国防路一处银行个贷中心，刚过周末的第一个工作日，房贷审核点前就排了不短的队，“上周六央行刚下调贷款利率，这周一就有不少房贷申请的人来审核。”一位工作人员告诉记者。11 月 22 日，央行近两年首度下调存贷款利率，其中 5 年期贷款利率较此前6.55%下降了 0.4 个百分点，利率下调也刺激本地房地产成交的小幅度井喷。来自昆明房产交易中心的网签数据，仅在本周一（24日），昆明城区就成交各类商品房 742 套，创下了本月以来单日成交最大值。

　　降息利好短期看房人激增

　　房贷下调后昆明前三个工作日成交1645 套

　　白云路一处中介的商品房分销信息上，“利率下调。20 年百万房贷少付234元”的横幅格外醒目。“在上周央行公布将下调贷款利率的时候，来我们网点咨询的市民就增加了不少，其中，多数也是朝着新下调的利率来的。”一位梁姓工作人员告诉记者，加上他们分销的产品开发商近 1 成的低首付比例，这两天成交情况也算得上是这个月最好的。

　　“之前就计划买一个小户型，算了下，接近 40 万的贷款，月供也大概从之前预期的 2600 多元降到现在的不到2500，节省出几包烟钱出来了。”一位市民告诉记者，因为计划结婚，今年一直都想买房，“房贷能省一部分，也基本上可以考虑买了。”他告诉记者。

　　而在记者走访中，对于此次贷款利率下调，不少受访市民也直言可能会加速购房计划，“刚好现在很多地方的价格还算合适，差不多就出手了，谁知道未来价格行情会不会变化呢。”一位市民表示。

　　“对于购房者来说，利率下调带来的房贷压力减轻，也是市民难得的利好。”

　　云南大学教授郭树华表示，之前市民的住房消费中，很大部分压力也来自于房贷利率过高，“一般 30 年左右借贷周期，利息也将超过本金。”在他看来，虽然目前整体利率幅度仍偏高，不过，至少已经显示部分利好。

　　利率带来的购房利好也在市场方面有所体现。降息之后，包括北京、上海等在内的多个城市房地产市场成交有较大幅度攀升，其中北京、上海看房量上涨 80%。而本地市场的数据，除了本周一创下月度最高的日均成交的742套的成绩外，之后两日分别成交 562 套和 341 套，三天成交数据就达到了1645套，要知道，在月初单周数据仅显示为2089套。

　　利率下行持续时间长

　　接棒“救楼市”预期刺激效应继续

　　“对于房地产市场来说，利好也不仅仅是在购房者支出压力减轻带来的需求增长方面。”郭树华直言，对于目前资金压力一直严峻的房地产企业来说，利率下调，也在一定程度上减轻了房地产企业的资金成本压力。“特别是在融资渠道，银行利率的下调，也可以很大程度缓解目前的恶劣环境。”有业内人士分析。

　　值得注意的是，此次调整，也是自 2012 年 7 月 6 日以来的首度利率变化，而根据市场预期，受经济预期下行影响，国内银行利率未来还将持续很长一段时间下行区间。“这对行业来说，资金压力未来也预期更加减轻。”业内人士分析。

　　在接受采访时，不少业内人士也表示，对于此次降息，更大利好还在于国家重新开启救市的可能。事实上，就在此轮央行直接降息前一月，包括山东等地也出现了公积金新政，而更早的时候，江西等省份还出现过直接的税费补贴等手段，来刺激低迷的楼市。

　　事实上，对于楼市的未来刺激预期，在 10 月底国务院一次常务会议中，在未来重点促增长的内容中，住房消费增长也忝列其中。“房地产关联的产业链原因，在住房消费低迷的情况下，包括钢铁等行业持续低迷。”有业内人士直言，目前国内经济下行区间，消费提振经济的拉力，也可能在未来房地产市场“救市”刺激中出现。

　　信贷风控房企资金环境

　　短期难缓解银行“吸储”抢单或将“抢客”楼市

　　不过，也有部分分析人士对于短时间内房地产行业的前景仍有担心。“由于存贷款利率是不对等下调，年底业绩考核的原因，银行风险控制等原因，利率实际操作还会有所浮动。”就在本周，不少银行也出现了存款利率上浮 20%来“吸储”的消息。虽然暂未出现贷款利率浮动的情况，不过业内人士分析，银行年底考核的存贷比压力，实际上各地方分行也会更为谨慎。

　　而房地产目前供需失衡的局面仍未缓解，也将是风险控制的主要对象。在记者采访中，对于此次利率下调的市场利好，绝大多数受访企业都直言，短时间内的房企所面临的资金环境难有太大的改观。

　　不光是住宅，商业地产似乎利好前景更不明显。“楼市低迷影响最大的还是商业地产投资方向，特别是在银行风控并没有减小的时候。”

　　据一位业内人士表示，更直接的竞争压力还在银行存款利率的上浮方面，“年底吸储等原因，商业银行对于存款利率上浮的幅度还会加大。”

　　有分析显示，这也可能在一定程度上转移房地产方向的投资需求。

　　供给仍高年底降价风潮继续

　　“窗口期”跑量房企应抓良机

　　这也打消了部分利率下调可能带来价格反弹的说法。“对于目前房地产市场来说，决定价格的根本原因是供需问题，在目前供大于求的背景下，去化仍是开发商的关键问题。”

　　此外，本地行业人士顾刚接受采访时也直言。就在本周本报所做的一篇报道中，从月初昆明市场的数据来看，11 月开始昆明楼市还出现了新一波价格折扣潮，最高折扣率近 30%。

　　事实上，在 10 月份本地一家调查机构的数据中，仅截至 10 月份的数据来看，超过 8 成的房地产企业很难完成年度任务。“从 11 月推盘的情况来看，冲量也将是未来两个月一直的关键词。”业内人士分析。

　　记者了解到，11 月昆明主城四区及呈贡、嵩明共 14 个项目入市，其中包括俊发城、领秀星辰园等大面积楼盘。“市场去化压力明显，存量加上新增的，库存那么多，以价换量跑量才是关键，谁还去涨价啊！”一位不愿透露姓名的开发商指出。

　　“此次‘降息’房价全面反弹的可能性基本不存在，且开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。”同策咨询研究部总监张宏伟对此评论。他表示，对于开发商来说，政策短期利好的“窗口期”跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力，也尽可能规避未来市场再次遭遇供大于求的“利空”，减少未来可预见的市场风险对自己的影响。

　　昆明风之铃市场调查与研究咨询机构 CEO 石远也给出建议，虽然房价出现调整的机会不大，但年底开发商需要完成业绩，在价格让利优惠力度上都会有很大的让步，如果是自用，首次置业的客户，现在是购房比较好的时机。