173套，这是昆明这个“五一”交出的成绩单。相较于去年“五一”3天交出的474套的业绩，此次才刚刚超过去年的1/3。要知道，就在这个小长假之前，云南“省八条”救市政策也才推出了不到一周的时间。业内人士分析，连续的救市政策并没有达到市场预期，5月份楼市政策还将持续“升温”。本期地产周刊，新报将为你呈现5月昆明楼市“体检报告”，“把脉”昆明房地产市场。

项目：血压

指数：150/90（偏高）

报告内容：库存、价格

报告单：上月，昆明成交8725套，万科&俊发魅力之城宣布涨价

来自昆明房产交易网的数据显示：上月，昆明共累计成交8725套商品房，累计成交面积为809684.14平方米。相比去年4月12941套、116.9万平方米的成交量，同比分别下降32.58%和30.8%。

成交同比缩水超3成

新政效应短期难现

今年“五一”成交量的大幅度缩水，也只能算得上是今年市场成交走势的一个缩影。在一系列的降息、降准和房贷等政策因素刺激作用下，一季度成交26000多套的成绩仍不算“合格”，而这种势头甚至还带至二季度初。

“连续降准释放出来的资金利好，在一定程度上降低了房地产企业的成本压力，不过对于购房者来说，市场本身的需求可释放空间并不明显，这也导致观望本身严重。”

在3·30新政之后，本报所做的一份市场调查中，新政实施背后，表示“继续等待看看”的市民占比超过了50%。

这也造成了库存压力的持续增加，来自云南省统计局的数据显示，一季度全省商品房销售面积529.58万平方米，同比去年还下降了1.2%，库存继续扩大。“不仅是新政本身效力的问题，还有很大部分原因也在于其他投资环节的分流影响。”谈及新政并没有达到预期效应时，云南大学教授郭树华表示，特别是在3月份开始的股市上涨，也让投资需求大幅度转移。“仅是4月份，多家预备新开的项目也暂缓，其中绝大部分都是商业项目。”一位业内人士直言。

新建住宅价格继续领涨万科宣布上调房价成交走低，价格却并没有明显的回落，这恐怕是今年以来持续的市场“症状”。某研究机构发布的百城住宅价格指数中，昆明4月的样本均价虽然显示环比下降，不过8163元/平方米的样本均价还是继续领涨西南区域省会，要知道，在近些年周边各省份的发展中，就连经济相对较差的贵阳也在去年获批国际级的贵安新区，并无太大经济刺激因素存在的昆明，价格依旧偏高。

而这，还不是预期的价格走向。新政之后，本地市场就接连出现涨价的传闻，万科&俊发魅力之城也提前宣布将从5月9日起全面上调价格，这让之前市场对于新政恐陷“越调越涨”的论调再次成为可能。在记者市场走访中，除了部分现售项目价格调整预期外，部分近期预期新开项目也调高了开盘价格预期。

就在上月月底本地举行的一次行业报告中，锐理数据郭洁表示，“新政之后，国内部分一线城市出现成交回暖，价格走高的区间，不过对于昆明来说，高企的库存压力，仍要以价换量来换取空间。”

健康建议

A股回落 部分投资性产品预期回暖

受市场供需失衡的影响，成交走低造成的库存高压和高居不下的价格，很难在二季度明显改善，这也是5月份楼市仍将继续担心的一个环节。不过一个利好的消息是，投资性需求在本月有出现向房地产转好的可能。就在本周二、三，股飙涨之后连续两日大幅度暴跌，对于投资性需求的商业来说无疑是利好点。要知道，在预期的开盘中，如果算上之前一个月延迟的开盘计划，月份昆明市场商业项目新开也将占据半壁江山。

项目：身高、体重

结果：营养不良

报告内容：土地、资金

报告单：5月，近千亩土地供应入市，一季度省内房企资金到位增速再度下滑15.3个百分点

来自昆明市国土资源局网站发布的交易公告：截至月4日，5月昆明土地市场预计有27宗694634.78平方米，折合约1041.95亩的地块供应入市，这也是近两年土地供应的最高值。

超千亩土地本月供应入市

资金压力普遍紧张

要了解昆明楼市的这两个因素，先看一组数据：2015年月份，昆明共计有22宗、54.96万平的土地出让面市，出让面积环比暴涨近152%。与此同时，4月本地仅有2宗土地成交，成交金额仅2755万余元，环比锐减近99%。土地供应和成交的巨大落差，也让5月份的土地市场再添阴影。

值得注意的是，进入2015年之后，省内土地市场整体收缩，来自省统计局的官方数据，一季度，全省房地产企业购置土地面积为233.86万平方米，同比下降8.2%；土地成交价款40.47亿元，下降22.5%。根据省统计局的官方解读，土地市场的持续下滑，很大程度上也仍是市场信心的整体下滑所致。

不仅是土地市场供需严重失衡，在企业最关心资金问题方面，难题却并没有因降准等利好得到很好的解决。一季度，云南房地产开发企业资金普遍紧张。来自云南省统计局的统计数据显示，全省房地产开发企业本年到位资金652.22亿元，下降10.6%，增速比去年同期回落15.3个百分点，比1-2月回落个13.4个百分点，其中，国内贷款137.27亿元，同比增长2.5%，增速比去年同期回落48个百分点；企业自筹资金310.61亿元，下降18.3%，增速比去年同期回落17.5个百分点。

“资金紧张问题未解决，也让开发商拿地更为谨慎。”业内人士直言，这也是二季度土地市场继续存在隐患的主要原因。就在4月份，昆明出台新规，未开发的土地将再度进入流转，资金压力持续加大，土地市场这种流转也可能在5月份集中爆发。

健康建议

联动资本市场 跨界合作寻突破

一季度省内企业的资金压力集中爆发，不过利好的是，政策端有可能再度送来利好。如果降准或降息在5月份落地，对于房地产市场来说，资金大环境压力可以稍微缓解。不过不少受访业内人士也直言，相较于降准带来的资金流动量，市场更在意的还在融资渠道，就在4月份，华信资产入主经典带来资本和房地产的直接合作，而更早的时候平安不动产已联合西双版纳悦景庄。在本地不少企业陷入资金链破裂传言之后，资本市场和房地产的直接合作，也将进入常态。

项目：外科常规

结果：部分病因隐患

报告内容：产品、板块

报告单：改善性住房销售占比超过5成，余商业项目预期下半年井喷

来自克尔 瑞昆明研究中心最新一期的市场数据，4月25日至5月1日，昆明成交统计的2065套数据中，90㎡以上的套数显示为1090套，占比达到了52.8%。而这，也基本上是昆明市场整个4月份的数据主要走向。

楼市产品成调整期的“晴雨表”

改善性和小户型住房受热捧事实上，作为整个产业最直接的市场体现，楼市产品也成为调整期最直接的“晴雨表”。特别是在降息、房贷新政等因素刺激下，房地产市场产品也将面向一个更为分化的区间可能。单从新政后的市场反馈来看，改善性大户型住房和小户型产品两个极端产品也成为市场热度最高的类型。

“新的房贷政策实施后，二套住房需求实际上也转向改善和小户型投资。”龙湖地产昆明项目相关负责人介绍，二套房放开，一方面释放出来的是传统改善需求，同时，租金市场的居高不下，也让小户型投资产品成为最畅销的产品之一。根据其介绍，其水晶郦城项目，年后推出的40平米左右公寓，也是其市场销售最旺的产品。

不过产品方面也存在着不小的隐忧。今年，昆明集中迎来新一波的商业地产集中开业潮，据不完全统计，今年的开业高峰涉及近20个项目，其中绝大部分集中在二季度以后，按照这种规模，也将为昆明带来逾万方的商业供应。

还在去年年底接受本报采访时，易 居中国总裁丁祖昱就为昆明的商业地产市场表示出了自己的担忧，“不仅是昆明，省内商业项目进展速度持续”。记者从住建厅获得的最新数据，截至今年3月，全省规划的150个城市综合体建设规模9084.8343万平方米，累计完成投资亿元，净增27亿元。其中今年1至3月就累计投入了35.6亿元，在规划的150个城市综合体中，目前已经开工建设的有104个，其中绝大部分在昆明。

“去年四季度的数据，昆明商业地产库存去化周期就超过了50个月，相较于住宅来说，商业的风险更甚。”业内人士表示，按照今年昆明近20个近300万方的预期商业来看，库存去化压力也将继续增加。

健康建议

互联网思维商业地产要向服务提供商转型

商业地产的库存压力，恐怕是这轮地产转型中的矛盾突出点，“互联网持续的发展，对商业地产的冲击还将更明显。”在上月底阿里巴巴和云南省联合举办的互联网+云南论坛上，阿里研究院院长高红冰表示，互联网+将带来更多产业变革，对于传统商业地产的冲击，也将从简单的产品转向服务等领域。商业地产要想借助互联网发展，也必须从传统的拿地开发，转向更深层次的服务提供商。

这对于昆明的商业现状，无疑是一个很好的启示，4月19日华信资产入主经典的时候，就宣布将在文化、娱乐等方面加大合作开发，加上万达本身就已经取得成功的文化产业服务地产模式，从服务产业着手，提升地产的精准竞争力，也会是未来商业地产的关键。（生活新报 陈辉）