供求关系严重失衡、规划缺失前瞻性、产品同质化明显、缺乏产业支撑、营销模式单一……
  多面夹击 昆明写字楼陷困境难求生

当下的昆明楼市，写字楼无疑是一个热点话题。在居高不下的库存面前，一方面投资客表现信心不足，另一方面，无论是租还是售，写字楼市场价格也一路见涨不见跌。在这样的矛盾之下，开发商去化难已是不争的事实。而为了尽快去化，开发商屡屡出招，眼下最为常见的，是与创业挂钩，大兴创业孵化基地。但追究其实质，仍是一种较为常规的营销手段，最终的困局，仍无法解开。

即日起，都市时报《地产头条》将连续推出“寻找昆明最适合创业写字楼（公寓）”系列报道，重点关注并分析当下昆明写字楼所面临的困境，以及突围之道。

库存居高不下 消化之难让人忧

“暴食一顿，消化十年。”这是业内人士对昆明写字楼的具象形容。有数据统计显示，2015年上半年昆明过规项目中，纯写字楼由3.02万平方米暴涨至27.53万平方米，同比2014年暴涨8倍之多，且主要集中分布在昆明南市。

某昆明机构提供的数据显示，2013年昆明写字楼供应量为157.3万平方米，成交52.12万平方米，供求比为3.01；2014年供应量219.1万平方米，成交94.98万平方米，供求比为2.22。中国房地产报统计数据显示，2015年昆明主城和呈贡新区在建或规划建设含有写字楼业态的项目达95个。而按照10%—15%的写字楼配建面积计算，昆明已批准的9618.19万平方米城中村改造面积将带来1000—1500万平方米的写字楼供应规模。

锐理数据最新提供的报告显示，目前，昆明主城已经拿到预售证但仍未售出的写字楼存量累计已达372万方，其中南市区162万方占昆明写字楼总存量的半壁江山。若是按照2014年1月至2015年3月、15个月的写字楼月均销售面积85053平米计算，即使不计入新增供应的情况下，372万方的存量也足够市场消化三年半，而昆明总的商品房存量消化所需的时间也只是两年。

种种数据无一例外地表明了一个问题：昆明写字楼库存量之大、消化之难令人担忧，已然面临严重供大于求的局面。

缺乏产业支撑 需求有较大制约

某昆明机构总经理苟敏菲分析称，政府规划缺失前瞻性、项目过于分散无法形成集群效应、产品同质化明显、营销模式单一都是当下写字楼的困局所在；而另一重要因素，则是缺乏产业支撑，数量和质量均不足，也给写字楼的市场需求带来较大制约。

苟敏菲说，昆明目前在用的写字楼，相当一部分都是在园博会时期修建起来的，按理说，当下改善型写字楼还是比较有市场。但不难发现，外来入昆的大企业并不多，对高端写字楼的需求量不高；而小公司在考虑办公场所时，节约成本往往放在第一位，很多小公司在写字楼和住宅之间，选择后者的情况则造成了一定程度的客户分流。

从记者走访情况来看，目前昆明写字楼物业的平均售价已超过13000元/平方米，其中还不乏像昆明广场、万达双塔这样均价在20000元/平方米的高端写字楼。 “5A甲级写字楼”、“5A级铂金写字楼”、“超5A写字楼”的标签更是比比皆是。

近两年来，昆明成为面向南亚、东南亚开放的桥头堡城市，随着万达、恒隆、俊发等省内外房企的不断耕耘，昆明高端写字楼形象不断上扬，在写字楼硬件、软件的打造更舍得下“血本”，也让云南写字楼进入“土豪”时代。

据不完全统计，目前昆明在建或规划建设的写字楼体量在10万平米以上的多达33个。其中万达·昆明双塔、云投中心、俊发城等项目体量更是达到数十万平米。如万达昆明双塔单层面积最大达2600平米，每层层高达4.1米，还奢侈地用了2000平米做豪华大堂；螺蛳湾中心的地下停车场目前是昆明主城区最大的，配置了13000个车位。万达·昆明双塔、昆钢科技大厦甚至配置了总裁专属的屋顶停机坪……

同质化明显 租售都遇难题

写字楼产品的同质化不仅表现在产品本身，还在于营销模式的单一化和同质化。苟敏菲称，就目前整体市场而言，昆明写字楼出租的较少，卖的较多。虽然也有一些代表性的项目出租或出售都还不错，但无论是租是售，整体市场表现不好是事实。究其原因，产品同质化算是一个主要因素。

“昆明写字楼供应的过量，很重要的因素在于城中村改造。”有业内人士指出，在持续几年的大规模城中村改造中，“无商业，不地产”在昆明楼市悄然成型，昆明形成了商业物业井喷式供应。可以说，旧城改造是推动昆明商业房产激增的关键因素。项目所占据的区域和高额的改造回迁成本，使地产项目希望通过兴建高品质写字楼来直接实现高回报。近年来，以万达为首的外来大牌房企纷纷进军昆明商业地产，带来了前瞻性的写字楼开发理念，吸引了不少大中型企业“豪购”，也引得了不少本土中小型开发商试水写字楼。

值得一提的是，桥头堡战略的实施、昆明建设区域性国际化大都市的目标以及金融中心的设立等政策的推进也催生了写字楼经济。同时，写字楼凭借“不限购、不限贷”的特点，在政府“双限”政策的背景下具备了较大的优势。种种背景之下，近几年地产开发商在昆明市场上大兴建设写字楼。但不可否认的是，在这些新建的写字楼中，无论是产品还是服务都大同小异，少有独特创新的项目出现。

其次，在营销模式上，当下昆明写字楼被强调最多的是投资回报率，这也似乎成了写字楼出售的必杀绝技，但事实并非如此。“其实一直以来，写字楼市场就分为‘只租不售’、‘只售不租’及‘租售结合’三种方式。在我看来，昆明写字楼市场将面临商务办公需求消化的持续稳定与新增体量持续飙升的双向影响。面对现在的市场环境，由资深开发商开发管理并只用于租赁的超甲写字楼也许会成为市场的宠儿，例如昆明写字楼市场上比较有名的俊发中心，毕竟以最终客户需求为导向的写字楼开发才是王道。”楼市经济评论家陈宝存称。

但事实上，当下写字楼项目的定位本身就出现了偏差，大多开发商都只考虑到投资客，而忽略了写字楼产品最终使用者的真正需求。

营销模式偏单一 投资信心不足

除了市场和产品本身，写字楼的另一困局当属当前的营销模式。至祥置业（昆明）有限公司策略资源中心董事总经理郑唯科分析称，当前昆明写字楼大多定位中端。因为中小企业对价格的抗性比较大，低端的在品质上无法保证，所以中端写字楼比较容易被这部分企业所接受。或许也正因如此，几乎所有写字楼项目都一窝蜂盯上了投资客和中型企业。

郑唯科还称，受大环境影响，很多公司在今年开始出现了严重的经营困难，小型企业被吞并和消失的情况随时发生。这在很大程度上缩小了对写字楼的需求。在投资方面，昆明的投资客倾向商铺，随着有些写字楼交房后的出租率和投资回报率低，更是严重影响了写字楼投资客的投资信心。

苟敏菲也称，当下昆明写字楼的营销主要还是针对投资客，一味地谈回报。但整体市场不好确实会影响投资客的信心，对未来收益有所担心，加之当前几乎全国媒体对地产市场的舆论报道，也会影响投资客心理。眼下，许多写字楼的开发商也在营销上积极求变，比如与创业结合，搞创业孵化基地。

“这算是一种创新尝试，与创业相结合不仅遵循了政策大背景，在商业发展未来方向上，企业小型化、碎片化则是目前趋势，针对小型企业的写字楼项目市场会更大，目前昆明还没有这样的写字楼出现，比较有创业氛围的，或许只有金鼎山算其中一个。”苟敏菲表示。

目前昆明写字楼所打的“创业牌”大多还停留在营销口号上，并未从实际上解决问题，比如企业更关注的创业指导、融资支援、税费减免、上下游资源拓展、人脉资源等等。昆明写字楼要想脱困，或许应为实际使用人做一些事情，无论是产品还是服务，向精细化、个性化、服务化转型已是大势所趋。（都市时报 刘先兵 田晶 张津）