新政满月，全国各地销售成绩一片飘红，昆明却意外迎来销售“寒冬”。

有些开发商为了等待明年市场好转，干脆放弃原本的开盘计划，等待明年市场好转。也有些房地产开发企业将希望投在政策并不影响的商业地产身上，调整销售产品结构，把商业地产销售提到年底。

如果你注意观察，不难发现，近期昆明开发商的开盘活动几乎没有或者非常低调。大多数开发商均发动各种渠道来销售项目。实际上面对今年的昆明楼市寒冬，大家均感受明显，不少开发商均等待明年市场反应，看是否能迎来离冬天不远的春天……

调整开盘

少量房企逆势开盘 多数房企静等明年

说到2014年下半年，昆明房地产市场并没有像往年一样迎来金九迎十。甚至记者发现之前7、8月份采访说即将年底开盘的不少楼盘也调整了开盘时间。市场会出现这样的表现也不奇怪。从10月份的昆明商品房数据就可以看出，不管是环比9月，还是同比去年10月，均有明显下滑。可见，9月底央行和银监会联合发文的取消限购限贷政策，并没有点燃昆明人的购房热情，反而让市场更加理性化，购房者的心态也发生了转变。

据记者初步了解，之前国福现代城本预计年底开盘，但却暂定或可能推到明年再具体决定开盘时间，位于呈贡新区的大成金融商务中心原本也准备在今年年底开盘销售住宅产品，但现在也推到明年再动。无独有偶，经典、润城等不少昆明楼盘均把推盘时间做了调整，不管是因为公司内部原因调整开盘时间，还是市场冷淡让开发商们把开盘节奏放缓。总之，等待明年市场反应是不少开发商此刻的想法。

对此，有开发商接受记者采访时表示，虽然全国市场一片火热，但昆明市场却观望情绪很重，大家都在等楼市的再降价，对目前的市场并不满意。我们公司也针对现在的市场做了市场调查，发现大部分朋友，都在等待银行的具体政策，比如7折利率，比如更低的首付等。与其现在逆势开盘，挑战购房者的观望情绪，不如等明年看政策的具体落地，再做应对。可见，开发商们已经准备好迎接2014年的楼市寒冬，迎接离冬天最近的暖春。

调整产品

住宅销售遇冷 商业逆市推盘

9月7日，同德广场试营业、10月31日昆明西山万达广场正式对外开放。你是否还记得10月31日-11月2日，昆明西山万达广场全场餐饮5折优惠，这里几乎汇集了所有的昆明人，抢车位、抢座位、抢试衣……“抢”成了这三天的关键词。实际上这并没有结束，11月，红星国际广场爱情海商业街要对外开放，12月份，公园1903也将正式和大家见面。

如果说2014年年底，昆明住宅市场遇到寒冬，那么商业地产却迎来了小高潮。据记者了解，下半年不少开发商均调整了自己的销售方向和产品推广。将原本要推向市场的住宅产品，暂且放下。而将精力放在商业地产身上。诸如，同德广场会继续销售它的临街商铺，螺蛳湾中心或将12月份亮相，彩云里也会用带着浓郁的文艺范和大家分享不一样的昆明艺术和文化。不管是即将开业的商业项目还是即将销售的项目，2014年第四季度都将是商业唱“主角”，住宅唱“配角”。

取消限购限贷的新政虽然把购房者，或者准确地说是刚需购房者带到了观望和犹豫的状态中，但却没有影响投资客的热情。据红星国际广场相关负责人表示，我们每天都能接到大约5组左右的商业客户来访，而且转化率也非常高，除了红星国际广场的区位和定位得到大家的认可以外，不少投资客表示自己对住宅的信心远远低于商业，从目前的状况来看，商业地产的投资更稳定，回报率风险更小。此外，螺蛳湾中心负责人也表示，我们或年底销售写字楼和商铺，但现在已经有不少客户前来咨询商铺的具体情况以及15%的高回报率，可见大家对目前昆明商业市场还是比较有信心。

低调开盘

房企“低调”开盘 成交扑朔迷离

低调是一种态度，也是一种应对方式。面对处于“弱势”状态的房地产市场，开发商的“低调”就成为其应对市场的方式之一。都说开盘是大事，不大张旗鼓也得热热闹闹，不然都不算盛大开盘，可今年下半年的昆明楼市，就有这样的“不爱热闹”的开发商，选择低调开盘。金地·悦天下就是这其中的一家，其在开盘前没有在一家媒体发布关于开盘时间在内的任何消息，开盘当天到场的媒体也为数不多，可谓是相当低调。而公园1903则选择在其样板房开放的当日同时开盘，金泰国际也选择了同样不“张扬”的开盘方式，商业项目在住宅样板房开放的当天开盘。

芒果智库经济学家王詠雪对此表示：“开发商选择低调开盘，跟市场上出现的销售价格及销量下行的情况有一定的关系。处在一个相对弱势的市场环境下，就没有必要再来高调地和市场逆行，顺应市场的情况可能是好的选择。”

当然，面对市场出现的并不利好的情况，选择性的应对或许是最好的方式，而根据市场调整销售操作方式，也是应对市场不错的选择。王詠雪说：“低调开盘，可能是开发商存在一定程度的不确定，不确定开盘是否能够达到预期的效果，所以选择低调开盘这样的方式，一是再储备一定量的客户，再来就是借机消化一定量的客户，三是摸摸市场的底，探一下目前市场的具体情况是怎样的，再根据开盘的实际情况来规划下一步的具体实施情况，是继续蓄客还是改变营销方式，这也是对市场情况在销售操作方式上的一个调整。”

“另外，避开‘强势’的品牌楼盘，避免直接的正面竞争，所以选择推迟或者低调开盘。”也是开发商可能考虑到的一个因素，王詠雪补充说道。

营销

全民、电商齐上阵开发商营销模式向多渠道转变

“现在的市场情况处在一个弱势的状态，开发商不能像以前一样来进行营销，需要考虑更精细，更高效率的营销方式和市场进行沟通。”王詠雪在谈到目前开发商营销方式的改变时说道。自然，“以不变应万变”讲的是种心态，根据市场的改变调节自身发展方向和模式，或许才是最好的发展之道。

阿里巴巴上市让电子商务着实火了一把。同样，在昆明房地产圈，电商也开始热了起来，蓝光COCO蜜城、保利六合、中海学府路8号、龙湖水晶郦城、广电兰亭上锦、马街摩尔城等诸多楼盘纷纷启动了电商模式，通过网络平台卖房。与电商一起热起来的还有全民营销，碧桂园就不得不提，记者一位同事从碧桂园采访回来告诉记者，碧桂园连保安都参与到卖房大军中去了，而奥宸财富广场“以老带新”的优惠方式，让客户也参与到营销当中。

除此以外，还有娱乐营销、旅游营销、活动营销、电话营销等模式悉数登场，开发商纷纷通过开展多渠道的营销方式来应对市场变化。这当中折射出来的，是楼市从卖方市场转向买方市场之后，随之而来的一场营销模式的变革，开发商也用这种多渠道的营销方式来应对市场的转变。对此，王咏雪表示：“从原来的传统营销到现在的多渠道营销，做到定位更准确，信息释放更高效，更有效地进行信息释放和需求获取。”

购房者

“等贷族”出现购房者观望情绪重

等，可能是2014年下半年在购房者口中出现次数最多的一个词语。等降价，等优惠，等政策，市场由卖方向买方的转变，让购房者有了足够的耐心来等待时机，挑选房子。

8月11日，昆明施行3年的限购政策正式取消，对此购房者的表现也是几家欢喜几家淡定，一方面让有二套房购买需求的购房者得到了机会，另一方面，不少购房者仍处于观望态度，期冀房价还会继续下跌。到9月19日开幕的房交会，可谓是满足了很大一批购房者的需求，俊发CEO赵彬在其微博上说：“9月上半月销售环比下滑了40%，不由得纳了闷：买房的在犹豫什么呢？看了前三天的报告才明白，原来是在等房交会。就我们来说，这届房交会是有史以来最高效的一届。”这似乎也佐证了房交会的成交情况向好，解决了很大一批购房者的购房需求。那么，2014年最后几个月的冲刺是否就再无期待。9月30日中国人民银行、中国银监会联合发布通知，明确首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对首套房已结清贷款的家庭，可执行首套房贷款政策；不限购城市对拥有2套房及以上并已结清的家庭，再购房可申请贷款。

限贷松绑，又一重磅消息落地昆明楼市，这让购房者的目光又重新集中到楼市上。但此后的半个月，关于限贷松绑实施的具体细则，一直没有落地执行，7折贷款利率的优惠更是无迹可寻，这也让楼市出现不少“等贷族”，有的出了手在等待贷款批复，也有的在等着优惠利率出台而酝酿出手的。一系列的政策出台，让购房者的“期待值”更高，而天宇澜山降价“特惠房”的推出，让购房者再次把降价的希望寄于楼市。等，成为充斥昆明楼市的继续话题。（云信 张睿 普梦）