3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

一日发“两文”，政策执行后，昆明房贷市场是一番怎样的景象呢？记者走访调查发现，实际上市场热度低于预期，政策刺激对消费者购房的影响短期内并不明显。

多新政细则已在昆明市落地

新政策实施后，换房的门槛骤然降低，那么，昆明金融市场对新政的执行力度如何？为此，记者走访了昆明市多家银行。

“现在首套房首付30%，二套房首付40%，执行基准利率，6年以上5.9%。6年以下5.75%。”建行东风东路支行相关工作人员表示，如果征信不好，有逾期等情况，利息将上浮10%左右。

而建行公积金处的工作人员则坦言，公积金贷款总共就30万，不管是否首付20%，就只有30万的额度。

“我们就是公积金贷款买的房，不过没赶上政策，其实首付20%对购买小户型的住房还是有利的，要是能省下10万8万的，我还能去做些小生意或是去投资，这不挺好的。”市民鲁小姐向记者说道。

除却建行，中行、工行等几家国有大行，执行的房贷政策都基本无异。但一些股份制银行情况就有所不同。例如，广发银行相关工作人员表示，该行二套房需首付50%，无论一套房还是二套房，利息还需在基准利率情况下上浮20%。而招商银行个人消费贷款处工作人员说道，“二套房没有贷款可以看做是首套，首付30%，执行基准利率。”其表示，不过要是还款能力、信用状况不好，利息将上浮5%-10%不等。

此外，几乎每一家银行的工作人员都向记者表示，目前不做散户，散户房贷申请不好办，几乎放不了款。而合作楼盘的贷款就比较好办理，只要征信没有问题审批会比较顺畅。因此，建议需要贷款的购房者还是要找和开发商合作的银行来办理。

首付比例降低 现在买房更划算？

对消费者来说，新政执行后购房压力确实得到了缓解，但是公众最为关心的还有成本问题。新政的落地，对购房成本会产生影响吗？让我们拿起计算器来细算一笔账。

以购买政策调整前后二套房为例，假设房子总价为100万。在首付比例调整前，二套房首付六成，需要首付60万；调整后二套房首付四成，需要首付40万。调整前后，二套房首付相差20万，大大降低了二套房的置业门槛以及二次购房者的置业压力。

那么，贷款利率按5.9%（基准利率）进行计算，如果按照首付六成的比例计算，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额约为68万元，月供约2842元。首付比例降至四成后，则需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额约为102万元，月供约4264元。

对比之后不难发现，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。上述例子，六成首付下，买房总金额为60万+68万=128万元；四成首付下，买房总金额为40万+102万=142万元。相较下来，“成本”增加了14万元之多，这14万实际就是多贷了20万元的利息。

“账不能这样简单算，在六成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款20万元。如果把这笔钱拿来投资，20年可以获得更多的收益，所以，购房者的成本还是降低了。”一股份制银行零售信贷业务部门的相关负责人说道。

新政对昆明楼市刺激效应不大

新政落地近一个月，多城市表示楼市反应凸显。有开发商打出了“再不买就要涨”的口号作为噱头；也有房产中介在新政发布当天就接二连三地接到了预约看房的电话；而很多有改善性住房需求的人群在得知二套房首付下调后也开始聚焦精品房源……

“来一个客户，我们四五个人招待，有的客户连续几天，天天都来看房，但最后还是没买。”俊发中心售楼部的工作人员表示，来看房的人疑虑都比较大，大多持观望态度，想着房价可能还会再降。

据昆明市房产信息网统计数据显示，4月1日至7日，昆明主城区共成交各类商品住房1755套，日均成交套数为251套，其中429套的成交套数是一周单日成交最高值，最低则出现在4月5日，为93套。相较于上一个交易统计周期，此次成交套数大幅下跌2319套，环比降幅56.9%。成交面积方面也明显下挫。

3·30救市政策短期内对昆明市的购房刺激并不明显。但就长期而言，有业内人士表示，在调整了二套房首付比例之后，改善性和投资性需求开始回温，也惊醒了昆明楼市。恰逢清明小长假，虽然成交偏低，但也在情理之中。目前，昆明多家银行已经开始按照二套房贷最低首付四成来执行，相信近期昆明商品房成交将迎来爆发点。

小贴士

提前还贷分情况有的并不省钱

“如果后期我经济宽裕了，可以提前还款吗？”面对记者的提问，银行业内人士指出，其实考虑这个问题，有理论上的原则：理财收益高于贷款利率时，投资；理财收益低于贷款利率时，提前还款。

但是现实太复杂，如果使用的是商贷和公积金组合贷款，建议先还商贷；如果是生意人或者是创业青年，肯定需要流动资金，从哪借钱都比房贷款利率高，所以也不要选择提前还款。

另外，执行上浮利率的贷款人（利率超过7%），市场中收益高于此的投资大多具有高风险，建议提前还贷；如果在还款初期，本金基数大、利息金额也高，在没有好的投资渠道情况下可以提前还款；如果已经到还款中期，所剩利息已经很少则不建议提前还款。