507套，这是昆明楼市在国庆黄金周前 6 日给出的成交数据。在国庆前一天信贷松绑利好刺激下，本地楼市却并没有太大的起色，日均 84.5 套的成绩较 9 月逊色不少。值得注意的是，中国某研究院近日发布的百城房价指数中，昆明样本均价显示为 8112 元 / 平方米，环比价格再降 0.5%，业内分析，价格继续探底的背景下，信贷市场的明显效果还需等待时间。

促销声势难敌出行影响 黄金周成交“缩水”

就在去年 10 月，昆明楼市成交量首度超过 15000 套，日均成交成绩也超过了500套，相比之下，今年的成色无疑褪色不少。从昆明房产交易网的成交数据来看，除了日均不满 100 套的平均业绩外，在10月 3 日昆明市场成交更是显示为套，也创下了近两个月以来日均成交数据的最低值。

9月份，受传统推盘旺季和房交会等市场利好因素刺激，昆明楼市一度显示出回暖的态势，全月总成交数达到了13500套，创下了今年的成交最高值，其中国庆前一天更是显示成交达到了 590 套，相比8月份的数据环比增加了 55%。“值得注意的是，从 9 月成交面积来看，也显示明显的增势，这也在一定程度上显示出 9 月市场数据的‘成色’。”业内人士直言，包括9月举行的昆明房交会在内，成交套均面积也都显示出一定的利好。

事实上，对于 10 月份的市场“成色”，还在 9 月初本报所做的一期关于四季度预期的稿件中，本地分析人士都直言，受市场放量和政策转好等因素刺激，四季度还将明显井喷。不过国庆期间成交低迷也让这种预期增添了不少的隐忧。“虽然节前市内主要的在售楼盘基本上都提前放出了国庆促销声势，不过整体来看，长假出行对市场的影响还是很大。”一处楼盘销售的工作人员告诉记者。

9月昆明样本均价 8112 元 市场观望情绪仍浓

在采访中，对于成交萎靡指向的市场观望情绪，也不仅仅是存在于新政所需的时间“发酵”上。“目前市场整体价格持续下行，也导致购买力观望情绪明显加重。”

就在本月初中国某研究院发布的百城房价指数中，9 月份全国百城住宅价格环比下跌 0.92%，已经连续第 5 个月下跌，而且本月的跌幅还进一步扩大。

昆明方面，最新的百城指数也显示，9月昆明房价环比下跌了 0.5%，样本均价显示为 8112 元 / 平方米，虽然已经创下了近两年的该指数中样本均价最低值，不过仍在西南区域省会城市中领涨。“市场去化压力仍是昆明未来重点解决的难题，这也造成未来一段时间价格仍有 下行的空间。”业内人士分析。

而这也是 10 月开始后市场的一个大趋势，记者从市场了解到，仅从月初销售端给出的价格幅度来看，价格最高优惠幅度超过了 5%，除此之外，部分项目还给出了低至 1 成以下的首付补贴优惠。市场分析显示，四季度作为开发商放盘冲量期，楼市项目也可能集中入市，“大量入市之后，也需要市场购买释放出更大需求。”分析显示。

限贷松绑“利好” 将集中在二套房释放

而这，也让市场更急迫需要看到央行在国庆前宣布全面放松限贷的“效果”。不过，随后国内市场的反应中，除了传言绿地提价等个别事件外，成交却集体遇冷，也证实了刺激效果还需要时间。“特别是各金融机构细则并没有完全落实，也很难刺激更大的购买力增长。”本地研究人士直言。

“相比最低 7 折利率，二套房认定松动对市场的刺激利好作用更大。”业内分析人士直言，利率折扣之前也一直存在，不过由于房地产风险指数原因，也早早地为市场所抛弃，而二套房的贷款者抗风险能力更强，是更优质的资产，限贷放松也更容易获得银行放贷。

“短时间内来看，出于风险考虑，7 折利率很难大面积铺开。”本地一位房地产研究人士直言，不过对于二套房认定的“限贷”松绑，无疑也是购买力释放的一大利好。“年底虽然银行有吸储考核，不过也同样是金融机构业绩冲量的时间。”分析显示，在缓冲期后，银行也可能集中出台相应的松绑信贷的细则。

而松绑时间，最快也可能在十月中旬到来，根据国内多地相关的报道数据，本月中旬还可能出现一股密集的限贷限购双松绑的情况。而这无疑是市场购买力释放的巨大利好。“特别是刚性需求在前几轮价格刺激下密集释放之后，房地产市场购买力结构也面临着不小的调整。”本地地产研究人士顾刚接受采访时表示，今年秋季房交会套均成交意向面积超过了平方米，也是这种改善性需求市场空间释放的一个表现。

市场“迎合” 四季度品质住宅销售预期井喷

市场分析，一旦政策细则“落地”，市场的改善性需求可能迎来小范围的井喷。从本地来看，市场结构的改善性需求进一步释放，来自昆明房产交易中心的数据显示，9月昆明楼市成交面积接近 100 万平方米，连续两月套均面积接近 80 平方米套，也高出去年同期近 10%。

“在价格下行难以成为需求释放的刺激背景下，开发商也将市场竞争转向了品质和配套。”业内人士分析，从近两月昆明楼市的推盘情况来看，品质住宅和高配套基本成为“标配”。仅在 10 月份预期开盘的项目中，除了公园 1903、滇池 one 等定位高端住宅的项目外，在其他项目中，学区房、高绿化率也是项目宣传的共通点。

“限贷松绑后释放出来的改善性需求的集中释放，可能带动品质和配套较高的项目在短时间内的销售。”一位业内人士表示，包括刚需在内，受市场需求转向的刺激，未来也可能走向更多品质性的刚需。“从这点来看，高品质住宅等改善性需求的增长，未来房地产市场的结构也趋向更加合理。”分析显示。