或许不少市民，对高大上的写字楼总是充满着神秘的想象，而能够时常进出其中，自然也是非同一般。事实上，高端大气的写字楼里辛勤劳作的也是人，他们也和普罗大众一样，也同样看重地段（交通便利、寸土寸金、区域形象足够高大上），也更希望午餐时间有多样的美味选择，下班有一个舒适的“街区”游荡、游荡。

显然，能够和这样高大上的写字楼对上眼的企业，自然资本实力不一般，挑剔程度自然是可以想见的，除去写字楼本身的软硬件实力外，还对商务写字楼的周边配套有更多的苛刻要求。好地段自然不用说，现房呈现，即买即住，优美的就餐环境等等，也开始逐步提上日程。而这一切，似乎就促成了当下这样的局面。要商务可以，先来点配套吧；要商务，先把商业搞得火热点吧；要商务，先把写字楼盖起来吧。

如此可见，这样的操盘节奏，不是谁都玩得起的。

商业地产新表情

“先商业，后商务” hold住昆明核心商务大盘

或许，你早已经忘记曾经的昆滇房企是怎么卖写字楼的。但今天，你可能会更加熟悉，你经常进出的商场或广场旁，巨大的写字楼条幅——5A甲级写字楼、即买即住以及某某招商电话。专业点的说法，即不少昆明新兴的城市综合体，在商业率先运营后，才开始更为凶猛的项目写字楼或其他商铺业态的租赁与销售的营销攻势，即记者在上文中所总结的“先商业，后商务；先配套，后租售”，这样的营销节奏或是操盘模式，但显然在当下hold住了昆明的几大核心商务大盘，不信你可以改天去走走看看。

在不少业内看来，尽管昆明上100个城市综合体项目中，这样的项目还不是特别突出，但这或许就是未来不少类似项目的共同趋势。这样的市场格局的形成，自然有昆明商务办公市场供应不断加大，而消费群体或租赁群体没有明显突破的大背景；而开发企业，如何转变思路，应对实现新格局，也自然是重点；而在不少业内看来，这或许也是不错的选择。

就目前来看，走在前面的莫过于同德·昆明广场、昆明西山万达广场、涌鑫哈佛中心等项目，均是先进行商业运营，后商务服务呈现；红星国际广场、德润·朗悦湾等项目，则是先商业，后其他综合业态呈现。而这些项目，又具备哪些共同特征，又有哪些操盘经验，是值得同行借鉴呢？

且来看看，地产界的业内人士是如何看的？

原因探析

“显然，这样的‘操盘模式’或‘操盘顺序’，并不适合所有项目。”在采访中，多年从事地产研究与分析的业内人士如此表示，但这样的项目似乎又具备不少的共同点，即其出现的原因和条件，有如下几个方面：

“地段”是先决条件

就目前出现的几个“先商业，后商务；先配套，后租售”的项目的情况来看，无论是同德·昆明广场、昆明西山万达广场、涌鑫哈佛中心或红星国际广场，它们的地段优势均非常明显；同时，又多紧邻成熟商圈或大量成熟小区，即可以快速地实现人群的聚居，对项目的品牌知名度、美誉度形成较好的前期效益。

这也就意味着，率先启动项目的商业运营更为容易，而商业项目后续的成功运营，将对商务项目的营销或宣传又起到促进作用，亦能够节省较多的营销成本；同时，开发企业对于商业项目的信心与预期也较为强烈，都可能促成这样的市场局面。

而在这些项目的优良要素中，“地铁”成为了一个全新的动力。而这样的动力因素在同德·昆明广场、涌鑫哈佛中心中表现比较明显，涌鑫哈佛中心，还外加高铁助阵。

整盘项目 商业体更容易“上手”

同时，在一个整盘项目中，商务业态与住宅、商业的操盘难度相比，商务业态的操盘量或操盘难度，要更难或更大，也是造成开发企业选择这样的操盘模式的重要因素。

在至祥国际商业运营管理有限公司·至祥商业昆明分公司看来，目前商业地产项目的运营，已经拥有相对比较成熟的商业资源与运营团队，将商家聚居在一起的难度系数在下降，不少大型的商管企业，更是能够拥有超强的商业资源。

而对于写字楼用户而言，其需求和选择各有不同，也就很难达成一致的需求或要求，寻找客户的难度也就相对较大。而对于高端大气的写字楼项目，其承租或销售的对象，多半是世界500强或中国500强，更甚是云南500强，但是这些企业要实现“公关”并不容易。

同时，高大上的商务写字楼的工程进度、预售审批程序等更为复杂，相比低楼层或临街的商铺等，建设难度系数与资本要求更高。

现房商务更具认可度

“与期房相比，现房商务的价值点，更为突出。”在经历过住宅打造，商业运营后的项目，其商务业态，能够再以“现房形式”呈现，无疑给予了投资者更为深刻的项目形象与项目认可度。为此，在进行商务业态推销或租赁时，先运营商业，再进行商业业态推售，其所要花费的市场说服成本可能就更低，也更加具有说服力。

而项目住宅、商业等业态与商务业态的“间隔操盘”也降低了对于企业资本的要求。但是相对消费者而言，现房也就意味着更高的价格，但其所承担的风险也就相对较小。

企业资金实力强大做后盾

“当然，能够实现期房销售是所有地产企业最佳的状态。”但在至祥国际商业运营管理有限公司·至祥商业昆明分公司看来，那样的好时代，似乎已经不存在。

为此，在期房供应不断扩容的前提之下，开发商自然需要寻找新的出路，或转变此前的销售或营销模式；而对于商务办公写字楼而言，现房呈现似乎也就成为了一种“主动求变”的心态，只是这样的求变背后需要的是企业强大的“资本背兜”，不然，不少项目可能只剩下一个“商务大坑”，亦不可能实现商务写字楼的现房格局。

大商务时代 商业品牌尤为重要

此外，在智阁商业地产运营管理公司总经理任建民看来：“商业地产运作的先后顺序——如‘先商业，后商务；先配套，后租售’是当前市场环境下房企经营选择的结果，各类产品入市先后顺序来自于各类市场的好坏、产品互为借势和企业资金滚动需求所决定。”

而诸如“万达写字楼的价值，至少一半来自于万达广场的价值！”这是一位商业地产专家对万达“商业商务互动效应”的形象评价。业界公认，城市综合体醇熟运作、自有商业配套的推力、城市黄金地段的占据等，都是写字楼成功的重要因素。

当前昆明商务市场趋冷，大多商务楼盘从以往的销售模式转向租务模式，那么，运营和打造本项目的商业品牌，就尤其重要，商业形象能吸引大量的人气，从而逐步改善商务的经营环境。“配套”是楼盘开发的必备功能，也是一个房企从事项目开发的服务衍射，当一个楼盘没有相应的配套支持，就难以受到市场的青睐。

“开发”转“运营” 先运营后租售

此外，在智阁商业地产运营管理公司总经理任建民看来：“商业地产开发顺序方面，在当前商业市场过度饱和的状况下，开发经营的顺序与前些年有截然不同的打法，以往商业开发同时进行的产权销售就能令投资人赚得盆满钵满；而当下，商业地产过量开发、供求差逐步在拉大，开发商已经被要求升级成为商业运营商，那么，需要开发商在商业地产的定位规划、经营业态和招商先期导入方面更加重视，只有当商业出现人气并能长久经营，楼盘的开发价值才能显现，否则没有人气的商业将无人喝彩，商业地产的销售也无从谈起。”

专家观察团

以“运营时间”换取“赢利时间”

芒果智库经济学专家王詠雪：事实上，商务写字楼的承租与销售情况，是一个地区或国家经济状况的“晴雨表”，尤其是，一线城市的对于商务写字楼的租赁，直接反馈出经济的好坏，欧美国家亦是如此。

这样的规律，对于昆明这样的三四线城市也同样适应，只是对于国内不少的企业而言，与外企非常不同的一点是国内企业，尤其是省内企业，比较偏爱购买写字楼产品，而非租赁写字楼；选择租赁或购买哪里的写字楼，自然是企业成本核算中的重要一环，这其中自然包含了写字楼产品的投资、抵押、地产等多重属性。

而目前昆明大商务项目的做法是成熟一个板块，推出一个板块。首先既能够对企业的资产链条实现很好的把控，又能够对业务板块实现很好的互动；而在这期间，尤其是率先进行商业运营，能够很好的提高企业的知名度与美誉度。

此外，这样的做法，亦是企业以“运营时间”换取“赢利时间”的转变，为此，这些项目的开发与运营周期都在“延长”，而未来将会如何，对于企业资本、运营实力的考验自然不小。

买写字楼比租划算

至祥国际商业运营管理有限公司、至祥商业昆明分公司：事实上，在不少一线城市，写字楼更多的倾向是租赁，而非销售。但对于云南而言，租赁与销售区别不大，目前昆明的不少写字楼产品价格在8000元/平方米到22000元/平方米；而一线城市的租赁水平基本在100元/平方米/月以上；对于云南企业而言，购买或许就成为了更好的选择，因为，购买还能够拥有产权，变为企业的固定资产。

但是先商业，再商务；还是先配套，再租赁。这些，多半是无奈之举，亦是新的形势之下，企业的一种求变心态。而这样的求变心态，亦需要不少的条件作为支撑。一如地段、企业实力、业态陪伴或风险承担等。

商业地产也玩“众筹”

至祥置业（昆明）有限公司策略资源中心:商业地产项目中亦开始出现，先做配套，再租赁的情况。一个是亦能够很好的证明企业的运营实力；另外一方面，运营火爆的商业或写字楼本身就是企业的营销与宣传渠道；并且，这样的宣传是“口口相传”，效果更加明显。

同时，在这些项目中，我们会发现不少开发商，亦开始采用“众筹”的模式进行商铺的打包或销售，亦如将商铺产品，进行更小面积的划分（多个投资者承担一个大面积产权，类似“众筹”）让投资者获得更高的利润。而这样的操盘模式，一如旅游地产方面的“分时度假”，只是其合法化还在进一步的推进过程中。而分时度假领域的合法化推进，或将在众筹领域得到应用，也是地产产品“金融化”操作的一种衍生。

日前，中国央行批准建行注册发行500亿元个人住房抵押贷款资产支持证券，亦有意推进地产市场的证券化。

投资者“倒逼”专业团队

智阁商业地产运营管理公司总经理任建民:现到如今，商业地产已经不适应简单粗暴的操盘方式，投资者需要考虑更多的因素，去综合分析以及深度思考什么样的商业才能盈利，倒逼专业团队去思考开发更加新颖、盈利的运营模式来吸引投资者。

案例展示

同德·昆明广场——昆明269

昆明广场的商业体量高达13万平方米，以“精致、时尚”为主题的购物中心、以“赢商网动感、休闲”为主题的悦汇坊、以“娱乐、餐饮”为主题的A7城、以“配套、服务”为主题的社区商业街，四大主题板块有机结合，相互补充。

2014年9月初，同德·昆明广场进入试运营阶段，而后在2014年12月12日正式开业。而其高端写字楼产品也在2014年实现封顶断水，预计在近期推出市场。

昆明西山万达广场——万达双塔

就资料显示来看，昆明西山万达广场所处区域正好是昆明泛亚金融产业中心园区核心位置，2014年10月31日，万达宣布正式开门迎客，共有149个国内外顶级品牌商家入驻。华润万家、外婆家、万达宝贝王等人气品牌开始走入昆明寻常百姓家。据悉，开业首日客流达到25万人次，销售额突破4000万，创昆明商圈单日销售纪录。

而后在2015年1月18日，中国建筑二局西南分公司承建的全国首例307米双子塔核心筒在昆封顶，预计在今年底投入使用。作为昆明新地标之一的西山万达广场“双子塔”，是目前云贵地区基本建成的第一高楼。其写字楼的超高形象在昆明不断凸显。

涌鑫哈佛中心——涌鑫商业、写字楼

涌鑫哈佛中心，由云南涌鑫地产有限公司实力打造，距离高铁昆明新南站仅1.8公里，3分钟地铁直达，泛亚高铁、1号线、4号线双地铁换乘站紧邻该项目，属于高铁商业的第一圈层区域，是名副其实的泛亚高铁第一站。

项目整体体量在80万方左右，其井字天街建筑面积14.7万平方米左右，而商务体量超过40余万平方米——具体来看，5A甲级办公楼，总建筑面积7.6万平方米；五星级酒店，总建筑面积8.9万平方米，涌鑫哈佛中心公寓区总建筑面积23.2万平方米。

目前项目的昆明涌鑫哈佛中心长安福特4S店在2014年实现开业运营，目前正在进行商铺、写字楼等产品营销与推广中。

红星国际广场——玫瑰天街、写字楼

红星国际广场，120万平方米城市综合体，结合红星地产独创的“双mall”城市综合体模式开发，将“家居卖场”、“shopping mall”、“商务旗舰区”，“城市晶品生活公馆”四位一体融合。在家具卖场、“shopping mall”等实现开业运营后，目前在陆续推进项目天街、写字楼的销售。

开发商回应

代表项目：同德·昆明广场（商业）、昆明269（商务）

《黄金楼市》：我们都可以看到，目前项目的商业部分已实现开业运营，并且人气非常的旺。先将区域的商业人气拔高，再做项目商务或商铺的销售对于项目后期的租售或招商等，形成了什么样的影响？

同德·昆明广场：大商业之上的写字楼，对客户更有吸引力。昆明广场购物中心已于2014年12月12日正式开业，万达影院、丝芙兰、星巴克、无印良品、GAP、俏江南、Mothercare、UNIQLO等众多国际国内一线品牌强势入驻，通过近1年的全面运营，目前购物中心已形成成熟的城市中心商业区氛围，每天客流量近3万人次。

坐落于昆明广场购物中心之上的写字楼，就此迎来发展重大利好。大批国际品牌的集聚意味着商业资本对于后台支持的需求加大，“前店后厂”、“前店后管”模式有望形成。写字楼业主们也将拥有更为坚实的商务配套支持。

在商务接待层面，昆明广场餐饮区、娱乐区都有众多国内品牌商家进驻，适合商务接待需求。未来昆明269写字楼内的五星级酒店，亦将成为写字楼业主客户的首选之地。

从员工生活角度看，拥有昆明广场这样的大型商业配套更是员工之福，无论午餐、晚餐，还是下班后的休闲娱乐，都在举步之间就得以解决。

产业链形成互动、商务接待够档次、员工工作更便利，这样的写字楼自然将成为办公业主的置业首选。

《黄金楼市》：在你看来，这样的操盘思路，由哪些因素促成？

同德·昆明广场：首先，昆明广场城市综合体坐拥城市主干道北京路繁华路段，以及北市成熟生活片区，这无疑抢占了一个先天的地理区位优势；其次，城市的发展也不再是简单的房产开发与市政建设，更重要的是专业的运营，为适应这一趋势，2012年同德实业集团旗下云南悦汇商业管理有限公司正式成立，汇聚业内多位著名商业操盘手，成功运营昆明广场购物中心，同德集团以强大的实力从城市开发商转型成为城市运营商。

再次，为迎接云南大商务时代的到来，同德集团开发昆明269写字楼突破了传统意义上的“办公或商务活动的空间”，而是放到一个更大的价值空间与更开放的坐标体系中来思考，未来将打造衍生出品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等一系列相关业态，形成富有效率与活力的商务生态链。

“昆明269”西南首个7A级写字楼的诞生，无疑引领着这个时代下商务成长的步伐，在OA办公智能化，BA楼宇自动化，CA通讯传输智能化，FA消防智能化，SA安保智能化的同时引入了艺术和生态两大价值体系。实现管理国际化，24小时写字楼；人性化，空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化。