自2002年，万达“高调”入昆后！过去12年间，全国一线地产大佬进军昆明的脚步再也没有停歇过。已齐聚招商、保利、万科、中海、恒大、龙湖、绿地、万达等一线大腕的昆明地产圈，在2014年上半年再添新贵：如华润置地、金地等全国一线品牌；此外，今年7月，一向神秘的“绿城”也借道中原集团布局昆明北市区。

近日，在第十届泛珠区域合作与发展论坛暨经贸洽谈会上，昆明市共签约了18个招商项目，签约金额超过190亿元，其中，首次进驻大昆明市场的碧桂园、花样年，作为签约地产企业，又显得格外亮眼。细细数来，以2014年权威机构发布的品牌价值50强企业（参考）来看，已有超过13家50强地产企业入昆。而除去已在昆拿地的恒隆地产外；外（港）资企业，如远洋地产、九龙仓等亦是对昆虎视眈眈。

而昆明，作为西南省会城市，其房地产市场，近来又不断陷入西南第一高房价，商业地产泡沫井喷，超过2000万平方米的高库存，城市基础设施不完善等“质疑”言论中。

这样一个看起来并“不理想”的西南城市，何以吸引如此多的大牌开发商入驻？他们看中了昆明什么？敢问，诸君！为何如此偏爱昆明？显然，这是一个问题。

“相信自己的直觉，顽固的人不喊累。”

一如流行曲《偏爱》里所说的“情愫”，一个人“偏爱”另一个人，总需要理由——要么是相爱的人顽强，要么是永不撤退的决心。

实力雄厚、专业化、规模化、品牌化等全面发展的地产大腕，为何会“钟情”、“偏爱”昆明？这是一个问题。一个人偏爱或许是偏见；而一个“团体”的看好，就需要仔细研究，而且，这一个团体还来势凶猛。

据统计显示，自2002年万达集团拉开入昆序幕后；过去的12年间，已经累计有超13家全国50强地产企业入昆。包括招商、保利、万科、中海、恒大、龙湖、绿地、华润置地、金地等大牌房企，已有1号、2号，甚至是3号作品陆续入市；不仅如此，除去已在昆拿地的恒隆地产外；外（港）资企业，如远洋地产、九龙仓等亦是对昆虎视眈眈。欲借恰当时机挺进昆明。

而现实的情况是，眼下的昆明市场并不容乐观。近来昆明不断陷入西南第一高房价，商业地产泡沫井喷，超过2000万平方米的高库存，投资环境差等“质疑声”中。

这样的困境有多严重，在不少企业看来，有些吓人。而恰好是这样一个看起来并“不理想”的西南城市。又以何种吸引力，打动如此众多的大牌开发商？ 这让我们十分好奇。知难而进的动力有哪些？此次，专题似乎可以做一个很好的梳理。

4问

昆明楼市有多难？

困难1高房价

昆明房价蝉联西南第一

提及目前的中国房地产市场，“房价高”已经成为其代名词。而在刚过去的九月，昆明商品房样本均价再次以8112元/平方米位列西南省会城市房价排名首位。

纵观近3年来昆明的商品房成交数据，其无论涨幅或均价水平都远远高于其他同级别的三线城市，甚至连续蝉联西南房价第一。

事实上，居高不下的房价，除了众所周知的给开发商带来利益的增长以及财政土地收入的增加外。业内人士表示，其带来的“隐患”也不容忽视。“房价高，做房地产来钱快，过多资金和资源都涌向了房地产行业。首先，导致市场开发过度，品牌和产品参差不齐。其次，供需关系的不均衡，无疑增加了中小型开发企业资金链断裂的风险，以及市场洗牌的速度。”一位开发商业内人士向记者透露。纵观2014年，由于去化速度的减慢，延缓资金回笼，最终引出开发商资金断裂，运作停止的情况在昆明已屡见不鲜。

另外，在产业布局相对落后，人均GDP增长无法支付“高房价”的情况之下，一个城市就很难留住“潜力客户”，后续楼市发展动力不足就显得十分明显。

困难2观望重

购房意愿降低 房企销售受挫

高房价，一直深深地影响着购房者的购房行为，具体表现为购房者对价格十分敏感；市场屡次出现的“降价潮”，更将购房者与开发商的博弈过程加长。

在一份房价走势判断与购买行为关联度调查数据中：八成以上购房者认为，对“房价”走势的判断会影响其购房计划；六成购房者认为对房价走势的判断会对其购房行为有较大的影响，并且可能引发购房者观望情绪。

对于昆明来说，尽管已经取消双限，市场成交也未出现明显的大幅下降，但购房者观望心态浓重似乎成为了目前市场的主基调，“等等再说”的购房心态十分严重。

李颖方先生计划近期购置一套婚房，他说自己看了不下10个楼盘，想找一个交通方便、价位适中的，但一圈下来均价低于7500元/平方米的房子基本找不到。他认为近段时间内，昆明的房价应该还会有所下调，所以先等等看看。也因为如此严重的观望情绪，2014年前三季度，在昆房企销售大幅下挫。

困难3高库存

库存压力大 “抢客”成房企存活关键

供需不平衡，导致的库存量过高，已经成为房地产市场的一大“病灶”。

统计数据显示，截至2014年9月，昆明商品房累计库存2279万平方米，依旧维持在2000万平方米以上。9月新增库存167.62万平方米，库存总量持续增加，按照2013年销售速度来看，销售周期依旧为至少24个月，供应压力异常巨大。

另外，据不完全统计显示：目前昆明市场有房源可售楼盘达154个，住宅类物业项目117个，住宅物业占比达到42%，预计需要15个月才能去化现有库存；商业物业占比13%，预计需要54个月才能去化现有库存；办公物业占比15%，预计需要53个月才能去化完毕。

面对昆明楼市高库存的问题。业内人士指出，在成交量未明显增长的情况下，开发商为保资金回笼，企业资金链能持续运作，“抢客”切分市场利益的能力，就会成为时下房企存活的关键。云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为：“供给过剩风险即产能过剩在房地产领域的集中体现，短期供应量远大于实际需求，将导致部分房企无法顺利回收投资。”

困难4高风险 高融资

昆明位列全国投融资风险城市前五位

房企融资渠道受限

房地产行业的资金密集型属性越来越明显，尤其是轻资产属性备受企业关注。但对于昆明楼市而言，由于受融资渠道、开发贷款条件、金融人才匮乏及金融限制等影响，企业本身的融资力能力普遍偏弱。另外，全球或全国著名的投融资机构，在昆布点本就稀少，地产企业融资难，也就不难想象。

尽管近期银行向楼市开闸迹象明显，但能够真正享受到此资本福利的企业并不多。与此同时，据媒体报道，在综合市场需求、市场供应、房价偏离等4个一级指标后，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2014-2015年度35个城市房地产短周期投资风险综合指标得分，其中得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降温幅度较大，企业进入的风险越大。昆明在列“风险最高五城”之中，也由此不难看出，昆明房企融资的可行性再度减弱。

7谈

昆明潜力有多大？

尽管问题不少，但这些似乎并没有难倒纷至而来的地产大佬们，他们组团登陆昆明，相中了什么？昆明发展潜力到底有多大？让我们一一道来。

潜力1

城市定位

中国面向西南的“国际化门户”城市

有人断言：未来的昆明，做的是半个地球人的生意。自2010年中国-东盟自由贸易区的建成。昆明，从边缘到前沿，成为中国面向东盟的区域国际中心城市。

这样的说法不无道理，业内人士刘厚秋对此分析：“云南的地理位置就处于中国大陆与东南亚相联接的咽喉位置；加上云南桥头堡战略的实施，把云南转变成一个巨大的贸易港口，不少大型企业，包括国防企业都在向云南偏移。”从整个地理位置来看，云南北依广袤的亚洲大陆，南临辽阔的印度洋及太平洋，加上桥头堡建设进程的不断加快，昆明作为云南唯一的中心城市也就担起了中国面向西南开放的国际化门户和重要桥头堡城市的责任，对外开放的优势和特色也更加凸显。就开发企业而言“云南省作为经济发展相对滞后的省份，政府需要通过外部的招商引资来实现区域经济的快速发展，特别是与‘桥头堡’发展战略结合后，云南未来的经济潜力成为开发企业更为关注的方面，加上政策支持的优势就使得众多开发企业纷至沓来。”至祥(昆明)研究中心对开发企业在云南的发展做出如上分析。

潜力2

交通

逐步实现国际大通道

2012年昆明长水国际机场专场运营，中国西南部地区唯一的国家门户枢纽机场落户昆明，昆明的国际大通道也由此打开。不仅如此，到目前云南已经形成了公路、铁路、航空、水运“四位一体”的现代化国际大通道格局。

就目前来看，不管是泛亚铁路的陆续开建、昆曼公路的全线贯通，还是通往南亚各国国际航线的相继开通及水路交通发展规划的出台，云南与周边国家、周边省市的时空距离正一步步被缩短。“交通的便利性，让大家觉得昆明是一个很容易到达的城市，在距离上就有了亲切感。”刘厚秋这样认为。同时，昆明的移居人口数量是很大的，城市的地理环境、气候、温度、空气质量等等自然资源，都是面向全国的吸引力。自然的，昆明的地产开发产品也是面向全国客户的产品。这样的城市吸引力，“国际大通道”的便利交通贡献了不少力量。

潜力3

产业

产业聚集提升城市经济实力

昆明相较沿海城市发展，尤其是产业发展相对滞后，也正因为如此，给未来的发展带来了较大的发展空间和后发优势。

刘厚秋则表示：“从本地原有基础上来看，昆明没有太多重工业的依托，在产业基础上是很容易改变的一个城市，新增的产业有很大的发展空间，以前有的很容易改变，没有的很容易规划。”而不断出现的昆明地标建筑，似乎也在一定程度上说明了昆明的城市地位在不断提升，消费实力也在不断增强。

不久前万达·昆明双塔新闻发布会上，万达广场营销副总唐冰君先生曾表示：“放眼全球，纽约的世贸大厦、上海的东方明珠以及台北的101大厦等等，很多城市都有属于自己的地标性建筑。但是，目前整个昆明都没有类似的建筑。昆明作为东南亚进入中国的门户，作为未来的区域性国际都市，就需要一个地标性建筑。”

刘厚秋还分析道：“对于一线的开发商来说，有一个比较好的投资环境非常必要。昆明的城市化进程相对缓慢，从新昆明的大规划上来看，目前的城市化进程还在继续，昆明还有很大空间。”

潜力4

气候

原生态山水适合居住

曾经有一个笑话说：“用10个昆明人与10个深圳人交换，最后的结果会如何？”显然，最后，他们都爱上了昆明，并留在了昆明。昆明到底有啥魅力？

当然，舒适的气候——风华绝代，万人仰望。显然，这样的“春城”元素，是其他城市不可复制的，这不仅是昆明最核心、最富有特色和最具有竞争力的元素，更是昆明最具垄断性的资源。除了气候适宜，越来越多的人讲究居住上的天人合一，即人与自然的和谐，而昆明刚好是城与大山大水完美融合的典范。放眼城外，昆明城以长虫山为靠，城东以金马山为屏，城西以碧鸡山为护，城南以滇池水域为堂，形成“大三山一水”的格局。尤其是滇池作为城市开阔的明堂，从而让日照更充分，让城市的空气更清新，城内，盘龙江、金汁河等大小河流穿城而过。仔细看，这是一种城在山水中，山水在城中的大山大水的空间结构。

龙湖地产总经理黎浩东曾直言：“云南气候好，阳光好、山好、水好、人好。晚上更能是享受，不少一线城市早已不再的‘星空’，美哉。”

潜力5

利润

房地产行业发展水平整体偏低

从昆明主城到郊县，从热闹的市中心到十年前的不毛之地，在昆明近十年的发展中，随处可见一线大牌或云南本土开发商，扛着商业、住宅大旗跑马圈地的身影。天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。众多一线开发商如此热火朝天的拿地热情，当然是因为有利可图。

对比就会发现，相较成都、重庆等区域，昆明更具地价及售价优势，昆明房地产更具利润优势及价格下调优势。同时，由于昆明房地产行业本身的规模化、专业化、轻资产化等程度并不高，而一线品牌房企在资本、品牌、成本控制、产品创新及研发优势等落地昆明，也就能够很好地发挥。

同时，就营销策略反馈、执行等方面来看，本土房企的执行力、反馈机制较弱；而一线品牌房企，总能够在第一时间快速反馈市场。无论是价格策略或品牌传达速度等屡胜一筹。此外，就资源整合能力来看，尤其是商业地产方面，一线品牌房企本身的商家优势及运营模式，也往往是本土房企所不能企及；人才储备等方面的滞后，也常常让本土房企捉襟见肘。

潜力6

人文

一座最彻底的移民城市

经常可以听到房企这样说：“在昆明，我们赚的依然是‘外地人’的钱。”

此前，某咨询机构调查显示：户籍在昆明、居住在昆明的居民占46.1%；户籍在云南地州、居住在昆明的居民占到39.4%；户籍在外省、居住在昆明的居民占14.5%。根据这一组调查数据，咨询机构得出一个结论：“外地人”已经占昆明城市居民的一半左右。

当越来越多有“移民”意向的人把目光放在这里时，如评论家冉隆中所言：“昆明是一座最彻底的移民城市。”

同时，据统计数据显示，截至去年年底，昆明大约有9万多60岁以上的外籍户口老年人，占昆明老年人口总数的1/10。越来越多的老年人扎堆昆明养老，这无疑加剧了昆明养老居住需求的爆发，也让尚处初级阶段的养老、养生地产成为了一座尚待挖掘的金矿。

潜力7

战略

一线品牌大佬“借道”机会多

细数一线大佬入昆路线会发现，直接通过拿地入昆大佬少得可怜。“借道”事件时有发生。而多数品牌会选择与当地开发商合作，曲线入昆。

万科就选择与城投合作入昆，随后在昆明市场的拓展中，又与云南本土俊发等有合作，后又通过资产重组等方式布局昆明； 2013年，中海、招商等一线房企也采用“合作”方式与城投达成共识；而在2014年才姗姗来迟的金地、绿城等均借道本土项目发力。

不久前万达·昆明双塔新闻发布会上，万达广场营销副总唐冰君先生曾表示：“放眼全球，纽约的世贸大厦、上海的东方明珠以及台北的101大厦等等，很多城市都有属于自己的地标性建筑。但是，目前整个昆明都没有类似的建筑。昆明作为东南亚进入中国的门户，作为未来的区域性国际都市，就需要一个地标性建筑。”

刘厚秋还分析道：“对于一线的开发商来说，有一个比较好的投资环境非常必要。昆明的城市化进程相对缓慢，从新昆明的大规划上来看，目前的城市化进程还在继续，昆明还有很大空间。”

6扒

房企新贵贵在哪？

地产“新贵”驾到，他们新在哪里？贵在何处？刚刚抵达昆明地产圈的新贵们，将如何展示他们的高贵、典雅？

新贵预览

6大房企新品即将呈献

花样年 落户泛亚科技新区

花样年集团在2010年开始，战略中心转移至中国西南地区，成都是第一个被花样年看中的“幸运儿”。随后，花样年脚步不停，一鼓作气拿下了大理艺墅花香项目。直到2014年，花样年集团终于把旗帜插在了昆明的土地上。

据了解，喜年广场项目将落户五华区目前的热点——泛亚科技新区，新区约有11.57平方公里，是昆明目前少能够连片开发的区域。

亮点

每个城市都有“喜年广场”

提起花样年，首先想到的是喜年广场，花样年集团每到一个地方，几乎都会打造一座属于当地的“喜年广场”。2009年11月在香港联交所主板成功上市，至2012年，资产规模超过人民币245亿元。重点开发商务综合体和精品高档住宅两大类产品，覆盖了写字楼、商业、多层与高层住宅、酒店、商务公寓、别墅、花园洋房等多业态细分产品。

碧桂园 拟投资50亿元打造文化旅游项目

云南·广东经济合作推介会上，富民县政府与广州碧桂园控股有限公司就富民奎南生态文化旅游产业园项目签订了合作协议。

据了解，该文化旅游项目拟投资50亿元，计划明年初动工建设。富民县地处昆明西北部,距离昆明23公里,素有“滇北锁钥”之称。

亮点

为城市人打造买得起的“大社区”

碧桂园董事局主席杨国强先生曾表示过：15年前，看到城市中心的房子越来越贵，我就有一个梦想，希望找到这样一个地方：有快速路与城市连接，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。

此次进军昆明，碧桂园一如既往地避开了“主力城市”，选址在昆明的“后花园”——富民县。

金地 中国地产四大金刚之一

今年年初，金地入昆得到证实。并且首个项目选址南市区。

据资料显示，金地在昆首个项目位于昆明市西山区永昌街道城中村改造项目，该项目东至前卫西路及春晓花园，南至润城小区，西至金牛小区，北至盛高大城小区，土地用途为居住、商务金融用地，总建筑面积近100万平米。

亮点

一个善于演算的“文科男”

文万科，理金地，这是地产界对于四大金刚中，两位高材生的贴合称谓。而生活是需要精准的计算的。在金地的作品里，每一个小细节，都是经过精密地计算和演示。这也是金地“科学筑家”的理念的全方位体现。一个简单的插线板，在金地的世界里也有严密的科学验证。公司2001年4月在上海证券交易所挂牌上市。截至2012年底，拥有多家控股子公司，总资产超过1000亿元，净资产超过200亿元。

华润置地 入驻北城打造华润·中央公园

今年年初，央企华润置地落地昆明。项目华润·中央公园位于北京路与竹园路交叉口(瀑布公园对面)，项目总占地约93.47亩，总建面约23万平米，容积率2.5，绿地率40%，建筑密度为18%。规划为精致舒适的低密度高端社区，含类板式高层住宅、两梯两户小高层洋房和一梯两户花园洋房等多种物业类型。

亮点

每个城市都期待有一座“万象城”

华润置地，是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港蓝筹股之一。

截止到目前，华润置地已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个。其中，深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。

绿城 借道中原入驻昆明

绿城于1995年1月6日在浙江杭州注册成立，2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市（股票代码：03900），绿城为其全资子公司。

就绿城与中原集团合作事宜，目前还并没有太多相关报道。而合作企业也并未对合作事宜进行披露。

亮点

精品物业营造专家

作为一家以“精品物业营造专家”闻名业内的房地产开发企业，绿城已成功出品别墅、多层公寓和高层公寓等系列精品住宅，在系列精品住宅的基础上，绿城开发大型社区和城市综合体项目。

金科 入驻官渡区

6月25日，云南金科鑫海汇置业有限公司以底价23249.71万元，取得小板桥街道办事处总面积为82890.63平方米、约合124.46亩的3宗地块，3宗地块分别为1宗49.18亩的商住混合用地和2宗总面积75.28亩的商业文化混合用地，成交单价约186.8万元/亩。经过媒体报道核实：云南金科鑫海汇置业有限公司系属金科地产。

亮点

“8020”产品战略

被誉为“重庆地产三大巨头”的金科地产，在产品上，实施“8020”产品战略，即坚持民生地产，新推产品中80%为刚需产品，20%为改善型产品。

同时实施“产业嫁接地产”战略，即巩固住宅地产、商业地产，创新嫁接文化旅游休闲、酒店、产业园区等项目，探索进入养老地产的产业升级战略。（云信 王亚萍 林若男 见习记者 普梦 魏莉）