11月21日，中国人民银行在官方网站上发出通知：“中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。”目前政策推出已两周，近日我们就政策实施产生效应对昆明楼市进行调查，情况表明——楼市各方反响不一。

此次央行新政，是否真如各界期盼的一样将为房地产行业带来长远利好？交通银行首席经济学家连平表示：“当房地产企业融资成本下降，老百姓买房的（贷款）利息支出也会减少。”兴业银行昆明人民西路支行零售客户经理黄浩说：“利率调整是针对全行业的，客观地说，参与融资的所有主体都可能会受到影响，房地产行业当然也是重要主体之一。”

降息两周，我们对主要市场参与者进行采访，表明昆明楼市并没有因为降息带来销售量的明显增加。

开发商：降息未促销售但提升市场信心

俊发湾流海项目策划李靖告诉记者，这次降息没对销售产生影响。“我们算过一笔账，降息后如果是一套100万的房，按照首套房首付30%来说，剩下的70万如果全贷款，每个月就少付银行利息200多元。这对购房者来说，享受的福利微乎其微，并不足以促进销售。”瀚林澜山营销副总蔡旭阳称，理论上降息是会促进销售，但购房者并没有因为一个月少还一两百块就赶在这个时候购房。“俗话说买涨不买跌，在今年整体楼市不好的情况下，要想因为降息而明显促进销售是件不现实的事。”

云路中心·青瓷大宅近期销售较降息前增加了30%，但开发商认为这与项目做活动增加优惠力度也有关系。青瓷大宅策划经理刘毅说，降息对房地产行业仍然是很好的消息。“主要是信心问题！”刘毅告诉记者，他了解了昆明10多个楼盘11月22日和23日的销售情况，虽然销量没有起来，但到访量比平时的周末翻了两倍多。

从开发商融资层面来说，虽然开发商清楚此次调整基准利率短期内对企业融资影响并不显著，但是仍然有观点认为，从长期来看，央行基准利率不排除再降的可能，企业融资困难的情况便会得到极大缓解。

购房者：贷款金额不多影响不大

有人算了一笔账，以周期20年贷款100万元的购房者为例，贷款基准利率下调将使其月供减少234元，合计20年可以减少5万余元的利息支出。但是记者随机采访几位业主发现，他们对此感受并不强烈。因此，广大购房者也并未因为降息而引起购房热潮。

记者在采访中发现和张先生持类似想法的业主不在少数。俊发城业主赫小姐认为，一般昆明刚需购房者贷款总额在30万元左右，基准利率调整的影响不是很明显，但是上海等房价总额较高的一线城市减少的利息支出确实会少很多，影响也就更直接。

至于现在是否是提前还贷的好时机？还得综合计算还贷成本。不少商业银行人士表示，不满一年提前还贷的，各银行会收取一定的违约金。而且还有银行要求必须提前至少一周预约并提交书面还贷申请，审批时间从一周到一月不等，提前还款数额也通常是整数倍。目前大部分市民采取的是“等额本息”方式还款，还款利息支出通常在还款初期。他建议，市民最好根据贷款利率、还款期限、资金投资收益等综合考虑提前还贷成本。

银行：楼市销售增量可能有待后市政策

“降息对一二线城市肯定是比较大的利好。”中原地产首席分析师张大伟认为：“但未来具体利好的多少，还是要看银行给的贷款利率的优惠折扣能否持续。如果通过降息让银行利润受到影响，银行给的折扣可能就不多了。”

“折扣方面，是在基准利率已经下调的基础上继续打折。目前只要名下无贷款或贷款已还清，所有购买首套房的客户可享受现基准利率的折扣普遍在九折左右，部分银行针对优质客户最低可以达到八五折，如建设银行和平安银行。”据民生银行一位相关人士介绍：“如果继续降息，折扣也保持的话，一定会引发更多人将钱取出来作投资，势必也会增加地产的销售。”另外，他还认为当利率市场化的时候，更会引发投资型房产的利好情况。

“接下来是否还会降息，银行优惠政策是否还会改变，还不好说。”工商银行某工作人员称。在他看来，未来楼市的最大不确定性还是在于房地产商的规模、品牌及政府的支持力度上。“其实现在地产正面临着新一轮洗牌，进入昆明的全国一线上市企业当然可以向银行融资，本土龙头企业也可以将银行视作一个融资渠道。但很多没有口碑也没有政府支持的小开发商将无法向银行融资，继而被洗出市场。”总体来看，降息政策对房地产行业和GDP增速还是会有不小作用。