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昆明楼市800余万“存粮”在手 新年去化压力巨大
信息来源:都市时报    发布时间:2015-01-16    

 

      2014年作为中国房地产市场调控政策的“拐点”,在“分类调控”原则主导下,自下而上的“救市”措施频出,政策环境相对宽松。全国“两会”提出“分类调控”,赋予地方政府更多自主权,开启“去行政化、市场化”新篇章。中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住贩房信贷需求;地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策,“限购”体系土崩瓦解,“救市”力度不断升级;中央放松“限贷”、“降息”接踵而至,意在稳定整体经济,这有利于提振市场信心,加速市场筑底进程。

  这些政策的催化作用下,2014年的楼市,市场行情可谓跌宕起伏。据锐理开创信息技术有限公司昆明分公司提供的《2014昆明市场年报》数据来看,金融、政策等大环境的影响下,2014昆明楼市行情也一目了然。

   政策走向渐趋明朗 2015或保持平稳

  回顾2014,上半年全国宏观经济与房地产市场持续低迷,央行在4月和6月两次定向降准;到8月末,中央继续强调稳健的货币政策,将实行定向调控;11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,这是自2012年7月来的首次降息。对于两次降准、定向调控、央行降息这三大政策动作,锐理分析,上半年两次定向降准对房地产行业影响有限。同时,中央继续强调稳健的货币政策,将实行定向调控。虽然央行降息利好楼市,但不会改变房地产市场基本面。

  就昆明来说,昆明二套房公积金贷款首付比例七成,最高贷30万元。此次昆明对公积金政策进行适度的调整,支持了中低收入家庭的购买住房需求,有效遏制了投资投机性住房贷款,不仅保障住房公积金缴存职工的合法权益,还进一步完善了与昆明房地产发展相适应的公积金信贷政策。但是,昆明各大银行没有放松房贷调控,首套房贷款基本无优惠。这一局面,对于刚需无疑是一种痛苦的等待。

   土地市场整体趋冷 量跌价涨局面将持续

  再看土地市场,据锐理提供的年报数据,2014年昆明土地市场成交112宗,共计6430.64亩,与2013年成交面积相比同比下滑65%,全年土地出让金为149.86亿元。楼面均价1302元/平米,全年基本以“底价”拿地,昆明土地市场总体趋冷。呈贡区和官渡区为主城区土地供销热点区域;成交的纯住宅用地占全部成交的42%,楼面地价呈下行趋势,官渡区住宅用地成交排第一;住宅兼商业用地供应面积增加33%,成交下降24%,楼面地价大幅上涨,供销以官渡区为主。商业兼住宅用地严重缩水,楼面地价上升,供销以官渡区为主;纯商业用地供应比去年下降46%,成交下降72%,楼面地价上浮30%,供销以官渡区为主。

  昆明本土开发商拿地较为活跃,外来品牌企业拿地谨慎。区域来看,五甲塘板块、金产区板块和螺蛳湾世纪城板块为企业拿地热点板块。

  对以上情况,锐理分析,2014年昆明土地市场整体趋况,城区较好地块的流拍情况依旧存在,开发企业拿地十分谨慎。主城区土地紧缺,呈贡土地市场成为市场主力。土地市场成交以云南本土房企唱主角,反映出本土房企未来的发展态势。外来品牌房企拿地谨慎,多以合作开发方式入驻昆明市场。

  2015年,昆明土地市场有望平稳中略有回升,土地价格方面预计维持平稳或微涨。土地供应仍以住宅和商业用地为主,此外在土地市场回暖的基础上,纯商业用地比例可能会有所上升。昆明主城区由于地域限制,中心区域的优质地块可能成为争夺焦点。

   90-120平米高层产品仍为主流

  据锐理年报数据,2014年的昆明楼市主要以住宅类型的产品为主,商品住宅本年度新增供应823.75万平米,全年成交630.07万平米,仍有约822万平米的库存留在2015年消化。

  其中,在新增供应热点板块中,世纪城新螺蛳湾板块以95.22万平米成为本年度供应的热点板块,另高新板块、金产板块和银河板块也成为主力供应区域。成交热点板块则以空港板块、银河板块、高新板块、金产板块为成交主力。存量热点板块中,世纪城新螺蛳湾板块、银河板块、高新板块最突出。而昆明主城区均价较高的区域主要集中在南市区的滇池片区。

  商品住宅的供销方面,几乎每个月都会有新增,全年累计成交约630万平米,到2014年年底,存量在822万平米,后市去化周期较缓慢。而市场对90-120平米较为认可,销售占比达到30.52%。70-90平米的刚需以及90-120平米的首改产品占据据市场主力。

  锐理预测,2015年,昆明住宅物业仍将以“去库存”为市场主基调。2015年推出的项目仍将以住宅供应为主,目前2014年住宅存量约822万平米,存量将进一步增加,高层小户型刚需产品将受到市场的热捧。而从2014年整体的供销趋势来看,呈贡区将逐渐消除“鬼城”形象在人们心中的影响,加之政府对呈贡新区的发展支持力度,随着商业配套的逐步完善,或将成为2015年较为火热的区域。针对目前昆明住宅市场的发展趋势,预计2015年银河板块、金产板块、泛亚板块和空港板块将陆续成为热点板块。

    商业市场表现平平 新年去化压力大

  从锐理年报数据来看,截至2014年12月31日,昆明商业整体存量为392.82万平米,去化较为缓慢,西山区和官渡区商业供销均较为活跃,从月度走势来看,存量处于逐月递增态势。

  昆明市主城区写字楼较为活跃的板块是金产板块,其区域内供应29.85万平米,全年成交17.14万平米,但目前仍有59.73万平米的存量,后市去化压力较大。昆明市主城区供应量前三名分别为金产板块、世博金殿板块和世纪城螺蛳湾板块。金产板块新增供应面积达14.59万平米。昆明市主城区热点成交板块主要集中在银河版块和金产板块。

  在LOFT产品方面,其新增供应集中在4-6月间,5月销售面积达2.67万平米。从月度走势看,LOFT市场在7月-12月无新增的前提下逐月消化库存;官渡区新增、销售及存量均相对较高。昆明主城区LOFT全年新增约13.82万平米,成交约5.56万平米,截至2014年12月31日,存量约15.64万平米, LOFT物业产品的供销主要集中在高新板块和世纪城新螺蛳湾板块。

  SOHO产品新增供应集中盘龙区和五华区;官渡区存量最大,约在34.16万平米;从月度走势来看,成交方面有回暖的迹象。

  总的来看,2014昆明商业市场业绩表现平平,成交面积集中在70-143平米,100平米以内的小面积办公为市场主力供销产品。

  在2015,随着多家商业项目的继续推出,存量也将会进一步增加。商业项目目前同质化严重,房企应考虑打“差异化””特色化“”主题化“的牌,方可占领一方市场。(都市时报马桂梅)

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