写字楼，烙印着一座城市发展的印迹，而楼宇经济也成为经济发展的聚合体。从一代代的写字楼中，我们或许能看见时代的缩影。在彩云之南，昆明的天际线不断被打破，冲到“云上”，让你我看到了不一样的高度和远方。

云印迹

从使用功能到租金变化 

写字楼加速上升

建筑是最能刻画时代的一种载体。说到写字楼，在上世纪80年代，昆明出现的办公产品以行政办公楼为主，其中最具代表性的就是青年路护国大厦。

“最初的办公室都比较简陋，办公功能也比较单薄。” 对于“写字楼”的初印象，昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原表示，写字楼与经济的发展有着密切的关系。以前的写字楼专业化程度比较低，没有电梯，没有停车位，没有专门的会议室，没有智能配置，也没有现在那么舒适的办公环境。

时代在发展，写字楼也在经历着翻天覆地的变化，而任何一种变化都有不同的时代机遇。昆明的写字楼亦是如此。

在1999年世博会的契机下，昆明的写字楼开始改头换面，逐步走向专业化，一批商住楼开始涌现出来，电梯配置、建筑高度、办公环境等方面都有明显的提升。如今，由于地段的优越性，华一广场、志远大厦等写字楼，仍然受到很多企业的青睐。

经济发展的推动，往往会让我们感受到更多城市的活力。在桥头堡战略实施下，昆明作为中国面向西南开放的门户城市，逐渐走向“国际范”，进而专业化、智能化、国际化的高端写字楼应运而生，俊发中心、南亚风情·第壹城等也成为了昆明写字楼的标杆，配套功能也更加完备。

随着功能的不断完善，写字楼充满了现代化的气息，与初期的行政办公楼相比，已经是“化茧成蝶”的蜕变。然而，随之而来的是，写字楼的租金也出现了很大的差距。在马原的记忆里，当初20元/月/平方米就可以租到很好的办公场所，几乎只是现在位置极佳写字楼租金的十分之一。不得不说，楼宇经济给城市带来了太多的改变。

云演变

端坐“云上”办公  5A级写字楼遍地开花

“以前的建筑是很少超过100米的，通常都是十多二十层。”马原表示。如今，昆明双塔已经达到300米，刷新了昆明城市的天际线，写字楼的印迹也被刷新。这样的高度，足以称得上是“云上商务”了。

摩天大楼是地标建筑，更是风向标。在滇池路上班的张先生告诉记者，他在南市区的大多数地方，都可以看到万达双塔，有时候去呈贡办事，看到两个双塔似乎就在不远处，感觉这个高楼到哪里都是焦点。实际上，不少市民与张先生都有同样的感受。

此外，记者注意到，除了高度特别挺拔之外，这些摩天大楼大多都亮出了“5A级写字楼”的标签。那么，5A级代表什么呢？业内认为，5A指的是OA办公智能化、BA楼宇自动化、CA通讯传输智能化、FA消防智能化、SA安保智能化。值得一提的是，昆明269打造了7A级写字楼，增添了艺术空间Art space与生态系统Alive Environment，写字楼功能和商务品质也走向了一个新台阶。

无论是建筑的高度，还是品质的高度，昆明的写字楼逐步走在了“云上”。随着更多摩天大楼的崛起，昆明的“云上商务”写字楼必将会给大家带来不一样的“新高度”和“新视野”。

在欣都龙城上班的周小雅说，她喜欢在摩天大楼里工作。当坐上电梯，一小会就可以到公司办公室门口了。在楼上往窗外看一看，昆明城市的“面貌”尽收眼底，就会有一种莫名的自豪感。开阔的视野，舒适的办公环境，工作起来也会比较带劲。

云数据

新增面积远大于销售面积 写字楼后市去化压力大

尽管写字楼的品质已有很大的提升，但写字楼存量大，是目前昆明市场上的一个突出问题。马原指出，如今经济增速放缓，很多企业都在缩减开支，高价位的写字楼市场势必会受到影响。

根据锐理2014年昆明市场年报的数据显示，2014年昆明主城区白云路、北辰、高新、金产等各版块的写字楼新增面积132.55万平方米，销售面积61.38万平方米，存量面积201.7万平方米。在产品方面，昆明主城区写字楼在50-100㎡面积段的供应较充裕，市场对面积在100-150㎡的写字楼认可度较高。

对于2015年来说，昆明写字楼也将会有新增面积入市，市场上的写字楼存量也将进一步上升，统计数据还没有包括呈贡新区的写字楼项目。根据相关机构统计，随着大量城中村改造项目的推进，未来几年昆明写字楼的供应量将达到2600万方平方米。整体而言，昆明主城区写字楼的后市去化压力较大。

写字楼市场的表现不尽如人意，但是“时间就是金钱”“地段，还是地段”这些金玉良言，对写字楼也是非常贴切的。交通的便捷，可以节省很多时间和交通成本。而地段的优越性可以为企业带来更多的商业价值。对于已经投入使用的写字楼来说，成熟地段的写字楼租赁行情比较坚挺。

从目前的情况来看，由于地段优势，一环内的写字楼是最受热捧的，租金也比较高，而南亚、北辰等片区的写字楼市场也不错。昆明中原地产南亚风情分行的工作人员告诉记者，南亚风情·第壹城交通便利，也是滇池片区地标性的写字楼，加之南亚商业氛围的浓郁，这样的写字楼很抢手，租金达到100-150元/平/月。此外，记者从58同城的出租信息了解到，欣都龙城的写字楼租金在90-130元/平/月。由于地铁的利好与商业配套的日渐成熟，北辰片区的商务氛围越来越好。因此，交通网络的完善，商业氛围的提升，都有利于商务氛围的培养。

云样本

量身定制与精装修  提升服务质量

写字楼产品的不断升级是社会发展的必然产物。走出昆明，有哪些写字楼产品被更多大型企业认可呢？

A 量身定制 有些大型房企有着自己独特的要求，比如层高，软硬件配套等。现在不少一线城市的写字楼开始尝试为企业进行高级定制。在写字楼还没有建造之前，就根据自己的招商情况，为某些特别企业做高级定制的办公场所以及软硬件配套，从而省去企业入驻之后的麻烦改造等问题，从而提升写字楼服务。

B 精装修 以前听说公寓精装修，现在连写字楼也开始走装修路线。富力天汇中心是成都第一个将精装修引入写字楼的项目。而去年亮相的希顿国际广场也采用全精装修，该项目的精装修标准达到2500元/平方米。

“事实上，写字楼做精装修也可以提升项目的整体品质。”有专业人士分析。比如，成都富力天汇中心项目精装修全部借鉴了希尔顿酒店的室内设计，因为项目的定位是纯商务超甲写字楼，因此为了与形象匹配，便选择了精装修，一方面提升项目品质，另一方面也能够方便客户的使用，目前成都不少客户普遍接受度很高，而且在市场也颇受欢迎。

云观点

写字楼是企业的“脸面” 

摩天大楼须“内外兼修”

昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原：早些年，房地产蓬勃发展，但由于住宅地产受限比较多，很多开发商把方向转向商业地产。而在商业地产中，写字楼和酒店是商业项目的标配。对于政府来说，超高层写字楼和五星级酒店，也可以作为城市的“标杆”和“门脸”。因此，近年来，昆明的摩天大楼也涌现得特别多。

写字楼一般都要建在城市比较核心的位置，土地成本高，超高层建筑的建筑成本也比较高。随之而来的是，写字楼的售价和租金都会提高，这就要求入驻企业必须具有雄厚的资金实力。对于云南本土的大多中小企业来说，他们无法去承受那么高的租金，而世界五百强的企业分部在云南设立得比较少。在未来的五年或十年内，写字楼市场都会受到影响，有可能出现较高的空置率。

对于写字楼本身而言，摩天大楼除了高度，更需要“内外兼修”，从里到外都应当达到应有的高度。一般来说，能够租得起高端的写字楼，则代表企业具有较强的资金实力，同时也代表着企业的“脸面”。

好的写字楼，应当具备三个基本要素：一是地段要好，交通便捷；二是办公环境要好，包括采光、绿化等方面；三是功能配套要完善，包括电梯、停车位、物业管理、智能化等方面。总体而言，优质的写字楼不仅要创造一个舒适的环境，让企业办公更加具有效率，同时也要有助于提升企业的品牌形象。采写：本报记者 黄丽

昆明写字楼“内外兼修”是关键

写字楼的高度刷新是一个城市发展的标志，但是，只有高度的写字楼真的算“高大上”了吗？在很多专家看来，不管是楼层的高度还是办公环境、办公配套以及办公硬件的“高度”均决定了这个写字楼产品是否得到企业、市民以及社会的认可。看来，写字楼的“高度”也要一应俱全，全面提升。

云高度

昆明91栋摩天大楼遍布全城

既然我们的专题从写字楼的高度出发，不如我们先去看看，现在昆明写字楼的高度表现吧。网络资料显示，目前昆明91栋150米以上的摩天建筑足迹遍及五华、盘龙、西山、官渡以及呈贡五个行政区域。

其中，建成和已经封顶的共有12栋，150米以上、200米以下的建筑共有7栋，涉及佳华广场、禧瑞都、南亚风情·第壹城、呈贡新都昌商业广场、金苹果国际商务大厦、欣都龙城-186财智中心和世纪中心7个项目；200米以上的建筑共3栋，分别是昆明广场、和谐世纪广场双塔和昆钢科技大厦。而300米以上的只有一栋，即为今年刚刚封顶的昆明西山万达广场。在以上建成的项目中，昆明西山万达广场写字楼昆明双塔以300米的高度占得鳌头，而昆明广场以269米位居第二。

另据云信记者不完全统计，昆明还有22栋超高层写字楼在建，涉及人民路壹号广场、蓝光昆仑中心、万彩城、七彩云南第壹城、实力新城、置地广场、大都等项目。其中，150米以上建筑13栋，囊括了人民路壹号广场、国茶港、螺蛳湾中心等；200米以上建筑7栋，涉及大成金融商务中心、螺蛳湾中心、置地广场和七彩云南第壹城等。而300米以上预计有两栋，是目前正在上吊塔的恒隆广场和规划中的春之眼项目。

据资料显示，未来昆明的新高度可能是东风广场的春之眼项目，主楼高度为456米，副楼为326米。是目前昆明写字楼规划中最高的高度，而正在施工的恒隆广场则位于第二，写字楼高度为338米。

云环境

智能+环保理念渗透写字楼

如果现在的房地产开发企业不断刷新写字楼高度是为了提升城市形象，也是为了树立城市标签的话。那么，商务办公环境也是企业非常关注的点之一。记者在采访中发现，不少企业选择较高的写字楼，是希望自己公司所在的位置更有代表性，客户在寻找的过程中更容易找到。那么对于办公环境，选择写字楼的企业又是怎么看待呢？

现在的写字楼除了高度要够劲儿，外立面要时尚。内部结构环保、低碳等关键词也是一个都不能少。美国绿色建筑协会（U.S Green Building Council）是世界上较早推动绿色建筑运动的组织之一，现在已成为世界各国建立各自建筑绿色及可持续性评估标准的范本。而国内一线城市像上海、北京、广州等城市也在推行环保和绿色。随着社会的不断进步，中国写字楼的绿色建筑之路，不但将给中国高端商业地产注入更丰富的内涵，更是办公建筑与世界接轨、满足国际性企业对绿色办公需求的高度体现。

实际上昆明写字楼也不OUT，在办公理念和办公环境同样向着环保和智能方向发展。比如，我们现在常听到的广告宣传词，甲级5A、6E、5O等定位的写字楼频现市场。如未来城、昆明广场、世纪中心、山海城邦·马街摩尔城、昆明西山万达广场等高端写字楼产品。

而据记者了解，5O指的是oxygen（氧气）、officepark（花园办公）、open（开放而自由）、own（独立私家电梯/空调）、opportunity（发展前景），是5A写字楼的升级版本。比如，半岛1号。而广福城的智能化路线也是写字楼在不断更新、进步的代表。

云硬件

硬件“过硬”才能拔高品质

写字楼刷新的是城市形象颜值，但高度也意味着较高的开发难度及资金要求。有了高度，还需要品质，开发商在项目的软件、硬件的配套上也就需要下更多的工夫。占据高度优势及软硬件配套优势或者区域优势后，成为一个区域或者是一个城市的地标性建筑的可能性就很大。高度及品质的拔高也往往意味着对入驻企业级别的挑剔。

写字楼大堂的装修以及最初的规划设计，决定了日后写字楼的品质以及入驻公司的规格。而写字楼使用频率最高的电梯，同样反映了一个写字楼带来的服务和写字楼的入驻企业。数据显示，好的写字楼等待电梯的时间不超过30秒。从电梯数量的配比以及电梯品牌的选择都将决定最后的结果。

除此之外，有高度的写字楼最让我们担心的还有消防问题。据华俊商业管理公司营销策划部经理艾斌介绍，高层建筑审批程序较为复杂，消费设施的建设也是重要的审批内容，为此，消费安全的考验也必然是其中的重要一环。但消防的安全性依然是人们比较在意的，有经验的大型房企在处理消防问题要更有经验，当然也更用心。

说完了硬件配套，我们发现现在有不少写字楼为了提升写字楼品质，在软件配套上也是下足了工夫，比如，用智能系统提升写字楼服务等。可见，写字楼的建筑高度果然是写字楼“高度”的开始，软硬件配套的加强，可以为写字楼的“高”画龙点睛。

云配套 

交通、绿化、停车等一样都不能少

给力的软、硬件当然给了写字楼足够的信心。但写字楼始终是为入驻企业服务的办公场所。所以写字楼本身的配套自然也是写字楼“高度”的另一个关键因素。

首先从交通配套说起，据调查显示，写字楼是否在地铁附近，对写字楼本身的价值影响很大。任何一条地铁线在动工和投运前后，一定会对其周边的物业及土地价格产生正向的推动力，而价格提升幅度则根据各区域原有的交通和区位条件从5%至20%不等，个别距离中心城区较远、原有交通条件较差的区域，在上述两个节点前后其物业升值幅度甚至可以超过20%。

其次再说说写字楼的园林绿化、餐饮和休闲场所配套，原先的写字楼是一间办公室，现在的写字楼除了大堂、电梯的讲究，园林、绿化也是有些世界500强房企考虑的配套之一。让员工有个好心情，才能更好的工作，更好的为企业创造价值。这是记者在采访中某企业领导的感叹。可见，优美的环境以及周边可以供员工餐饮以及中午休息的咖啡厅等小资配套也越来越趋势化。

最后我们说说写字楼的停车位吧。一个合格的写字楼一定是有充沛的停车位规划。写字楼能容纳多少企业，除了能满足企业员工停车以外，外来访客也要有方便的停车位才能满足现在企业对写字楼配套的要求。现在老的写字楼，停车位是最难解决的问题，而大型企业也因为此纷纷搬离，在新的高大上写字楼找合适的办公场所。

从以上三点可以看出，现在的写字楼不但要给足企业面子，把软硬件配套做足，还要从交通、绿化、停车等方面考虑周到，将写字楼高度彻底拔高。