这一次，云信黄金楼市踩盘小分队首先从东市板块出发，沿二环前行，对昆明市区目前在售的刚需产品做了一个全面攻略。

从踩盘情况看，目前市场上的刚需房，依旧是比较受欢迎的，仍然是昆明房产市场上的“主力军”，而其最大的优势无疑是价格，国福现代城均价7600元/㎡、华都B区悦翠折后均价6900元/㎡，圣世一品均价6500元/㎡，而2015年1月份来，昆明房价样本平均价格则为8177元/㎡，数据一出，刚需盘的价格优势是不容至疑的。

当然除了房价之外，刚需购房者要考虑开发商的实力，房源的户型结构，以及楼盘的配套情况。目前昆明刚需盘优势几何，还请听云信黄金楼市踩盘小分队小记给你一一道来。

刚需盘大调查

市场调查

刚需盘 价廉质更高

曾经的刚需房，一度被认为是低品质楼盘的代名词，而随着市场的发展，刚需市场早已经发生了很大的变化。不少品牌房企对刚性需求产品加以重视，从目前昆明市场上在售的刚需产品中，我们可以发现，减少不必要的装饰结构，充分展现出空间的通透性是以小见大的通常做法，而全新理念的定位则更加凸显出产品的独特质感，加之不同生活方式的引入，完善配套的“辅助”，可以说，目前昆明市场上的刚需盘体现的绝不仅仅是刚性需求而已。

比如说，金泰国际项目分别于不同地块引入四种国际化生活方式，以“世界之窗”为造城理念，打造昆明首席国际生活区，以绝佳的区位优势，集萃交通枢纽中心、国际生活中心、西城商业中心、学区名校中心、财智商务中心等五大都会资源。万科·公园里坚持“三好”住宅标准——好房子、好服务、好邻居，打造以人为本的居住空间，提供全面便捷的物业服务，为昆明带来独具特色的人居作品。除此之外，区位、配套也列入刚需盘最值得关注的要素之列。而德润·朗悦湾周边区域发展成熟，北市四大成熟商业中心、三大商业街环绕左右，13条公交畅达全城，目前红旗小学已入驻。当然，还有国福现代城，规划有10万平方米的商业区，社区内配套有两个双语幼儿园，武成小学分校直接入驻项目一期，已于2014年开学。刚需盘，价廉质更高。

刚需盘 扎堆北市

黄金楼市踩盘小分队沿二环一路北上，发现不少刚需楼盘项目就布局于二环沿线：恒大雅苑、圣世一品、金泰国际等。而就记者的踩盘情况来看，刚需盘最为集中的区域则是北市区，俊发·盛唐城、国福现代城、俊发城，德润·朗悦湾，加上北部山水新城区的华润·中央公园、天宇澜山。北市板块成为昆明刚需盘聚集地。

所谓刚需，就是需要及时购房解决居住问题的人群，其中又以年轻人居多。他们个性独立，崇尚品质，对于生活有独特的理解，不会人云亦云，更不会追涨杀跌。什么样的房子才是刚需群体心目中的好房子？相信一千个人总会得出一千个答案。但可以确定的一点就是，除了楼盘所处位置交通便利、周边配套完善等这些“标配”之外，开发商的实力、品牌、口碑也成为购房者考察的要素之一。而就入驻“北城”的开发商来说，俊发、华润置地、德润等都是品牌开发商，其就项目产品本身来说，都是力求精益求精，天宇澜山“一瀑五公园”生态物业、华润·中央公园定位精致舒适的低密度高端社区，这样的规划理念亦成为吸引购房者的关键之一。

昆明刚需盘 大户型库存大

从目前昆明刚需盘的走量情况来看，小户型销售持续走好，这样在客观上就造成了大户型存量较多。对于刚需族来说，居住面积的要求可能不需要很大，90㎡左右足矣，对于空间的区分有明显分割即可，加上采光通风良好，小户型也是宜居之地，所谓麻雀虽小，五脏俱全，加之价格适中，这也就促使了小户型的销售持续走好。

就记者实地踩盘情况来看，目前昆明市场上在售项目的大户型存量较多，面积区间大概在110-130㎡之间，三房居多，而小户型产品也有存量。圣世一品在售产品面积区间在98-138㎡及67-107㎡，恒大雅苑在售产品为78㎡两房，113㎡三房，128㎡三房，俊发·盛唐城72㎡两房、113㎡三房及135㎡四房，而俊发城则推出三房，户型面积为113㎡、99㎡、121㎡，国福现代城在售面积区间则为90-120㎡。瞄准大户型的购房者选择空间较大，而刚改购房者的选择机会也比较多。

春节购房 优惠更给力

曾经有专家说：房价是刚需推动的，虽然很多人不认同，不过刚需购买力在房地产市场中的重要性是显而易见的，且刚需的购买客群在购房者中也占据较大的份额，如何抓住这部分“庞大”客群，也就成为开发商的头等大事。对于刚需盘来说，优惠无疑也就成为各个楼盘的必杀技。

从记者踩盘的情况来看，目前各个刚需楼盘项目均有优惠给出，部分楼盘也推出了新春优惠，置业者可以关注。除了传统的按揭优惠，全款优惠之外，首付分期的优惠形式也很有吸引力。万科·公园里特惠房源最高优惠达到14%，德润·朗悦湾全款优惠9%，按揭优惠8%，国福现代城也给出全款4%，按揭2%的优惠，其他刚需项目也有2-3个点的优惠给出，此外，国福现代城还有认筹2万抵8万的优惠。而就首付分期来说，绿地云都会首付分期2成，首付8.8万起，优惠着实给力。

购房者说

考虑经济实力 刚需盘是首选

市民：王先生

职业：公司财务

买房刚需盘是首选，主要还是考虑到经济实力，先买个小平米的两室一厅，自己还月供，等有能力的时候再换房。而且，现在的小户型也做得足够精致，空间分割合理明晰，不存在又小又挤的情况。自己积蓄不是很多，在能承受的范围之内，刚需盘是最佳的选择。

地段是首要考虑 刚需可供选择多

市民：杨女士

职业：医院护士

主要还是考虑地段，现在可供选择的刚需盘也很多，选择一个地段好的是为生活方便，出行便利，也为以后孩子上学做好准备。买房子和买衣服其实都一样，光看着样子好可不行，还得穿着舒服合适！要是买个地段不好的，别说接送孩子上下学，能不能划到好的学校上学都是问题。到时候再折腾，也是找罪受。

配套+交通 开发商都要综合考虑

市民：刘先生

职业：事业单位工作人员

买房准备结婚用的，首选刚需项目，价格可以承受。然后就是选择一个有实力的开发商，一是品质有保障，还有就是对于社区的规划设计也合理，再就考察配套，除了社区配套，还有周边配套，生活氛围和便捷程度，交通等各个方面的因素都要综合考虑。刚需项目是以生活居住为主要定位的，这样一来，它的配套肯定是要跟上的。

业内人士

刚需房 以满足自身需求为主

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研：严格意义上来说，刚需是第一套房的概念。衣食住行是人生活的四大基本需求，住是其中很重要的一部分。刚需盘有几个特征，首先是面积不大，两房、三房为主，第二是价格比较实惠，有一定的优势，第三是周边有一定的交通、教育配套等等。在购买刚需项目的时候，肯定是要考虑方方面面的，项目在哪个位置、项目本身好不好，但作为刚性需求的住房来说，最最重要的还是要跟自己的生活联系在一起，因为刚需它既不是休闲也不是度假，更不是投资。所以刚需首先就要满足自己的工作需求，里工作地点越近越好，能满足两个人就不要选择只满足一个人的。

好的房企及物业 能让房子增值

芒果智库经济学家王詠雪：购房者在选择刚需项目的时候，一是要选择在自己所能承受的价格范围之内，刚需客户的支付能力并不是很强，再是从品牌、知名度方面来考虑选择，通过品牌形象来对项目的品质进行比较筛选，避免信息不全面带来的片面考量。然后是考察物业方面，好的物管带来的今后的物业增值，以及长期居住的受益。切记不能够一味地追求价格最低。

选房子 兼顾价格及品质

昆明风之铃场研究咨询机构CE0石远：对于刚需项目的选择，首先区域很重要，选择相对成熟、未来发展潜力较大的区域。第二是开发企业很重要，考虑综合实力、售后服务等各个方面，第三是考察产品，规模比较大，配套比较完善的楼盘生活的便利程度会高一些，整个环境也会好一些，还有就是包括产品的规划、户型、景观等，最后就是价格，不能只考虑便宜，性价比，先看的是“性”，产品的“性质、性能”，接下来才是价格。