2014年作为中国房地产市场调控政策的“拐点”，在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，政策环境相对宽松。全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权，开启“去行政化、市场化”新篇章。中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住贩房信贷需求；地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，“限购”体系土崩瓦解，“救市”力度不断升级；中央放松“限贷”、“降息”接踵而至，意在稳定整体经济，这有利于提振市场信心，加速市场筑底进程。

　　这些政策的催化作用下，2014年的楼市，市场行情可谓跌宕起伏。据锐理开创信息技术有限公司昆明分公司提供的《2014昆明市场年报》数据来看，金融、政策等大环境的影响下，2014昆明楼市行情也一目了然。

　　 政策走向渐趋明朗 2015或保持平稳

　　回顾2014，上半年全国宏观经济与房地产市场持续低迷，央行在4月和6月两次定向降准；到8月末，中央继续强调稳健的货币政策，将实行定向调控；11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这是自2012年7月来的首次降息。对于两次降准、定向调控、央行降息这三大政策动作，锐理分析，上半年两次定向降准对房地产行业影响有限。同时，中央继续强调稳健的货币政策，将实行定向调控。虽然央行降息利好楼市，但不会改变房地产市场基本面。

　　就昆明来说，昆明二套房公积金贷款首付比例七成，最高贷30万元。此次昆明对公积金政策进行适度的调整，支持了中低收入家庭的购买住房需求，有效遏制了投资投机性住房贷款，不仅保障住房公积金缴存职工的合法权益，还进一步完善了与昆明房地产发展相适应的公积金信贷政策。但是，昆明各大银行没有放松房贷调控，首套房贷款基本无优惠。这一局面，对于刚需无疑是一种痛苦的等待。

　　 土地市场整体趋冷 量跌价涨局面将持续

　　再看土地市场，据锐理提供的年报数据，2014年昆明土地市场成交112宗，共计6430.64亩，与2013年成交面积相比同比下滑65%，全年土地出让金为149.86亿元。楼面均价1302元/平米，全年基本以“底价”拿地，昆明土地市场总体趋冷。呈贡区和官渡区为主城区土地供销热点区域；成交的纯住宅用地占全部成交的42%，楼面地价呈下行趋势，官渡区住宅用地成交排第一；住宅兼商业用地供应面积增加33%，成交下降24%，楼面地价大幅上涨，供销以官渡区为主。商业兼住宅用地严重缩水，楼面地价上升，供销以官渡区为主；纯商业用地供应比去年下降46%，成交下降72%，楼面地价上浮30%，供销以官渡区为主。

　　昆明本土开发商拿地较为活跃，外来品牌企业拿地谨慎。区域来看，五甲塘板块、金产区板块和螺蛳湾世纪城板块为企业拿地热点板块。

　　对以上情况，锐理分析，2014年昆明土地市场整体趋况，城区较好地块的流拍情况依旧存在，开发企业拿地十分谨慎。主城区土地紧缺，呈贡土地市场成为市场主力。土地市场成交以云南本土房企唱主角，反映出本土房企未来的发展态势。外来品牌房企拿地谨慎，多以合作开发方式入驻昆明市场。

　　2015年，昆明土地市场有望平稳中略有回升，土地价格方面预计维持平稳或微涨。土地供应仍以住宅和商业用地为主，此外在土地市场回暖的基础上，纯商业用地比例可能会有所上升。昆明主城区由于地域限制，中心区域的优质地块可能成为争夺焦点。

　　 90-120平米高层产品仍为主流

　　据锐理年报数据，2014年的昆明楼市主要以住宅类型的产品为主，商品住宅本年度新增供应823.75万平米，全年成交630.07万平米，仍有约822万平米的库存留在2015年消化。

　　其中，在新增供应热点板块中，世纪城新螺蛳湾板块以95.22万平米成为本年度供应的热点板块，另高新板块、金产板块和银河板块也成为主力供应区域。成交热点板块则以空港板块、银河板块、高新板块、金产板块为成交主力。存量热点板块中，世纪城新螺蛳湾板块、银河板块、高新板块最突出。而昆明主城区均价较高的区域主要集中在南市区的滇池片区。

　　商品住宅的供销方面，几乎每个月都会有新增，全年累计成交约630万平米，到2014年年底，存量在822万平米，后市去化周期较缓慢。而市场对90-120平米较为认可，销售占比达到30.52%。70-90平米的刚需以及90-120平米的首改产品占据据市场主力。

　　锐理预测，2015年，昆明住宅物业仍将以“去库存”为市场主基调。2015年推出的项目仍将以住宅供应为主，目前2014年住宅存量约822万平米，存量将进一步增加，高层小户型刚需产品将受到市场的热捧。而从2014年整体的供销趋势来看，呈贡区将逐渐消除“鬼城”形象在人们心中的影响，加之政府对呈贡新区的发展支持力度，随着商业配套的逐步完善，或将成为2015年较为火热的区域。针对目前昆明住宅市场的发展趋势，预计2015年银河板块、金产板块、泛亚板块和空港板块将陆续成为热点板块。

　　  商业市场表现平平 新年去化压力大

　　从锐理年报数据来看，截至2014年12月31日，昆明商业整体存量为392.82万平米，去化较为缓慢，西山区和官渡区商业供销均较为活跃，从月度走势来看，存量处于逐月递增态势。

　　昆明市主城区写字楼较为活跃的板块是金产板块，其区域内供应29.85万平米，全年成交17.14万平米，但目前仍有59.73万平米的存量，后市去化压力较大。昆明市主城区供应量前三名分别为金产板块、世博金殿板块和世纪城螺蛳湾板块。金产板块新增供应面积达14.59万平米。昆明市主城区热点成交板块主要集中在银河版块和金产板块。

　　在LOFT产品方面，其新增供应集中在4-6月间，5月销售面积达2.67万平米。从月度走势看，LOFT市场在7月-12月无新增的前提下逐月消化库存；官渡区新增、销售及存量均相对较高。昆明主城区LOFT全年新增约13.82万平米，成交约5.56万平米，截至2014年12月31日，存量约15.64万平米， LOFT物业产品的供销主要集中在高新板块和世纪城新螺蛳湾板块。

　　SOHO产品新增供应集中盘龙区和五华区；官渡区存量最大，约在34.16万平米；从月度走势来看，成交方面有回暖的迹象。

　　总的来看，2014昆明商业市场业绩表现平平，成交面积集中在70-143平米，100平米以内的小面积办公为市场主力供销产品。

　　在2015，随着多家商业项目的继续推出，存量也将会进一步增加。商业项目目前同质化严重，房企应考虑打“差异化””特色化“”主题化“的牌，方可占领一方市场。（都市时报马桂梅）