马航失联，“楼市行情”也自是不在状态；“渐冻人”发起“冰桶挑战”，地产销售也被泼了一盆冷水；商业地产，也被电商大大地咬了一口。但就昆明的商业地产而言，商铺的销售热情却仍不减；购物中心的开业，也纷纷拉开序幕……总结2014年的商业地产发展，即我们担忧过、心疼过、纠结过、欢喜过、期待过，在调整期中显得更加“坚忍不拔”。

规划

150个城市综合体 列入规划建设

商业是城市发展的活力因子，同时也是推动消费的重要部分。从整个云南来看，云南省的城镇化建设、区域发展仍需要大量的商业体来支撑。2014年1月10日，《云南省城市综合体建设配套实施细则》开始实施，被认定的省级城市综合体项目有150个。4月云南省住建厅通报2014年云南省城市综合体项目推进情况，云南省已开工建设65个城市综合体项目，85个项目正在进行开工前的各项准备工作。规划止于2017年，云南省要规划建设150个综合度高、带动性强、影响力大的城市综合体，突出多样性、多元化、差异化的“云南特色”。

从150个云南特色的城市综合体的规划建设来看，昆明的商业地产仍然存在很大的发展空间。近日，中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合首发的《商业地产·中国潜力城市40强》研究报告显示，我国中西部城市蕴藏着巨大的商业潜力，商业地产“新一线城市”已经脱颖而出。在商业地产潜力城市十强中，昆明位列第八名，成为商业地产发展的潜力股。

市场

商业供过于求 业态同质化是个问题

电商的冲击以及同类产品竞争的加剧，商业地产迎来了新的转变，专业化、多元化、主题化成为了未来发展的主调。而体量大、同质化严重是2014年昆明商业地产表现出来的突出问题。根据记者不完全统计，昆明准备建设或在建的综合体有将近50个。随着城中村改造的不断推进，昆明城市外扩力度加大，昆明的商业体量也迅猛增长，预计未来三到五年，昆明将有近2000万方商业项目面市，城市的人均商业占比接近3平方米。业内人士指出，昆明的商业体量过大并不是最主要的问题，避免同质化、加强核心竞争力才是商业地产发展的核心。

自2014年年初开始，正义坊购物中心、七彩ME TOWN、南亚风情·第壹城等多个购物中心纷纷出现了调整业态的现象，偏餐饮、重体验等经营思路表现得更加突出。新建的购物中心，亦出现了年底扎堆开业的热闹景象，昆明西山万达广场、滨江·俊发广场、昆明广场购物中心、昆明爱琴海购物公园、七彩云南·花之城五个大型商业体盛大开业。

从项目的具体情况来看，昆明西山万达广场作为全国第100店盛大开业，为南市区高端商业代言，开业三天销售额突破1亿元。昆明广场购物中心以“城市潮流约会地”树立北市商业标杆，开业庆典期间销售额达6500万元，创造了本土商业销售奇迹。

从运营的情况来看，开业最先火餐饮，电影、儿童游乐园、创意书店等体验式商业也非常聚客。目前，商业体开业对区域的影响较为明显，未来随着更多商业体的开业，竞争也更为激烈。奥宸·中央广场、文化空间、海伦国际、润城、百大·新都会、大宥城、斗南花花世界等商业体即将营业或试营业，主题化、体验式的商业业态，也将成为商业地产的一种较量。

供应

2014年至少40余盘推售商业 产品多样化

随着商业体年底扎堆开业的盛况，也可以看出，昆明的商业地产表现并不俗。尽管经济增长放缓，房地产投资回归理性，更加市场化。

据本报记者不完全统计，2014年昆明至少有40余盘推售商业物业，公寓、写字楼、商铺等投资产品继续走向市场。值得一提的是车位销售成为其中的重要组成部分。2014年11月8日，萬彩城车位解筹当天，有600余个车位成功预选。此外，俊发城一期的车位几乎售完，二期的车位紧接着启动认筹。

从2014年的商业供应量来看，商铺的推盘量最为突出，每个月都有大量的商铺入市。仅3月份，容纳国际CBD、学府·协信天地、昆百大·国际派、保利六合等项目相继开盘总共推出993套商铺，推量达993套铺源。7月份，昆明累计10盘推售商铺，大都推出负一层商铺189套，121乐淘淘推商铺188套，人民路壹号广场同期推出负一层商铺100套，学府·协信天地推出商铺126套，汇都国际III期推出理财商铺200套。整体而言，商铺的推盘热度在一年中都比较火，尤其是下半年。

2014年年初，220米的昆钢科技大厦拿下马年“第一高”称号之后，昆明广场的写字楼昆明269于七月份登顶断水，刷新了昆明的天际线。随着更多高大上的写字楼崛起，昆明的楼宇经济发展也将迈入一个新的阶段。2014年，人民路壹号广场、昆明269、霖岚国际广场、海伦国际、ICC环球广场、昆明西山万达广场、七彩云南·第壹城等十多个楼盘在推售写字楼。此外，公寓产品的热度稍有退减，仅有保利六合、润城、西城时代、螺蛳湾中心等几个楼盘在销售。

成交

5㎡以上小面积商铺 成投资热点

在经历了限购、限贷松绑后，一线城市风生水起，昆明楼市却没有出现预期的拐点。在住宅市场遇冷的市场背景下，商铺借机上位，掀起了投资的热潮。从商业地产的成交情况来看，商铺销售火爆。2014年10月份，保利六合推出的潮流前线地铁商铺开盘当天，180余套小面积商铺两小时售罄。同月，领秀·知识城商铺开盘，当天劲销1.03亿。2014年12月份，大学中心城72的街开盘，当天劲销1.3亿，项目商铺年回报率在7%-9%。从商铺成交的面积来看，5-380㎡区间的商铺比较集中，小面积商铺尤其受到市场的热捧。第七街区推出了5㎡的产权商铺，德润·金街在大润发超市入驻之际推出了9㎡的小金铺，还有地铁101、人民路壹号广场等项目也推出了10-30㎡小面积的商铺。

从商铺的具体情况来看，产权式商铺、经营权商铺、返租商铺等多种投资类型花样百出，营销的手段也层出不穷。经营产权商铺投入资金压力较小，返租的收益可以直接抵首付款，小面积商铺总价低，这样一来，投资者可以获取更多的选择空间，同时也降低了投资门槛，吸纳更多手头稍有点宽裕的闲散投资客，即使住宅卖不动的情况下，商铺也可以卖得比较火。

商铺销售火热，写字楼、车位的销售情况表现也不错。泛亚国际金融大厦（万达·昆明双塔）南塔B区火热开盘当天， 200套房源劲销6.8亿。11月8日，萬彩城车位开盘当天推出600余个车位，实现了近一个亿的销售额。10月25日，昆明广场车位开盘，推中央A区地下车位310个，面积36-72平米，销售金额约1.1亿元。据记者了解，2014年昆明市机动车保有量将超过200万辆，而昆明目前的停车位大约只有130万，车位供不应求，逐渐成为买房的必需品。

价格

昆明主城商业 均价3.16-3.95万元/㎡

价格，是2014年表现得比较敏感的词汇。尽管住宅的价格波动较大，一轮又一轮的降价潮疯狂来袭。对于商业产品来说，作为风险相对较低、收益相对平稳的投资产品，其价格的波动并不大，但2014年也有个别楼盘打出了写字楼降价的口号，同时也有一些项目的商铺以不同程度的优惠来吸引投资者的关注。

据商业机构提供的数据显示，2012年昆明商业市场的销售均价为32925元/平方米，2013昆明商业市场的销售均价为33723元/平方米。从2014年市场给出的售价情况来看，昆明主城商业的销售价格集中在31600-39500元/平方米，辅城区商业销售价格集中在25750-29000元/平方米，整体呈现出平稳的局面，并未出现大幅度上涨或下跌。

就个盘的情况来看，人民路壹号广场推出商铺优惠后均价36000元/平方米；学府·协信天地推出的商铺价格从16818-57915元/平方米不等。经典双城开盘推售16-300平方米商铺，首付一成，免月供，买铺即办产权。呈贡片区，七彩云南·第壹城摩登汇第壹金铺均价达到2.3万/平方米。涌鑫哈佛中心推出第9栋和第10栋公寓楼下商铺，一层面积为20-120平方米，实际成交均价2.4万/平米。

对于昆明的写字楼而言，价格的坚挺更体现在地段的优势上，比如昆明西山万达广场的写字楼均价为20000元/平米，昆明广场的写字楼均价在23000元/平米，人民路壹号广场的写字楼均价为16800元/平米。从整年的情况来看，十多个楼盘的写字楼价格并没有出现明显的下滑。从写字楼租金情况来看，七彩俊园、文化空间等中心区项目开始进入售转租模式。记者从58同城等网站了解到，南屏街、滇池路、北京路等地段较好的写字楼，租金均在100元/平/月以上，由于地铁的开通以及新商圈的形成，写字楼的租金也有稳步上升的趋势。