时隔28个月，央行宣布降息，自11月22日起执行。然而，在降息后的首个周末，无论是银行、楼市还是股市，都已悄然发生微妙的变化。

有业内人士称，降息只是央行对于楼市的一次试探，看市场反应如何，楼市成交如何，房价走向如何，再来判断楼市与购房者的心理承受能力。

无论怎样，降息是鼓励投资消费的，而拿楼市来说，商业地产无疑是投资产品的“香馍馍”，降息对于商业地产的带动性到底有多强，还是先来看看市场调查。

市场扫描

猜想1

降息推动成交量大增？

记者调查——到访多下定少

进入11月，楼市已经从10月的高位成交开始回落，市场预期正在转向，而降息重新撩拨起买卖双方的神经。

据不完全数据统计，降息首日，北京、上海、天津等全国12个城市公示的二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六（11月15日）相比普遍增长五成以上，到店房源委托和需求登记量与上周六相比普遍增长约5%左右。

而在昆明，据记者走访市内多个楼盘了解到，银行降息已产生一定效果，虽然短期内开发商推盘的力度并未见明显上涨，但客户到访量有一定上升，降息后的首个周末相比本月前3个周末，客户来访量提升6%左右，来自多个楼盘售楼部的置业顾问反馈，一些本来在观望的购房者听闻消息后都纷纷表示可以出手了。二手房市场方面，据西山区盛高大城仁信地产的经纪人表示，周末前来咨询购房利息调整的客户的确比平时有所增多。

另外，与客户到访量相对应的是成交量。数据统计，刚过去的周末，昆明共累计成交608套商品房，相比上周末的197套，增长幅度为67.6%。虽然该数据的上涨不能直接归于降息效应，但事实上，从2008年、2012年楼市低谷时期的两轮降息周期后的市场表现情况来看，降息对于市场成交量的提振作用十分显著。不过，在采访中记者获悉，由于目前政策还处于发酵期，因降息而前往楼盘下定购房的客户仍然有限，对于成交量的利好体现尚待进一步观察。

猜想 2

降息导致房价止跌上涨？

记者调查——房企主打以价换量  房价或会下调

虽然本次降息并未给楼市带来过多的成交量，但对于和成交量相关的房价问题，却引出了很多观点。有业内人士发表意见，直指在“限购”、“限贷”松绑后市场观望的气氛再次降低，而本次降息将开启全面反弹模式，在房企融资面转好的情况下，房价或将止跌为涨。

此番言论祭出，使得很多购房者进入恐慌模式，对此，记者展开调查了解，从各方数据来看，目前全国楼市均未出现楼盘涨价的情况，而昆明市场上并未有楼盘表示需要上调价格，多数在售楼盘依旧维持原价，少数楼盘甚至出现下调价格的情况。

一位不愿透露姓名的开发商甚至指出：“现在市场上那么多楼盘，存量的加上新增的，库存那么多，以价换量跑量才是关键，谁还去涨价啊，如果可以，都希望降价了。”

“此次‘降息’房价全面反弹的可能性基本不存在，且开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。”同策咨询研究部总监张宏伟对此评论。其同时表示，比较明智的做法是利用政策短期利好的“窗口期”，未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力，同时，也尽可能规避未来市场再次遭遇供大于求的“利空”，减少未来可预见的市场风险对自己的影响。

而昆明风之铃市场调查与研究咨询机构CEO石远也给出建议，虽然房价出现调整的机会不大，但年底开发商需要完成业绩，在价格让利优惠力度上都会有很大的让步，如果是自用，首次置业的客户，现在是购房比较好的时机。

猜想 3

降息对商业地产利好？

记者调查——拉动效果暂未凸显

“此次降息的信号意义大于其实质意义，政府更深层次的目的是想要鼓励投资和消费。”提起降息，业内给出的分析多是如此。

的确，作为投资理财首选的股市，在降息后第三日就给出沪深两市双双高开的成绩，其中，地产、券商等板块涨幅高居前列。地产股的全线飘红，自然使得地产投资产品备受关注。

对此，有观点指出，此次降息打开投资大门，利好商业地产，将促进投资型客户入市，从而拉动投资性产品的销售。是否如此呢？

来自各售楼部以及二手房中介门店的回复并未指出降息后到访的客户有明显倾向商业投资的，或者说，询问商铺、公寓此类投资性产品的客户人群并未增加。

记者也有幸在某楼盘采访到正在看商铺的杨佳。其表示“贷款利息降低，存款利息升高，投资者更愿意贷款投资。而对于不愿意涉及股市和理财产品的投资人群来说，不动产投资或许是最佳的选择。” 但谈及会否在近期入手投资产品时，杨佳表示，暂时不会，还需要继续观察一段时间，看下一步楼市走向再定夺。

“事实上，投资性的客户投资渠道是比较广泛的，并不会着重于银行利息利率的高低。”同时，卞先生表示，一般来说，投资性的客户在这一轮降息中，会选择继续观望，不会轻易地过早进场。业内人士卞先生有着自己的看法。

另外，来自芒果智库经济学家王詠雪指出，不管降不降息，对于投资性的客户来说，目前正处于楼市变化周期，应该减少对不动产资产的配置，而不是增加。

猜想 4

降息使房企摒弃众筹？

记者调查——部分房产众筹从融资转向营销

谈及房地产融资，就不得不提“房产众筹”。相信大家对于刚过去的双11，被炒得风生水起的房产众筹还存有印象。市面上大多数房地产众筹当前实现的途径是以低于市场价八折或更多优惠价格的房地产项目，通过网络平台吸引投资者的众筹投资，为投资人实现低价买房或高价出售房产投资获益。

简单点说，绝大多数的房产众筹就是房企以此实现短期融资，而认筹者也可从此获得高于银行存款收益的行为。

对于该模式，曾有业内人士表示，房产众筹是基于开发商贷款难，资金链吃紧的情况下，为实现短期快速的融资而衍生的，而随着降息的实行，开发企业贷款成本的降低，资金流动性增加，将会使得企业减少外在融资，而类似众筹这样的模式也将更多的成为其营销看点之一。

该业内人士举出一个案例：以市面上现有的房产众筹来分析，开发商对该融资付出的利率（也就是参与众筹者收益率）为7%－10%之间，而降息后贷款的利率仅为6.15%，开发商必然会首选贷款方式获得主要的资金。

猜想 5

降息使众筹融资难？

记者调查——众筹或转向中小企业

虽然在获得贷款的开发企业身上，众筹融资或转型为纯营销活动，但事实上，降息的利好并非囊括所有开发企业。

记者从银行方面了解到，降息对于有着良好信誉的优质房企来说，从银行获取贷款不仅方便快捷，且利率有所降低，无疑是可喜的。但这对于部分中小型房企来说，不管利率如何调整，“贷款难”依然是始终存在的问题。同时，由于本身的债务，以及销量问题，这部分中小型房企或将拾起房产众筹的大任，展开“曲线救国”，从该方式上获得快速大量的资金，以保证企业运作。

在采访中，一家中型房企营销负责人向记者表示，“如果房产众筹既能帮助我们获得营销效果，又能使我们快速地获得资金，何乐而不为呢？”

业内点评

降息对投资性产品影响不大 未来仍有降息可能

昆明风之铃市场调查与研究咨询机构CEO石远：网上评论降息是对房地产的救市动作，这并不全对，事实上，在政策上来说，中央不会再有救市的动作，救市的方式也在改变，以前通过宏观调控，现在更多的是用看不见的手，用市场来进行，本轮降息就是用看不见的手来做。

与此同时，降息并未只针对房地产行业，而是对中国今年经济增速整体放缓，各个行业普遍出现的资金紧张，融资成本增加带来的普惠型的一个金融政策。而房地产行业的“钱紧”更明显一些，所以大家感受就更明显一些。

对投资性客户的入市来说，降息带来的影响不会太大，这么多年下来，投资房地产的钱该入市的已经入市，大部分钱都在“水里”待着。而且投资不动产，到目前为止已经进入尾声。开发商、政府、投资者的资金在房地产的资金池里泡了很长时间，大家的余粮都不足了，现在都进入一个沉淀的过程。

事实上，限贷限购松绑，整个对房地产市场的放开之后，整个市场慢慢回归一种正常状态，年底之前根据国家资金的整体情况可能在储备准备金、利率方面还有调整的空间，或者说，在本年度最后一个月，或还将有相关政策出台。

降息背景

降息提振房地产信心

对于28个月来央行首次降息，金融界人士普遍表示此次降息重在利率市场化改革，同时释放流动性，对地产板块有着明显的利好作用。

从实际情况看，银行降息对房地产的利好主要存在于两方面，对开发企业而言，降息将有利于降低开发企业贷款成本；对购房者而言，降息有利于降低贷款购房成本，由于降息，购房者未来每月按揭贷款有所减少，虽然数目不是很大。

降息一定程度上表现出政府部门对于房地产行业的重视程度，如成思危等诸多专家所言，政府不可能看着楼市下跌而无所作为，房地产作为支柱产业并且还将长期作为支柱产业，必定有系列措施进行支持。

房地产众筹案例

降息减少企业融资成本 众筹或转型营销

央行降息通道启动，直指房企“融资难、融资贵”的问题，其根本无疑是在降低房地产企业融资成本。如此一来，市场上的众多融资平台将会被冲击。其中包括最近很火的“房产众筹”。

业内人士指出，此次降息可以刺激企业端对贷款的需求，但评级高信用好的优质企业贷款利率将出现下行，而资质较差的企业，特别是小微企业融资贵问题不会实质性好转。

1 京东金融　凑份子抽奖

京东房地产众筹有两个模式。一是投资人在京东众筹网页点击支持，支付11元获得远洋地产部分项目的抽奖资格，随后京东公示幸运者。若项目成功（产生中奖者，且中奖者已办理完毕确认购房手续），每位用户支持的11元众筹款则赠给这位幸运者用以首付款，首付款不足的部分由京东补齐。同时，京东将给每位客户提供200减20元的东券一张；若项目失败(未达到每个项目的最低限额，或中奖者未在认领期内办理确认购房手续)，30日内，将退还所有参与众筹的用户的11元到支付原卡。而另一个方式是远洋地产给予京东的专项优惠资格。参与众筹的投资者点击支持有关项目，在支付5000元后，取得专享优惠资格。

投资案例

据京东商城信息显示，11月14日至29日，可点击支持远洋地产的有关项目，支付5000元，取得专享优惠资格，11月14日-12月5日去现场看新房，如果满意则签订合同。项目结束30日后无论是否购房，所支持的5000元众筹款都将退还。远洋地产旗下12个城市的所有楼盘，将向京东众筹用户推出万套优质房源以及近3000套京东专属房源。据悉，远洋地产某些项目实行电商排卡20万抵50万，一次性98折；参与众筹额外享受9.5折。(相当于额外优惠40-60万元)。

风险提示

专项活动的优惠因房产项目不同而差异较大。而11元众筹项目中，若项目成功完成，未中奖者亦无法拿回出资的11元。

2 搜 房网天下贷  众筹竞拍获收益

搜 房网的模式是，购房者通过天下贷平台认购投资份额成为投资人，有机会以最低价为市场价五折购买特价房源，还能分享溢价带来的收益，预期回报率不低于10%。

具体的模式为，天下贷提供一个低于项目原价的优惠价格之后，吸引投资人进行众筹。众筹成功后一周内，平台组织众筹房源的竞拍，所有投资者均可参与，起拍价为众筹金额的1 .1倍，出价最高者获得购房资格，而交易溢价则作为投资收益。其投资周期一般在一个月以内，最短一周，最长三个月。投资者通过天下贷网站进行在线认购投资，最低投资金额为800或1000元。众筹限额1000元、3000元或其他金额。

天下贷及两家相关公司负责全程管理事宜。记者查阅发现，《服务协议》是北京天下贷金融信息服务有限公司、搜 房媒体技术(北京)有限公司、北海天下贷融资性担保有限公司(以上三家公司合称为“服务方”)，与天下贷用户（“投资者”）就投资者参与众筹投资项目相关事项所订立的有效合约。由服务方管理此次众筹的具体事项，包括但不限于与开发商协商洽谈、管理和划转资金、组织拍卖、进行投资保障、分配投资收益。据悉，搜 房网以天下贷为核心，成立了北海天下贷融资担保有限公司。而平台收费包括，担保费为投资金额的3%，服务费为投资收益的10%，投资过程中产生的POS刷卡、在线支付、提现等费用以及应向国家缴纳的个人所得税等由投资人承担，以实际产生金额为准。

投资案例

广州的项目“邦华·星际Ⅱ”，一个建筑面积为39.09平方米的一房一厅公寓项目，于今年9月开盘，其原价为72.84万元，搜 房众筹价格为43.80万元。据搜 房众筹信息披露，整个项目的众筹人数达到188人，资金投资范围为1000元至3000元。据最新披露信息显示，11月14日该项目成功筹集，并在11月20日进行拍卖，最终成交价为55.10万元。

记者算了一笔账，竞拍后的交易溢价为11.3万元。除去担保费1314元以及1.13万元服务费，则竞拍后属于投资者的收益为10 .0386万元。整个项目的投资收益为22.92%。

风险提示

天下贷的模式投资收益最关键是，竞拍的溢价程度。若项目溢价很少，扣去税费和服务费，收益难以保证。

3 房宝宝  共同决定处置房产

通过团贷网或房宝宝官网可进行投资，众筹最小单位为1000元。在团贷网平台，房宝宝项目亦支持投资份额的协议转让，流动性加强。该项目进行期间，由众筹参与者委托第三方房产托管公司代为持有、管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者共同决定处置房产，处置房产所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配，负责寻找有意向单独购买该房产的优质客户。如投资人转让其对该房产的占有份额的，在同等条件下，第三方房产管理公司享有优先购买权。投资人需要支付平台交易费、第三方房产管理公司管理费以及担保费等费用。

房宝宝服务协议是由广东特俊团贷网络信息服务股份有限公司(团贷网)与投资者就参与“房宝宝”众筹项目等事宜签订有效约定。据记者查询获知，第1期项目管理方为东莞市浩全实业投资有限公司，法人代表为吴志军；第2至4期项目的东莞市拓鼎物业投资有限公司、东莞市汇才物业投资有限公司、东莞市方为物业投资有限公司，法人代表均为唐军。而团贷网的负责人亦为唐军。第5期、第6期的管理方则为东莞市远辉物业投资有限公司、东莞市邦图物业投资有限公司，法人代表为张林。而据记者查阅，东莞市联胜担保有限公司为项目的担保方。

投资案例

据房宝宝官方披露的数据，截至昨日，5期项目累积众筹总额7741万元。而目前已有两期项目成功完结。其中，中信御园第二期别墅众筹买房投资的时间为今年7月2日至10月15日，投资人的认筹总额为1800万元，而回购总金额为1890万元，年化收益率为18%。而第一期起止时间为6月17日至8月23日，众筹总额为1491万元，而回购总额为1600万元，年化收益率为40%。

风险提示

管理服务方可帮忙寻找有意向的购房者。房宝宝的六个项目均为中信御园的别墅豪宅，而第二期收益年化收益率已较第一期降低，且差额颇大。

各方评论

购房者李先生：有钱啥时候都能买房买铺，没钱再降息也买不起。

记者点评：真是句大实话。

商铺业主周先生：降息，一个月省一顿饭钱，有啥关系？

记者点评：降不降息日子照样过。

方正证券首席经济学家：上午在证券日报资本市场年会刚说了降准比降息可能性大，按贷存比调整的逻辑是如此，晚上就降息，央行的心思您别猜。这次我猜错了。

记者点评：诚实的好孩子。

某银行首席经济学家：终于降息了，请参看我此前观点。

记者点评：真大侠。

某银行首席经济学家：此次降息的主要目的在于促进融资成本下降。但要达此目的还有必要从监管机制、金融结构等方面加以综合推进。

记者点评：感觉他就是央行，央行就是他。

任志强：特大利好！央行降息是一场及时雨，方向正确，利于稳经济，对股市是特大利好。

记者点评：真替中国股市担心。

交投行首席分析师：千呼万唤始出来，此次降息实属不易，是面对当前弱增长与低通胀局面采取的积极之举。

记者点评：国际投行风范。（云南信息报 林若男 普梦）