昆明部分县区从2010年开始，将缴纳住宅专项维修资金（下称维修基金）作为办理产权证的必要条件。而此前的老小区因为缺乏强制约束力，缴存比例非常低。也有小区并没有缴纳维修资金。修起公共设施，物业就叫业主自掏腰包，业主想不通：“公共设施，凭啥总叫我们交钱？”也出现了真正的“维修大户”无“医保”的情况，由此带来的维修纷争也从未间断。这笔钱该如何用？

无资金 物业向业主筹资

住宅维修资金的缺失，导致了小区在维修过程中纷争不断，很显然，临到用时再收钱比“先归集后使用”难得多。

位于昆明北市区的江东丽景园小区竣工于2002年，根据该小区物业处的说法，江东丽景园竣工时《住宅专项维修资金管理办法》还没出台，小区业主并未交过维修资金。此说法也从多位小区业主那里得到了证实。

也就在该小区建成10多年后，问题来了。

今年3月18日，小区物业处在各户单元门上贴出一张通知，通知上写明，由于用电量太大，该小区配电室环网开关柜发生爆炸起火被烧毁，导致小区停电，事发后物业出资4万元请供电局提供临时供电。但要彻底更换环网开关柜，需要30万元，由于小区并未设立过维修资金，物业请每户出资100元共同维修，否则供电局将在8天后停止供电。

通知贴出后，出于用电考虑，多数业主还是选择交了，但部分业主至今仍拒绝缴纳。至今仍未缴纳维修费的杨先生认为，大家凑钱维修公共设施是应该的，但这么一大笔费用，小区物业应该先召集业主商量，将费用具体使用情况说明，而不是直接通知上门收钱。

“我们不是每年都有交物业费吗，为何不能用物业费修？”已经缴纳了维修费的业主吴女士说，当初选择交钱也是出于无奈，万一停电孩子就没法做作业。但对于小区物业的做法，她也觉得不太合理，每年都要交1000多元的物业费，具体用到哪里了，物业从没公示过。“现在我们每户交的100元钱具体怎么用，至今也没公示。听说到现在还有住户没交钱，这对我们很不公平。”吴女士说。

自己究竟有没有交过维修基金，也有的业主不清楚，“我们去问，他们不做任何解释，要么说不知道，要么说没有交过。”小区业主张女士说，因为房子已经有10年了，自己不记得交过这笔钱没有，但是，不管怎样，物业也不应该让业主买单。她说，该小区所有商铺被租出去了，公共游泳馆对内对外都收费，会所变成餐馆，小区内、外都在收取停车费，这些费用究竟用到哪里了，这家物业公司从来没有向业主公示过，“我们是不是可以这样想，难道这些钱也不足以让他们修修这些公共设施？”

记者了解到，到目前为止，该小区1292户住户中，仍有20%左右未缴费。“剩下的业主，我们打算收物业费时一并收齐，不会让部分业主为全小区的维修买单。”小区物业处王主任说，等供电局全部更换完成以后，具体的费用使用明细将会一一向业主公布。王主任还说，此次维修，除去业主筹集的10几万元外，剩下的还是由物业兜底。

说起业主们的抱怨，小区物业也一肚子苦水：现在小区的物业费才8角/平方，应付日常支出已经入不敷出，更何况维修小区的设施。“我们物业公司基本上处于亏损状态，小区的物业费主要用于小区日常的卫生保洁、保安门卫值班、公用水电支出、管理人员工资等，并不包括公共维修费用。”王主任说，多年来，一些小金额的维修都是物业出钱，这次涉及金额太大，物业实在是走投无路，才向业主集资，但却引来了很多业主的不理解。“我们也希望小区能有专门维修资金，这样就能避免这些麻烦了。”王主任说。

支取不易 “保障线”门槛高

根据《住宅专项维修资金管理办法》，使用住宅专项维修资金，必须由相关业主亲自决定，表决面涉及“两个2/3”，分别是专有面积的2/3和人数的2/3，两项指标必须同时达到才能使用。而在实际操作中，光是挨家挨户找人签字，就需要耗费大量的时间和人力成本。

在征得小区业主同意后，从申请到拨付，还需一定时间的公示，再加上现场查看和电话核实业主情况，整个流程时间较长。超过10万元以上的金额，还要经过竞争性谈判、招投标确定施工方。记者从五华区和西山区住建局了解到，从申请到拨付完成，短则1个月，长则需要2至3个月。当然也有一些小区，未达到相关要求，施工完了维修资金也迟迟未能审批下来。

位于昆明西站附近的志城家园小区最近就遇到了这样的难题。

志城家园小区于2002年竣工，据该小区业委会相关工作人员称，他们按房价的2%交纳了维修基金。

小区安装单元门禁、大门门禁及监控设备快一年了，可维修资金还未批下来，施工方一气之下，曾提出要起诉小区物业，并停用门禁和监控。此事在小区内部也掀起了轩然大波。

小区物业的工作人员说，志城家园小区以前没有门禁，小区被盗事件屡屡发生，去年4月，在业主大会上有业主提出，希望为小区安装大门门禁和监控，物业曾咨询住建局，这是否可用维修资金，在得到肯定的答复后，物业在业主大会上通报了预算价格和施工方案。之后启动入户调查，征求民意的结果是大家同意。在其后的业主大会上，又有业主提出，希望为每个单元安装监控，真正做到无死角。物业又找来施工方做出两种方案，让业主选择，最终超2/3的业主同意全部安装。

“光征集小区业主意见，我们就花了一个多月的时间，到最后业主签字都签都烦了。”小区物业工作人员说，在整个过程中，每次入户调查都有业主签字，结果也都进行了公示，随后才启动施工，由施工方垫资来做。

“以前都是先垫资做，再找五华区住建局报销，没想到这次却被卡了。”小区物业工作人员说，以前都是小额维修，这次施工金额达到40多万元，到五华区住建局报销时，却被告知需要审计，住建局找来银行审计人员,结果是需砍去13万多元。

这个结果让施工方难以接受。“不同品牌、型号的材料价格不一，而审计却用同一标准价格，而且是网上查询商品价格，2003年的工程定额标准也不适用现在的弱电材料价格。”施工人员对审计方专业性提出了质疑。到目前为止，施工方只收到住建局划拨的30%的维修金。

对于此次事件，五华区住建局的说法是，该小区维修金之所以迟迟未批下来，是因为操作不符合相关程序，按照五华区维修资金管理制度，超过10万元以上的，要经过招投标选定施工单位，施工方还要提供预算报告，住建局进行前期审核，最终再验收审计。而该小区是全部施工完成，再找住建局报销，显然不符合规定。“考虑到小区2/3业主已同意，我们已经受理了此申请，目前审计还在进行中。”五华区住建局工作人员说，最终结果待审计结束后才能确定。

剩余的维修资金迟迟未批下来，小区业主也感到焦急万分，“万一门禁监控都停了，我们的安全谁来保障？”小区业主张先生说，现在小区的居民还在担心，万一施工款被砍，后期施工方会不会拒绝维护？这样一来，设备几年以后就会报废，前期的钱也白花了。

“维修金是业主交的，怎么用应该是我们的自由，为何还有这么多限制？”小区业主李女士想不通，业主应该有权选择用何种质量、何种价格的产品，而不应被卡死。

在政府部门看来，设置种种程序，是为了防止虚报价格、维修资金被骗的情况出现，但这样的“保障线”在小区物管看来，却成了“高门槛”。

无强制规定 补交实施难

“按规定，所有未交维修基金的小区均应补交，但暂无规定谁来收缴、按何种标准补交。”记者在调查的过程中，相关部门的工作人员都有此说法。

放眼望去，江东丽景园损坏的公用设施随处可见：已经罢工的喷泉、破损的垃圾桶、年久失修的路灯……随着小区设施日益老化，接下来问题会越来越多，到时候维修费用又该由谁买单？这是物业和业主共同担心的问题。

在昆明，像江东丽景园这样的小区并不少见，有的小区因为筹资遇阻，维修问题迟迟得不到解决。在10年或20年过去了，小区公共设施已经老化不能再使用，那么该怎么办？既然国家有维修资金收缴规定，那老旧小区是否可以按现行标准补交呢？在政府部门和物业公司看来，如果能实现补交，当然皆大欢喜，可现实中往往很难做到。

对于业主而言，动辄几千上万元的维修资金的确是一笔不小的数目，在记者的调查中，绝大部分居民不想补交，而是更倾向于单个维修项目临时集资的方式，尤其是一些租户。也有小区居民认为可以补交，但不应参照新小区的标准，毕竟老小区享受的设施都不如新小区。

在维修基金缺失的情况下，昆明的不少小区也在不断探索新的解决方式。

“昆明船房小区在更换单元门门禁时，就曾经尝试由物业先垫资，安装完成再向业主收取25元一把的钥匙费，以此解决集资难的问题，但这样的做法也引来了一些争议。”一位不愿透露姓名的住建局工作人员说，物业在处理此类事件时，常常是“出力不讨好”，久而久之物业也不愿做了。

为解决维修资金缺位的问题，也有一些小区利用经营性收入，来补充维修资金的不足，如营业用房出租、停车费、电梯广告费等等。西山区春苑小区就是一个典型，该小区并无维修资金，也没有业委会，在社区居委会牵头组织下，业主与物业公司商谈签订合同，最终物业公司按承包的方式，每月向小区公共账户定额打款，这笔钱作为业主公共收益，使用时由社区居委会来确定。该小区安装监控等费用，就从业主公共收益中支取。但涉及到部分楼栋的电梯维修，也不能动用这笔钱，只能由该楼栋业主自己分摊。

云南天外天律师事务所律师师伟认为，建设部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，对住宅专项维修资金规定的过死，强化了政府建设（房地产）主管部门的行政权利，不利于维修资金的管理使用，特别是对资金的使用要经建房部门审核同意，犹为苛刻。师伟认为，所有小区就是一个业主自治的群体，应体现当事人意思自治的司法原则。对维修资金的使用，作为行政管理部门不能过份限制，由业主委员会报行政部门备案即可，无需审批。对两个三分之二的约束很难操作、不具备操作性和便民性，可由业主委员会呈报维修方案即拨款，由业主委员会对全体业主负责。

链接

昆明

部分小区
   缴存率较底

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

1998年,建设部和财政部联合出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，标志着我国住房专项维修基金制度的建立，该办法从1999年起开始实施。2008年，由国家建设部和财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（简称165号文）正式实施。

记者从昆明市住建局了解到，从1998年起，昆明市按国家规定开始收缴住宅维修资金，部分小区将这笔钱交给了开发商。从2004年起，昆明市开始将住宅维修资金的管理权限下放到各个县区房管局（现为住建局）代管，各地住宅维修资金的收缴、移交工作才慢慢走上正轨。

从缴存的标准来看，昆明市根据国家和省的规定作过调整，2010年以前按房屋总价的2%收取，2010年以后，按高层住宅（含带电梯的多层）90元/平米，多层住宅以及低层住宅、别墅、小区内非住宅按66元/平米缴存。

记者从昆明市多个区住建局了解到，从2010年开始，多地开始将缴纳住宅维修资金作为“办理产权证”的必要条件，在交房过程中，开发商必须代收，交由区住建局开设专门账户进行保管，支取时须达到相关规定，才能划拨。由于昆明市的配套实施细则尚未出台，各个区支取程序也不一样。

据称，由于此前并未采取强制措施，实际的住宅维修资金缴存率并不高，尤其是2006年以前的小区，缴存率较低，少数收缴的小区多由开发商或物业收取，缴存金额也不统一。时至今日，各个区缴存率依然很低。（春城晚报）