种竞技，不光是为了比拼输赢，更重要的是感受比赛过程带来的欢乐。开发商近期的比赛营销，不光有中望城的“雀王”争霸赛，也有第七街区携手CCTV《非常6+1》栏目举办的云南赛区大型儿童选拔活动，更有海伦国际举办的“吃月饼大比拼”。

　　优惠情况

　　营销大战来了 特惠房源不断

　　据记者了解，进入“金九银十”以及即将要到来的秋季房交会，开发商进入了推盘周期，纷纷着力应战巅峰时段。据悉，预计今年 9 月前后昆明楼市开盘项目约有 30 个左右，相比 8 月份的开盘情况，9 月的推盘量增长了一倍。大量购房优惠也必将在九月打响一场优惠之战。

　　据悉，将有大约16个楼盘在九月份迎来开盘，而9月的主推项目以刚需为主，为了推动项目营销，开发商的折扣优惠力度也是不断提高，同时，随着昆明秋季房交会的临近，房交会举办的“购房惠”活动也为地产商的优惠促销提供了集中展示平台，预计将有71个楼盘参展，参展面积3.1万平方米，相关产业49家参展，购房者不仅可以得到活动组委会统一提供的针对特惠房房款总额5%的购房补贴优惠，还有来自各开发商的大幅优惠。

　　从近期优惠情况来看，开发商都或多或少推出了总房价直减的措施，并且还能够享受一定额度的优惠，对于一次性付款与按揭付款也依旧保持一定的优惠。昆明联想科技城、兆丰六千城、国福现代城、恒大雅苑等项目在中秋来临直接纷纷推出优惠活动。

　　据了解，9 月计划开盘的部分项目中，除了呈贡等楼盘价格在4000-4500 元㎡左右，昆明主城区开盘价基本在7000-8000元/㎡左右。多数楼盘都有不同程度的降价。据悉，联想科技城举办首付分期活动，购房首付只需7万元起，并且“送”学位。国福现代城现购房全款可优惠4%，按揭付款优惠3%。俊发城一期购3万/张认筹卡，开盘可优惠2%，预计均价9000元/㎡。

　　购房者

　　青睐西南市区 观望多未出手

　　昆明在经历取消限购和一些楼盘降价的风波之后，终于迎来了被冠以“最佳购房季”的“金九银十”。2014年昆明的房地产市场对置业者来说，已经不再被开发商主导，更多的购房者都在“货比三家”，等待时机。

　　据记者了解，由于众多知名房地产企业纷纷在营销活动上打出降价牌，俊发湾流海直降800元/平方米，很多人都在问，昆明楼市降价潮来了？因此一部分置业者们也都抱着“再等等看”的观点，取消了近期购房的打算。市民杨先生告诉记者：“这几个月昆明的房价波动挺大，有涨也有跌，本想在今年换一套大一点的房子，准备到近期要举办的秋季房交会上看看，再确定买不买。”记者采访了解到，价格优惠、项目区位是购房者最为关注的问题，而近期的价格波动使一些准备购房的人变得纠结、焦灼。近期，频频出现的“4字头”、“5字头”的房价更是让一部分普通刚需购房者犹豫不决。

　　据了解，从近期房屋成交的数据以及楼盘开盘情况来看，购房者依旧青睐主城区的南北市区。今年上半年地铁正式开通，连通了南北市区，交通问题逐渐改善，众多楼盘开盘，地段好的项目依旧有不错的销量，也证明了房李嘉诚的名言——“地段、地段，还是地段”。楼盘环境和交通问题也逐渐受到关注，因此不断发展的西市区获得了首次置业及年轻置业群体的青睐。工作在大商汇的李先生告诉记者：“前兴路附近楼盘多，位置也比较好，自己也在附近工作，准备适时出手，但8000左右的房价稍稍高出自己的心理预期。”据记者了解，近三成的购房者意向区域为二环以内，约25%的的职业者可能会选择南市区，24%选择西市区。　

　土地市场平稳 “底价”刺激开发商拿地热情

　　中秋一过，秋天也就过去了一半，天气似乎还是显得有些闷热，“秋老虎”的威力仍不可小觑。仔细一算，2014年已进入110天的倒计时。对于2014年，你还有那些计划尚未完成，还有哪些目标没有达到，还有什么愿望没有实现。倒计时开始，努力吧！为即将结束的2014，也为那些还未达成的目标。

　　对于开发商而言，9月是一个需全力冲刺的阶段，房交会的火热启动，传统“金九银十”的房地产市场，年度销量目标的最后冲刺，据记者了解，从9月份开始，昆明主城五区有30余盘入市，而土地供应也将呈现“底价”入市，政府鼓励开发商拿地。这样的处境注定会让2014年的房地产市场在这最后110天的时间里把握机会，全力以赴。

　　关键字 土地供应

　　前10月供应地块5130.81亩，仅完成全年供应占比22.3%

　　冲刺，对于2014年的昆明楼市而言，已经是箭在弦上不得不发。就土地市场而言，想要完成任务，冲刺大关也必须到来。据昆明市国土资源局网站公布的数据统计显示来看：今年前8月，昆明累计供应地块98宗，供应面积3191207.37平方米，折合约4786.81亩，交易起价1264709.34万元；最终累计成交地块面积80宗，成交面积2928607.34平方米，最终成交金额1080121.1万元。

　　据此数据来进行计算，会发现2014年前8月，昆明土地市场仅完成供地计划的21%（记者从昆明市国土资源局了解到，今年昆明市计划供地总量将达到2.3万亩，土地供应总量应该基本保持与去年持平。），想在最后4个月完成土地供应计划，就需再供地18213.18亩，不冲刺似乎已经不太可能。对此，业内表示：在限购松绑之际，政府为了鼓励开发商拿地，通常会采取给地块降价的方式，刺激开发商的拿地热情。

　　另外，就最近9月份的供应情况来看，似乎并不乐观。据昆明市国土资源局的数据显示：截至9月10 日，预计昆明9 月仅有2 宗土地供应，供应面积为314 亩。

　　记者从昆明市国土资源局公布信息统计，9 月份昆明供应的2 宗土地面积约合314 亩。其中，9月1日成交的倘甸镇马街片区的一宗科教用地，单价为33.92 万元/亩，被昆明誉明投资开发有限公司摘得，用于开发城市综合体；另一宗则是位于呈贡七甸街道办事处一宗工业用地，面积为120.36亩。

　　而目前10月，昆明市国土资源局网站的数据显示，也仅有1宗地块的供应计划。据资料显示：10月16日，编号为KCXS2014-4的地块将采用挂牌方式进行交易，地块位于昆明市西山区马街街道办事处，地块面积

　　9598.98平方米，折合约30亩，地块属性为“批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地”，交易起价14700万元，楼面地价为2500元/平方米左右。

　　就此来看，前10月供应地块为5130.81亩，供应占比也仅为22.3%，完成供地计划依然十分困难。（云南信息报 王亚萍）

　　关键字 市场供应

　　近30个楼盘开盘 下半年开发商将全力卖房

　　就2014年上半年的楼市来说，“量价齐跌”似乎成为一种态势，就昆明市场而言，上半年的销量同比去年成交有所上扬，从6月起的“口头松绑”放松限购，到8月11日的正式发文取消限购，昆明楼市表现似乎一直在给予市场和购房者信心，但尽管如此，仍不能掩盖消费者的深度观望情绪。经过了2014年上半年的酝酿，再加之“金九银十”、房交会、年底冲刺等等节点的到来，9月开始的房地产市场将迎来2014最后110天的冲刺阶段。

　　据记者不完全统计，从2014年9月开始至12月，昆明将会有近30多个楼盘入市，9月份的推盘量则超过15个。从区位上分析，昆明主城四区及呈贡新区仍是主力市场，而北市区的表现则更为抢眼，青春誌、世博生态城、山水润城、实力玖如堂等项目都计划在9、10月入市。传统的居住热点区域西市区也有包括公园1903、红星国际广场、润城等在内的楼盘在9、10月亮相。

　　从物业类型上来看，除了传统的以住宅为主的楼盘项目亮相之外，2014下半年各区商业楼盘也有不少即将亮相。诸如，西山区的红星国际广场、公园1903、西南海、奥宸中心以及滇池时代等多楼盘有推盘计划；而盘龙区的中天置地广场、昆明广场、汇都国际三期等商业也预计在年底有推盘动作。官渡区云路中心、兆丰六千城；五华区的保利、实力壹方城等也会在2014年下半年和大家见面。

　　从优惠幅度上来说，9月的楼盘优惠幅度最为吸引眼球，除了“领购房补贴，买特惠房源”的秋交会大型优惠购房活动之外，各个楼盘更是凭借“金九银十”的“风头”大打优惠牌，俊发湾流海每平米降800元、天宇澜山推出特价房，价格区间在5900-6800元/平方米、金泰国际现房首付分期，等等这样的优惠力度无不吸引着购房者的目光。开发商可谓是攒足了劲，全力冲刺，而购房者经过上半年的酝酿和考察，也可以选择择机而出。

　　这样的市场表现，让购房者可以根据自己需求和定位，选择不同的楼盘和户型。而从推盘量上来看，房源充足，购房者也有空间根据的自己的实际情况来进行选择和比较。再看购房者最关心的优惠幅度，不管是优惠点数，直接降价还是各种方式的赠送，总有让你心动的，也让购房的实惠更直接。

　　业内访谈

　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研

　　政策松绑 开发商表现积极

　　对于开发商比较积极的表现和进入9月初就有不少开发商有开盘动作，昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远认为主要原因是：“2014年上半年的销售进度是比较缓慢的，进入年底，企业年度经营回款压力比较大。而进入9月则进入了每年的地产销售旺季。再加上政府调控政策松绑，限购取消，提振企业和购房者信心。”

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研也表达了同样的观点：“目前来看，整个楼盘的投放是比较扎堆的，供应量也比较集中，在这样的情况下就需要尽快的完成现金的回流，这也是当下开发商迫切要解决的问题。还有就是现在的时机是比较好的，传统的‘金九银十’购房销售的旺季，开发商肯定是要抓住这个机会。”

　　真正的购房时机 看动机看市场

　　对于最佳购房时机是否到来，石远给出了自己的看法：“买房的时机一直都有，关键看买房的动机，如果是为了自住（含一次置业和改善性居住）不必太纠结这个问题，昆明房价总体情况不会出现太大的波动，调整的空间也就1000-2000元之间，昆明房地产住宅的平均开发综合成本在6000元左右，昆明目前平均住宅售价8000左右，降价空间有限，关键是要找到适合自已的房子是比较困难的，购房者对项目企业、产品，服务了解的信息不对称，容易受广告影响。”

　　而云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研则认为，目前是一个比较理想的购房机会：“对于购房时机，是仁者见仁智者见智，但总体上来看，相对于去年、或者上半年来说，现在的购房机会是比较好的。现在可以选择的项目比较多，而且普遍都有优惠，优惠力度也比较大。也算得上是一个比较好的购房机会。”

　　市场“火热” 购房更需谨慎

　　最后，石远和周大研也给出了购房者在市场表现火热时应该注意的几点问题：“目前火热只是现象，本质也许是体虚的表现，购房者还是理性选房，问自已三个问题：1、我买房的目的是为什么，如果是为了纯投资或投机需要注意风险！2、我在哪里买房能提高我生活的品质，减少不必要的时间成本和交通成本。充分考虑家庭成员，工作场所，区域发展，三个因素！3、选择一个靠谱的开发商。不管是投资来说还是自住，首先就是要理性，不能盲目跟风，要根据自己的情况来进行选择。对于房子的质量户型地段等方面也需要尽量的认识了解，另外就是要拨开品牌看实质，不要被广告蒙蔽。”（云南信息报 张睿 见习记者 张翼鹏）