2014年，对于昆明楼市绝对是不平凡的一年。从“昆明房价，会降吗？”到“昆明房价，还会降吗？”仅半年时间，仅一字之差，其反应的是房地产市场的形势急转直下，而购房者：纷纷持币观望，等待抄底的心态。抄底，那市场的底在哪里？此时，记者将眼光集中在“地价”之上，看看土地价格，尤其是参考价值极高的“楼面地价”是几何？

   云南信息报《黄金楼市》记者，基于昆明市国土资源局网站1-8月完整的成交数据，进行初步的统计和计算，数据显示：2014年前8月，昆明累计供应地块98宗，供应面积3191207.37平方米，折合约4786.81亩，交易起价1264709.34万元；最终累计成交地块面积80宗，成交面积2928607.34平方米，折合约4392.91亩，最终成交金额1080121.1万元。就土地的供应和成交来看，与前3年相比，均出现大幅下滑，而楼面地价如何？

   就初步统计的数据显示：2014年，前8月昆明住宅用地的楼面地价平均值为1777元/平方米，商业用地的楼面地价平均值为3102元/平方米，流拍地块的楼面地价平均值为13316.17元/平方米。如果，按照地价占房价约25%的比例来计算，你所购买的房子的现实成本也就很容易计算，购房者，对于抄底也就更有信心。

（统计数据说明：工业、教育类用地不在此次楼面地价的统计范围内，流拍地块楼面地价计算为城镇住宅用地、商业用地的楼面价格，容积率计算方式，均采用最大值计算求整体的楼面地价平均数值。）

    房价与地价关系

    昆明市房价比 地价权重25%在范围之内

    房价和地价之间关联度如何？昆明市国土资源局，（2011-12-20）就在其官方网站做过这样的回复：（以下是网站的文章再展示）。

    昆明的地价综合全国省会城市来看并不高，而且就某宗地地价的高低是根据其地块所在区位、周边基础设施配套情况、规划容积率等综合因素决定的。房价和地价的关系，出发点不同、观察的角度不一样，结论就不一样。在社会平均利润率比较低的情况下，以成本确定房价是正确的。如果房地产开发利润率很高，成本对它的作用就不会太大。

    商品房的特点是具有商品性，商品房价格取决于市场需求，由市场定价。土地取得成本的增加或降低，并不会对房地产用地公开招拍挂价格带来多少影响，即不会因为建设用地取得成本的变动而影响市场价，最多就是压缩了房地产商的利润空间和政府的收益部分。

    此外，房价由土地成本、建安成本、税费和利润四个部分组成，地价的变化会影响到房价，但仅是构成房价的一个因素，所占的比重不大，在2006年国土资源部对地价进行了调查，地价所占房价的比例为30%，昆明市基本上在25%范围之内。

    而真正影响房价的高低的主要是取决于市场供求，如果商品房市场需求大，即使是成本很低，商品房价格也是随行就市。

   土地总量

   前8月昆明累计供地4786.81亩完成供地任务21%左右

    地块的供应和成交，在很大程度上决定着未来市场1-5年的商品房供应量。

    据昆明市国土资源局网站公布的数据统计显示来看：今年前8月，昆明累计供应地块98宗，供应面积3191207.37平方米，折合约4786.81亩，交易起价1264709.34万元；最终累计成交地块面积80宗，成交面积2928607.34平方米，折合约4392.91亩，最终成交金额1080121.1万元。

    据此数据来进行计算，会发现2014年前8月，昆明土地市场仅完成供地计划的21%（记者从昆明市国土资源局了解到，今年昆明市计划供地总量将达到2.3万亩，土地供应总量应该基本保持与去年持平）想在最后4个月完成土地供应计划，就需再供地18213.18亩。

    另外，就最近9月份的供应情况来看。据昆明市国土资源局的数据显示：截至9月10 日，预计昆明9 月仅有2 宗土地供应，供应面积为314 亩。

    记者从昆明市国土资源局网站公布信息统计，9 月份昆明供应的2 宗土地面积约合314 亩。其中，9月1日成交的倘甸镇马街片区的一宗科教用地，单价为33.92 万元/亩，被昆明誉明投资开发有限公司摘得，用于开发城市综合体；另一宗则是位于呈贡七甸街道办事处一宗工业用地，面积为120.36亩。

    而对于10月份，昆明市国土资源局网站的数据显示，也仅有1宗地块的供应计划。据资料显示：10月16日，编号为KCXS2014-4的地块将采用挂牌方式进行交易，地块位于昆明市西山区马街街道办事处，地块面积19598.98平方米，折合约30亩，地块属性为“批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地”，交易起价14700万元，楼面地价为2500元/平方米左右。就次来看，前10月供应地块为5130.81亩，供应占比也仅为22.3%。

    住宅地价

    昆明前8月整体楼面地价1777.4元/平方米

    就土地市场而言，城镇住宅用地依然是2014年前8月的土地供应重点。据统计的数据显示：2014年前8月成交的城镇住宅用地的累计宗数为29宗，地块面积为1532642.77平方米，折合约2298.96亩，成交金额为648437.5万元。

    按照地块的最大容积率来计算，2014年昆明前8月的城镇住宅用地的成交楼面地价平均值为1777.4元/平方米。其中，楼面地价最高地块6024.60元/平方米，为编号J2013-005-12的地块，该地块面积63915.7平方米，地块位于五华区红云街道办事处岗头村片区，其容积率为>1且≤1.1，成交价格是底价42357.418万元，紧随其后的楼面地价为4285.78元/平方米，地块的编号为KCGD2012-23-A14-A2，其地块位于官渡区六甲街道办事处，地块面积141584.26平方米，地块容积率为1<R≤1.05，成交价格为底价63714万元。

    事实上，不得不承认的是：昆明市保障性住宅近600元/平方米的楼面地价整体拉低了昆明的城镇住宅用地的楼面价格。如除去今年几宗保障性住房用地，其楼面地价在1988元/平方米左右；整个前8月最低楼面地价（范围为昆明市）为编号KCJ2011-11的地块，其位于昆明经济技术开发区洛羊物流片区05-14#地块，地块面积97115.82平方米，容积率为>1且≤2.5，成交价格为底价18791.43万元，拿地企业为昆明经百实业有限公司，其楼面地价仅为773.98元/平方米。

    而就目前昆明市场上三环以内的新房价基本在7500-8000元/平方米左右。

    商业地价

    前8月昆明整体楼面地价3102元/㎡

    从统计数据上来看，商业用地的成交占比，依然没有超过城镇住宅用地。据统计的数据显示：2014年前8月成交的商业用地（包括商服用地、商业/金融/住宅用地、住宅餐饮等）性质地块达64宗，成交面积715679.37平方米，折合约1073亩，成交金额311558.84万元。

     按照地块的最大容积率来计算，2014年昆明前8月的商业用地，楼面地价平均价值为3102元/平方米。其中，楼面底价最高为9768.76元/平方米，地块为编号KCD2011-35的地块，其位于昆明滇池国家旅游度假区海埂片区前卫西路以南地块面积为11669.85平方米，容积率≤1.5，起价为8137.5万元，最终成交价格为17100万元，拿地企业为云南山水房地产开发有限公司；紧随其后的是9001元/平方米的地块编号为KCGD2012-23-A-8的地块，地块位于官渡区六甲街道办事处地块面积16377.24，容积率为≤0.5，成交价格为底价7371万元，拿地企业为云南城投置地有限公司。

     就昆明主城地块来看，商业用地的楼面地价高于3100元/平方米，来自寻甸、高新区、呈贡新区的地块整体拉低了楼面地价。除去三个区域的地块，昆明主城四区的商业楼面地价在3795元/平方米左右。

    而目前昆明二环以内的商铺、写字楼价格基本为9000元/平方米起。

    流拍

    昆明前8月流拍地块整体楼面地价13316.17元/平方米

    是什么原因导致了，2014年前8月的土地流拍？

    就统计的数据来看，地价太高，或许是本质性的问题。据统计的数据显示，前8月昆明土地市场累计有10宗城镇住宅用地和商业用地流拍或中止交易，面积达141266.97平方米，折合约211亩，流拍土地出让金达114544.08万元。

    按照地块的最大容积率来计算，其楼面地价均值高达13316.17元/平方米。如此天价的楼面地价实属罕见。其中，楼面地价最高地块为32403.17元/平方米，地块编号为KCPL2012-5的地块，地块位于盘龙区青云街道办事处，地块面积为12138.81平方米，地块属性为批发零售用地，地块容积率为≤0.1，交易起价为3933.36万元。而同属一个批次地块，楼面地价均超过3万元/平方米。据记者的经验判断，或地块面积公式错误导致“中止交易”。

    除去该批高楼面地价地块，昆明前8月流拍地块的楼面地价为2394元/平方米，城镇住宅用地的楼面地价接近3000元/平方米；而商业用地的楼面地价为2300元/平方米左右。流拍地块的地价整体高于成交地块地价。

    对比（数据链接）

    2013年（截止8月17日）全国住宅用地楼面地价前十名（剔除配建保障房后）

    排名城市地块楼面地价

    ●北京朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块 48444元/平方米●北京丰台花乡夏家胡同地块 45819元/平方米●广州海珠区南洲路1026号地块 34590元/平方米●北京朝阳区孙河乡西甸村W地块 28560元/平方米●北京朝阳区孙河乡西甸村G地块 26358元/平方米●北京朝阳区孙河乡西甸村F地块 25930元/平方米●广州白云区沙太南路623号之一 24997元/平方米●广州白云区同宝路8号、10号地块 24075元/平方米●广州白云区沙太路梅花园20号地块 22511元/平方米●北京大兴区旧宫镇绿隔地区建设 22320元/平方米（云南信息报 王亚萍）