2015年楼市可谓是喜忧参半,在政策“组合拳”的连环刺激下,一线城市及重点城市出现回暖,成交量大幅上升,价格略有回升,但三、四线城市库存压力依然高企,成交状况改善并不明显。

时光荏苒,在不经意间,2015年已经过去了一半。在已经过去的半年里,中国楼市发生了很大的变化,在政策的强力刺激下,需求回升,个别城市如深圳甚至出现了价格大幅反弹现象;而三、四线城市等,则仍旧积弱不振。市场格局不断演变,在此我们有必要对过去半年进行梳理和回顾,以利于对未来市场发展趋势做出准确的判断。

【关键词1】持续刺激

楼市政策发生改变,由之前抑制需求,转变为刺激需求。在今年年初经济前景不太乐观的大背景下,中央提出“分类指导、因地施策”的总体调控思路,重新调整楼市调控思路,并在3月底出台一系列刺激楼市需求的政策,包括调整信贷政策、减轻购房负担等,而地方政府也接连出台相关配套措施,包括取消或松动限购、放款贷款限制、连续降息、降低首付比例、减轻买卖成本、提高公积金贷款额度等等措施,来刺激市场需求。

【关键词2】连续降息

连续降息,极大降低了购房成本。6月27日,央行宣布降息,一年期贷款利率基准利率下调0.25个百分点,这是今年来第三次降息。此次降息之后,购房成本再次下降,初步估算,与2014年11月22日以前的利率水平相比,贷款100万元(等额还款,20年期),月还款金额减少428.6元,总的利息开支节省超过10万元。住房消费仍然依赖信贷支持,在连续降息的作用下,不少处于观望态势的购房者,产生了入市的动力。

【关键词3】限购松动

调整限购政策,改变过去过度行政干预做法,让原本受到抑制的正常需求得以进入市场,从而扩大市场需求基础。政府此前出台限购政策以限制投机性需求,但该政策的副作用就是误伤了部分刚需。自今年年初以来,各地方政府在去年下半年的松动限购的基础上,对限购政策做出更大幅度调整,至此,除了北京、上海、广州和深圳等一线城市坚持限购外,其余原本限购的城市基本退出限购。

【关键词4】支持改善

政策对改善性置业的态度也发生了变化,一系列有利于改善需求置业的政策出台,激发了此类消费群体的置业热情。比如调整二套房贷款首付比例,由此前六成(最高到七成),降至四成,同时规定贷款利率也由商业银行自行确定,而无需硬性上浮1.1倍甚至更高。公积金贷款政策也明确,出于改善目的购置二套房,首付比例可降至三成。此外,对于改善型需求中部分换购群体,也因为营业税的免征条件放宽,免征年限由之前的满5年调整为满2年,卖房成本也降低不少。

【关键词5】市场回暖

连续的“组合拳”政策利好刺激,市场成交明显回升。不出意外,上海楼市6月份商品住宅成交量会超过百万平方米大关,这是自今年4月份以来,成交量连续3个月保持在该水平。受二季度成交表现突出影响,今年上半年楼市成交量保守估计将达562万平方米,与去年下半年成交量水平相当,并且是2010年以来上半年同期第二高位,仅次于2013年上半年成交量。此外,根据相关市场研究机构公布的数据显示,全国楼市成交量均出现不同程度回升,市场回暖已成定局。

【关键词6】深圳领跑

一线城市热火朝天,三四线城市至今仍无明显起色,楼市分化迹象明显。一线城市如深圳,随着落户政策放松,吸纳大量外来人口,导致市场需求暴增,从而推涨房价,涨幅明显。北京、上海、广州等一线城市也属于人口导入型城市,市场需求旺盛,整体呈现量增价涨格局。而包括扬州、徐州、鄂尔多斯等在内的三、四线城市,即使刺激政策不断出台,市场需求至今仍无明显改善,价格处于阴跌过程中。

【关键词7】消化库存

如何才能消化巨大的库存,这是2015年上半年的市场“主旋律”。国家统计局官网公布的数据显示,自2012年4月以来的商品房库存持续上升态势出现转变。5月末商品房待售面积65666万平方米,较4月末减少15万平方米,虽然库存总量在回落,但依然处于高位,压力尚未减轻。正是因为如此,开发商在销售方面下足了功夫,除了降价等常规手段之外,还想出其他招数,比如开辟新的销售渠道包括微信等,以及各种稀奇古怪的营销活动,其目的就是为了多卖出几套房。

【关键词8】商业遇冷

商业地产持续遇冷,即使是楼市调控政策转向刺激市场需求,仍未惠及商业地产。以上海为例,由于需求长期疲软,商办市场上扬乏力,根据“网上房地产”网站公布的数据显示,今年上半年(数据截止到6月28日)办公和商业物业库存量分别达到851.04万平方米和943.74万平方米,对应今年上半年的成交面积96.13万平方米和67.75万平方米,其消化周期分别为53个月和84个月,供需结构表现为供大于求。而随着越来越多远郊地区商用物业入市,供需失衡现象会进一步加剧。

【关键词9】房企突围

房地产开发商不再只是从事商品住宅开发,同时还会做别的事,在楼市新常态下,房企在积极谋求转型。大型房企在这方面走得更为坚决,比如万达集团加快轻资产化步伐,与快钱共同推出众筹产品“稳赚1号”,募集50亿元资金,后续还会推出更多的类似产品;绿地集团除了涉足能源、金融领域之外,还进入城市轨道建设行业。而中小房企在转型方面在选择抱团、瘦身或者脱离房地产行业等方式。但楼市由“黄金时代”进入“白银时代”之后,转型已经成为众多房企需要共同面对的问题。

【关键词10】中介联合

经历2014年下半年极度低迷的市场行情之后,二手房中介行业意识到“抱团取暖”也许是最佳的发展模式,于是自今年3月份开始,房产中介行业合并潮悄然开启。先有链家、德佑的合并,紧接着58同城收购安居客。中介行业在告别蛮荒生长阶段之后,迎来了新的挑战,未来的中介服务痛点在哪里?需要提供怎样的服务?……在以互联网不断渗透的今天,传统的房产中介服务行业,仅靠合并扩大规模,显然还不够。