按照标准房贷合同中“利率固定日调整”条款，从本月起各商业银行按揭贷款将启用央行最新基准利率，这意味着降息给房贷族带来的实惠将真正兑现。不过，需要房贷一族注意的是，受贷款客户还款日期的影响，本月的房贷利率将分段计息，上月扣款日至本月初的贷款利率还按下调前的利率执行。因此，本月还款时最好按调整的金额存入，避免发生贷款逾期。

1月份月供不能成为全年参考

贷款利率下降，对于还贷一族来说绝对是个好消息。不过，此次降息带来的优惠究竟应该怎么算呢？据了解，商业住房贷款方式主要有两种：一种为定息，即在合同条款中约定利息，不根据央行利率变化进行调整。据银行业内人士表示，这种方式几乎没有客户选；另外一种则是合同约定利率，可随央行利率变化进行调整。通常，央行利率进行调整后，银行会在次年 1 月 1 日自动执行新的利率政策，贷款人不必提出申请。

对于后一种利率约定的贷款人来说，2015 年 1 月 1 日降利率之后将会获得不少实惠。以等额本息贷款 50 万元、20 年还清计算，降息后月还款额由 3742.6 元降至3625.56元，每月减少 117.04 元左右，全年12个月可节省1404元，20 年还款总额减少 2.8 万余元。对此，很多房贷客户自己就能够算清楚。但银行工作人员提醒，由于银行实行分段计息，以及每位客户的具体还款日不同，利率调整后的一两个月，月还款额总会有些不同，房贷客户一定要“具体问题具体对待”。

据银行业人士计算，新利率虽已启用，但 1 月份本身的还款利息是跨年的，所以需要分段计算。即年 12 月的利息按照旧利率执行，1月的利息按照新利率计算。假设房贷扣款日为每月 20 日，那么 1 月份的还款利息就由 12 月最后 11 天的利息和 1 月份前 20 天的利息组成。仍以贷款 50 万元、期限 20 年来计算，如果是 1 月 20 日还款，其所还2014年 12 月的本息为 1328.02 元，所还年 1 月的本息为 2339.07 元，合计 3667.09 元。这比之前测算的3625.56元多出了 41.53 元。

值得一提的是，昆明市各银行在分段计息时对“计息日”的执行略有差异，在极端情况下，1 月份的还款金额可能达到 3789.33 元，比降息前还多。所以说，1 月份的房贷月供不能成为全年的参考。从 2 月份起，利率不再存在分段计算，就没有上述问题了。因此，还款客户不妨在自己的1月月供还款日之前，多存入一些资金，以备还款使用，避免贷款逾期。

还贷初期者提前还贷较为划算

尽管降息能为房贷一族减轻不少负担，但仍有部分贷款人希望能提前还清贷款。银行业人士提醒，是否适合提前还贷还要看自身情况。据了解，对于提前还贷，部分银行会约定交一定比例的违约金，有的银行会以“还贷是否满一年”为界，贷款不到一年会收取违约金，一年以后则不收取。因此，想提前还贷首先要看一下自己的贷款合同中是怎么约定的。

据介绍，对于选择了“等额本息”方式还款的贷款人来说，由于还贷利息的支出一般在还贷初期，因此尚处在还款初期的客户，如果手头有闲置资金又没有较好投资方向的，提前还贷是不错的选择。但如果已经处于还款中后期的贷款人，由于已经偿还了大部分利息，再度进行提前还贷时，还的是本金，并不能节省利息，因此不划算。尤其是年、2009 年买房享受 7 折优惠的客户，他们的贷款利率远远低于目前的五年期定存利率，更用不着提前还贷。因为即便是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适，如想还贷后再贷款购房，也绝不可能再借到比这更便宜的钱。

而对于公积金贷款者而言，由于受降息影响，公积金 5 年以上的贷款利率从今年 1 月 1 日起，将从4.5%下调为 4.25%，相比之下部分银行5年期定存利率已经为 5%，二者明显倒挂，提前还贷同样没有必要。（生活新报 ）