继“限购”取消蔓延后，“限贷松绑”，再次成为2014年楼市的重磅弹药，这一政策也似乎十分符合开发商、购房者的自身策略需求。但“认贷不认房新规的出台，是否真的能够称得上是低迷楼市一剂良药，让低迷楼市迅速升温？”显然，国庆期间及最近全国各大城市的成交表现，确实没有让众多开发企业失望，而一些一直坚持观望态度的购房者也确实没有吝啬自己的钱包，开始在房产投资上表现出一大波的热情。不少开发企业也借此机会在市场上展开快速营销攻势，“国企期间，某盘热销多少亿元”的广告迅速出街，昆明亦不少见。

新政预判

网传下月二手房满2年免征营业税

昆明调整二手房营业税或将实现

近日，关于“下月二手房满2年免征营业税”的传言在网上疯传，闹得沸沸扬扬。有网友称，政府不淡定了，要竭尽全力力挺楼市。那么，从目前的情况来看，政府是否又有新政策要出台？

今年以来，网传楼市新变动似乎已经成为一种常态。出乎意料的是，今年的多个传言都变成了现实。上半年，传言房价要跌了。转眼之间，昆明的一些楼盘相继公布了降价的信息，虽然不排除部分炒作的嫌疑和文字游戏，但某些楼盘的价格确实是下降了，有的楼盘还引发了之前已成功购房的业主“讨说法”的事件。8月份前后，网络上、朋友圈里，传言要取消限购的消息铺天盖地而来，最终8月11日，取消限购的政策正式落地。9月，有关即将要放松限贷的消息又传播开来，楼市又炸开了锅。如今，“认贷不认房”的爆炸性消息成为了铁板钉钉的事实，“七折利率”实现的可能性较小，各银行根据具体情况执行。

近几天，网上关于“下月二手房满2年免征营业税”的消息传出，又引起一片哗然。有报道称，消息来源是微博上的地产经济学家、方圆地产首席市场分析师邓志浩发表的微博。记者看到，邓志浩10月11日15：26发表的微博称：“重磅：网传11月将调整二手房交易营业税，原满5年的普通住房交易免征营业税，将调整为满2年的即可免征。从目前全国楼市情况看，各地限购放开刺激未如理想；限贷放开也面临银行额度不足的问题，所以减税很有可能成为新一轮楼市松绑的着力点。”

记者致电云南省地方税务局，工作人员称，目前没有接到要调整二手房免征营业税的通知，目前仍然按照购房满5年的普通住房交易时可免营业税，以房产证上时间为起算标准。

业内观点

刺激二手房成交

免征营业税应早些实施

记者梳理了一下关于调整免征二手房营业税的政策，发现近几年来有过两次调整。2008年12月，财政部和国家税务总局共同推出了《关于个人住房转让营业税政策的通知》，文件规定，“自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”

营业税优惠政策实施后，各地二手房价格均出现价量齐升的局面。全国70个大中城市房屋销售价格指数环比从2月、同比从4月开始上涨。在政策实施将满一年之后，2009年12月，国务院提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。

从政策实施的背景来看，2008年由美国次贷危机引发的全球性经济危机开始蔓延，中国也受到了很大的影响，政府出台了一系列刺激经济增长的政策，力图通过拉动内需来拯救危机。2009年，中国经济表现较好，二手房价格上涨，政府又调整政策，抑制投机性需求，控制房价过快上涨。

对于“下月二手房满2年免征营业税”的传言，有业内人士认为，政策过度放宽，很容易导致投资性需求的不良发展，调整营业税的可能性很小。但也有人认为，松绑限购、限贷并未能达到预期的效果，所以不能排除税费新政的落地。

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，目前，整个宏观经济的状况不是特别好，房地产作为经济的支柱产业，应该让这个行业归回市场。交易一套二手房，要交八个税种，100万的房子起码要交11万左右的税费，在一定程度上抑制了部分购房需求。政府应该把捆绑地产行业的束缚放开，二手房满2年免征营业税的政策不是有没有可能落地的问题，而是早就该实施了。

“调整二手房满两年免征营业税的可能性还是有的。目前二手房市场的成交并不是特别理想，一旦新政实施，加上之前松绑双限的利好，将会很大程度上刺激部分购房需求的成交，毕竟满两年免征营业税可以省下一笔不少的税费。”北京路一家中介公司的杨经理表示，现在楼市进入调整期，一切都有可能发生。（云信 黄丽）

后市预判

解决融资困境

房企需加快去库存步伐

在业内人士看来，这样的立竿见影效果，似乎更具备了“少数性”。“首先，政府放松信贷肯定是个‘好消息’。此前一段时间银行房贷比较严格，阻挡了一部分有购房需求的人，这次房贷松绑，最大限度地把这部分置业者的需求释放出来。”云南财经大学教授张洪，将信贷松绑的效果更多锁定在了部分被限制的购房人群身上。昆明风之铃市场调查公司CEO石远也表示：“认贷不认房新规的出台，对楼市肯定是利好消息，必然有促进作用以及短期的拉动作用。”

但这样的促进作用，可以持续多久，能否真正达到提振低迷楼市的效果？似乎，看好的并不是太多。张洪认为，一直以来不受银行信贷限制的置业者，会不会在此时，继续选择观望？还有待观察。不仅如此，商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平，还特别提出，这对于不少企业而言，可能是最后的“逃命机会”，在他看来，融资市场的“毒瘾”一旦发作，想要彻底平复，似乎并不容易。

此外，信贷松动，是否就能够真正达到调控部门的预期，这依然是一个问题。

对此，有业内人士设问：一旦“新政”对市场刺激失效，政府部门是否还会继续，采取进一步的“提振”措施？张洪分析，从以往中央政府的风格来看，不会对楼市进行过多的干预，主要还是让市场来自行调节，遵守市场规律的要求，指望未来出台新政，目前还不太现实。

但亦不乏有专家表示，与信贷政策的配套措施出台，似乎才能够达到最佳效果。如房产税、不动产登记等配套政策。显然，这些配套调节手段目前依然不完善。

据石远分析，从目前来看，限购逐渐放开，限贷放开趋势也很明显，加上对于银行而言，按揭贷款是优质核心业务，肯定舍不得放弃，在未来，银行房贷利率优惠重现是必然的。接下来，政府部门还有可能用一双看不见的手，即市场调节之手，通过税收等手段，双管齐下，稳定楼市。（云信 张睿）