这一年，是让购房者和开发商都无比纠结的一年，观望气氛始终浓厚，楼市库存居高不下，质量危机频频上演，不断挑战着开发企业脆弱的资金链和购房者的信任底线。2014年，是市场回归市场的一年；2014年，是竞争白热化的一年；2014年，或许才是楼市的真常态。由此，这一年的本土地产十大事件，或透露着无奈，或努力在改变，纠结无处不在。

限购限贷相继松绑昆明楼市反应平平

2014年6月27日，呼和浩特成为全国首个正式发文放开限购的城市。其他城市陆续跟进，昆明2014年8月11日正式宣布松绑；2014年9月30日，央行、银监会宣布限贷放松。2014年11月，昆明各大银行均已执行“930”新政。由此，昆明正式取消了执行近4年的“限购令”。

上榜理由：对于一个健康的房地产市场而言，限购、限贷政策其实早该取消，它在一定程度上违背了市场的正常发展规律。近年，不少业内人士、专家都在积极呼吁取消限购、限贷政策，让市场调节代替行政干预。然而，专家普遍认为，取消限购对昆明楼市会有促进，尤其对外地人在昆明置业是极大的利好，但对于整个楼市的提升效果不大。相比限购，限贷政策才是关键。

至去年11月，“930新政”的实施虽然首要的利好对象是购买二套房的购房人，但是政府呈现出的积极救市姿态，影响着所有购房人的心理预期。11月央行宣布降息更是将这一预期进一步推高，在去年年末竖起了楼市回暖的大旗。

官方发文急催地款点名房企二十五家

2014年10月下旬，昆明市国土局下发通知，要求25家房企在10月底之前缴清所欠的土地款，否则自11月初开始相关房企不能在当地参与新拿地。值得注意的是，上述25家房企中，包括奥宸地产、中豪置业、经典集团等本土知名房企。此举也是政府首度以此方式催缴地款。

上榜理由：昆明国土资源局的这份“催费通知”让人觉得“别有深意”。据昆明市统计局在10月初公布的数据显示，2014年1~8月昆明公共财政预算收入同比增长了7.2%，而2013年1~8月昆明公共财政预算收入同比增长21.5%，相较于2013年同期，昆明财政收入缩减了14.3个百分点。

业内纷纷猜测，昆明乃至云南的财政收入很大一部分来自于卖地收入，2014年昆明财政收入大幅收窄，其原因也许就在于卖地款无法按时回收。通知发于2014年10月，转眼即是年底，政府各项指标面临考核，政府为了完成财政指标不得不给房企施压。

专家认为，这是政府把控市场资金安全及楼市风险的一种方式。通过限制竞买土地来制约房企的扩张，既能敦促开发商推进在建项目的进程，也能进一步调整楼市。

网拍诞生单价地王土地市场喜忧参半

2014年，昆滇土地市场表现平平，流拍、底价成交成为常态。2014年7月30日，依托于互联网交易平台的网上出让土地在昆明正式开启，2014年12月4日通过网拍成交的巫家坝机场地块成为今年单价地王，成交价格高出交易起价400万元，每亩单价1356.16元。

上榜理由：国土资源局建设的网上公开在线交易平台不同于淘宝，其具备土地拍卖标准化，由此可避免土地交易带来的附属物土地权益属性复杂，导致意向竟拍放弃拍卖的弊端。但第三方交易平台就目前市场而言还并未成熟，需时间考验将是网上公开在线交易平台面临的最大挑战。

神州天宇昆明首降降价已非万能良药

2014年4月18日，神州天宇旗下天宇澜山项目率先推出“总房款最高直降18万元的优惠，打响了“昆明楼市降价第一枪”。在这之后，城建股份旗下云南印象·城市公园广场更惊爆“5字头”房价、俊发·湾流海直降800元补贴老业主、圣世一品5380元/平方米起……到去年年末，昆明楼市近70个楼盘打折促销，最高优惠40万元，超低首付、0首付的罕见促销力度让昆明楼市在2014年迎来降价潮。

上榜理由：观察后不难发现，2014年很多楼盘降价促销，但多为“起价”“特价”的小范围促销为主，并未出现像之前预料的那样大规模、大幅度、普遍性的降价潮，这从一个侧面反应了昆明城市的特殊性，全省消费力的支撑让昆明楼市在逆势下表现出了较高的抗压性。

此外，去年的销售数据也证明，其实购房者买涨不买跌的心里依然存在。所以，简单的降价已不是万能的灵丹妙药，开发商除了类似降价促销等营销手段，还应该在产品创新能力、顾客服务能力、运营管理能力和资本运营能力等方面多做努力，以应对未来竞争更为激烈的市场环境。

昆明商业百花齐放年末喜迎开业热潮

2014年11月1日，万达百店——昆明西山万达广场开业；2014年11月28日，滨江俊发广场开业；2014年12月12日，同德昆明广场开业；2014年12月20日，红星国际爱琴海购物公园开业。四大商业综合体分别占领了南北两个市区，也拉开了昆明商业发展的一个新纪元。

上榜理由：如果国际人均商业面积为0.8平方米，那么在昆明商业体过度放量下，这个数值可能已经达到3平方米。站在城市运营高度看，商业体爆发入市值得欣喜，但集中放量带来的同质化问题则无法避免。不可否认，为降低商场空置率，各大项目运营团队不断从中寻求突破，结果却收效甚微。

不得不承认，残酷竞争是新、老商业中心必须面对的问题。经营不善，则可能面临倒闭。但同时也不排除良性竞争的局面。如果能找出差异化经营模式，将项目各自特色形成合力，就能带动商业氛围。

经典·名旺角“兔女郎”引领楼市营销升级

2014年4月16日，昆明大街小巷都淹没在一片粉色之中，数千名兔女郎齐装“上阵”，为经典名旺角蓄势宣传。一时间，“名旺角”“内个谁”纷纷成为全城讨论的热点，经典·名旺角的顺势亮相也让此次事件营销画上了一个完美句号。

在这之后，中望城数千名“地铁侠”空降，“金先森怒砸豪车”“哆啦A梦主题展”“各路明星助阵”“烟花秀”等陆续上演，让2014年昆明楼市的营销精彩纷呈。但是，最令人记忆犹新的，仍非经典名旺角“兔女郎”莫属。

上榜理由：所谓营销，“玩”的就是创意。但如何通过营销把“创意”变成轰动全城，引发全民参与的“热点新闻”呢？答案自然就是事件营销。

相比明星营销等其他传统营销手法，对春城人民来说，事件营销算是一个比较新颖的概念，近年才开始在昆滇楼市兴起，但却越来越受到开发商的青睐。

其实，事件营销最主要的特点就是借助线上、线下同时扩散，制造话题，引发猜测和关注，然后在卖足关子的时候，开发商的名字也适时浮出水面，最终达到“名利双收”的目的。不过，业内人士认为，事件营销能更快更多地引发人们的关注度，但也很容易适得其反，把开发商逼到一个很尴尬的位置，所以一定要注意掌握好平衡。

好的创意或许可以力揽狂澜，但是用到第二次或许就会适得其反，面对竞争，噱头十足的营销或许不如真金白银的降价和真材实料的品质。

万科白沙润园漏水一线房企也遭质疑

2014年5月，万科高端系产品——白沙润园遭遇“漏水门”。一时间，昆明万科成为众矢之的，屋顶漏水、太阳能不够用等问题让万科“三星”标准饱受质疑。

几乎在同一时间，昆明万科副总经理做出回应，以不回避、积极应对的态度接受了昆明楼市大考。

上榜理由：其实打开网络，关于一线房企质量问题的报道层出不穷。从万科到中海，从龙湖到星河湾、招商……这些在业界以品质著称的企业近年在工程质量上却屡遭诟病。是一线房企的品质真的不可靠了吗？其他二线、三线房企，甚至中小房企的质量就一定过关了吗？或许也不然。不难想象，花更高的价格买了牌子货和超市买的普通商品，哪一种出问题我们更加难以接受，答案显而易见。难道，中小开发企业出了问题就是应该的、可以接受的？而一线品牌房企出了问题就应该被无限放大，扯个天翻地覆？这样做的购房者和媒体或许也有失偏颇。然而，作为以消费者信任筑起的品牌房企，作为可以以更高价格销售，拥有品牌溢价权的一线房企，在出现问题时，理应承担更多，也更应该经得起各方诟病。

其实，出现问题不可怕，再完美的人也会存在瑕疵，再好的企业也会出现失误，然而作为消费者，我们更期望的或许是当问题出现时，企业的不逃避、不回避，积极承担责任，解决问题的负责任态度。

俊发传破产被收购报案追究造谣责任

2014年10月10日，俊发地产召开新闻发布会，就近期传言“俊发地产申请破产”“云南城投公开发行股份收购俊发地产”等不实舆论发表公开声明，并对此采取法律措施，正式向公安机关报案。

声明强调：前段时间，网络上传播“某大型地产公司申请破产”的信息，外界已有部分人士猜测该信息是针对俊发公司，2014年10月1日，部分金融网络媒体公开发布了“云南城投公开发行股份收购俊发地产”的不实谣言，并有部分网络媒体在未经查明的情况下转载不实信息，以上行为严重侵害了公司的商业信誉，给公司的正常运营造成影响。发布信息的发布人在没有事实根据，也未向任何相关部门进行咨询的情况下，仅凭主观臆断就捏造散布虚假事实。为正面回应不实传言，维护自身及广大业主客户的权益和公司品牌形象，俊发地产于当日正式向公安机关报案，将对此采取法律措施，对造谣者、传谣者追责到底。

上榜理由：早在2014年年头，“2014或将迎来房企倒闭潮”的言论便已不绝于耳，除了俊发地产以外，多家房企也在2014年传出了资金链断裂，欲被收购等传闻。其中，真假参半，实情扑朔迷离。其实，纵观房地产发展历程，每当市场下行，该类传言便会孕育而生，俊发并非个案。2014年，楼市行情急转而下，老实说，房企大多“肚子疼”已是不争的事实，该类传言的产生也从一个侧面为广大房企敲响了警钟。楼市洗牌在所难免，2015年的楼市竞争仍将加剧，谣言会否成为现实，还看企业真实力。

2011年底，中国房地产业协会经营管理专业委员会和兰德咨询（中国）有限公司联合发布的《2011年房地产开发企业经营管理蓝皮书》指出：2008、2009、2010年全国分别有房地产开发企业87881家、80407家和66290家，数量减少十分明显。蓝皮书还指出：预计到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。之前那么多房地产企业“消失”并没有引起行业震动，而破产只是一种比较剧烈的“消失”方式而已。

经济学家樊纲认为，两轮经济过热后的房地产行业需要整合，行业兼并重组不可避免。专注于主业的大房企可以积极收购以往决策出现偏差、处境困难的小房企。

城中村改造踩刹车已开工项目须完成

10月20日，市委书记高劲松率队调研全市城市更新改造回迁安置工作时提出：“对于未审批的城中村改造项目，原则上不再审批，而对于批而未动的城中村项目，要做深做实前期工作，原则上暂不推进等”。由此，在昆明持续了6年的城中村改造被喊停。

上榜理由：2014年房地产市场深度调整，再加上昆明除城中村改造之外还有不少旧城改造项目，比如巫家坝机场片区，还有不少新区正在拓荒，比如呈贡新区、北部山水新区等等，2014年成了房地产市场最艰难前行的一年，城中村改造也因为开发商、村民、政府三方权益博弈到了最为纠结的一年，同时也是不少城中村改造企业面临资金断裂、债权人接手开始显山露水的一年。可以说，昆明城中村改造整体有序推进，个案扑朔迷离。

在这个时候，高劲松的履新，城中村这个大难题到底该如何推进，正是考验执政智慧的时候。城中村改造中涉及最弱势的一方——村民，是整个昆明经济社会稳定发展的一个不可小觑的因素，如何在房地产市场弱不禁风的年代平衡各方利益，健康有序推进城中村改造，需要高超的毅力和策略。

其实，昆明城中村改造推进到了今天，我们都必须用理性和辩证来看待。一方面改变村城形象的城中村改造是昆明城市建设史上的一个重大举措，对推进昆明城市建设功不可没。然而另一方面，在实际改造过程中一些不完善、不正常的城改方式方法和不可控的市场因素，在经历6年多后，很多方面开始亮起了红灯。除了因为拆迁而纠葛着的各方利益和冲突，其中最首当其冲的，就是不少城改项目因资金问题进退维谷、身处断崖、难以为继。

6年的城中村改造，形成了昆明楼市商品房供应的主力，几乎没有节制的步伐，让城中村改造这辆快车迎头撞上2014年残酷的市场调整，凸显了存量去化的尖锐问题。这不仅仅是昆明的问题，全国都是如此，如何控制供量去化存量已经成为不只是关乎楼市的问题，而是关乎整个国民经济的一个不容小觑的问题。

就是在楼市双限（限购，限贷）调整都无法扭转楼市危机的情势下，就是在城中改造道路前方不远处各种红灯隐约闪烁的路口，昆明新任市委书记高劲松给昆明城中村改造踩一脚刹车，就如同画上一个“休止符”一样，给昆明楼市一次喘息的机会，给昆明楼市一段修养生息的时间。这样的中长期救市政策，远远比取消限购、放松限贷更加实际且更有效。

当然，给城中村改造踩一脚刹车叫一次暂停，可能会面临因此而来的其他层面的压力，这样一个“休止符”到底是几分“休止符”，其效果也还有待观察，但我们至少可以先为刹车城中村改造的勇气来叫好。

恒庆中介涉案跑路二手市场冲击严重

2014年9月初，昆明市公安机关陆续接到多人报案称，昆明恒庆中介公司高层或涉嫌携款跑路。事件受害人包括该公司客户及员工，受害人达百余人，涉案金额或过千万元，受牵连项目有建工新城、西城时代、海伦国际、别样幸福城、碧鸡名城、东盟森林等。随后，昆明恒庆公司及其在昆明设立的24处网点，均已被公安机关查封。事件发生后仅一星期，犯罪嫌疑人李某某（男、23岁、内蒙古人、昆明恒庆房地产经纪有限公司总经理）及公司相关部门经理等5人，因涉嫌合同诈骗，被公安机关刑事拘留。

2014年在限购、限贷、银行房贷利率及公积金利率下调的情况下，曝出有关部门正对二手房交易营业税调整在各大城市展开调研。2011年出台的“新国八条”规定将有可能调整，二手房交易营业税征收将由5年调整为2年。但至今全国大部分城市二手房营业税仍然按照5年期执行。据了解，仅天津市从2014年11月1日起，二手房交易营业税期限由5年修改成2年。

上榜理由：在一手房市场整体趋冷的2014年，昆明二手房市场受冲击严重，二手房与一手房价格倒挂，导致二手房销售市场惨淡，不少房东转售为租，催热了租赁市场。

中介门店在经历了倒闭潮、转向潮之后，纷纷选择新模式的开拓，其中，与电商合作或直接参与到一手房销售中成为中介门店的普遍选择。然而，新兴的经营模式在管理及运营中，由于无具体相关行业规范及法律约束，存在不少风险及漏洞，由此也给市场带来了不小的隐患。

其实，恒庆中介跑路、调税……并非个案，透露着二手房市场的惨淡和寻求突破的事实。虽然调整二手房营业税有可能带来较大收益，但调低营业税等一次性税收的作用也不应该抱太大指望。在卖方市场中，卖方可以转嫁给买方，到手的是净收入。专家表示，从政策研究角度来说，盲目出台类似的政策有些操之过急，恐怕会得不偿失。政府的政策应该保持相对稳定，一直是强调坚持调控，尽管目前房地产市场不太景气，如果盲目改为2年免征，刺激的或许还是投机和炒作，而不是保护刚需，那些居住性需求还是会受到打击。开发商也会迷惑，到底市场的边际在哪里，需求在哪里。（春城晚报 李凡）