城市建设的进一步推进,让昆明展示出全新的面貌。从住宅,到商业,高楼林立,社区聚合,多商圈时代已经到来。商业开业总是让人满怀期待。吃喝玩乐购一站式消费,不仅仅是商业地产的狂欢,也是住宅居民的狂欢,更是昆明人生活的狂欢。

诚然,房地产市场已经进入调整期,今年的楼市也走得有些艰难。如今到了年底,昆明的商业却迎来了一波新的动作,部分商业项目陆续开业,一些项目也开始发布招商成果。这样是否意味着市场开始回暖,亦或是刚好遇到了节点?

商业地产

商业项目陆续开业 新消费迎来板块新活力

去年年底以来,随着昆明西山万达广场、爱琴海购物公园、昆明广场购物中心等商业体的开业,“南征北战”的商业已经让昆明的商业格局发生了明显的转变。南市区、北市区如此热闹,大家也开始期盼西市区、东市区的商业发力。

如今,一直沉默的西市区也开始爆发了。10月31日,保利六合正式开业,成为了人民西路上首个开业的城市综合体。开业当天到11月8日,九天开业狂欢,六大主题活动,与地铁3号线无缝接驳的保利六合商业,给西市区带来了全新的生活方式。值得注意的是,保利六合潮流前线有3700㎡吃香喝辣美食城、700㎡儿童未来主题乐园开心哈乐、7家时尚主题酒店、西南最大的母婴超市婴格、48家1500㎡时尚购物区、首个5D电影院等数百个商家,必将为人民西路板块注入强大的商业活力。

千万人的狂欢,更不可忽略的是吃货的力量。与此同时,龙湖·晶悦荟项目也在11月15日开启了龙湖美食金街开街盛典,带来了北市精致餐饮新中心,拉开了龙湖商业在昆明的首秀。目前,项目已有龙湖泉水乌鱼、密架花园小厨、健之佳、小跳跳儿童乐园、联合一百等众多品牌入驻。

目前,世纪城板块的海伦城市广场也开业在即,商业将在12月份正式运营。在10月底,项目还举行了昆明CGV影城IMAX挂幕仪式,是昆明市第四块IMAX银幕。这些商业的相继开业,让昆明的商业在各个板块上都将开拓新的局面。

招商成果发布频频 大商助力开启新局面

在部分商业开业的这一个阶段,一些商业项目也开始向市场发出“声音”,招商成果的发布就是最直接的展示。10月底,建工新城举办了招商发布会暨沃尔玛入驻签约仪式,大地影院、蒙自源过桥米线、外婆味道等众多品牌商家也来捧场。11月7日,西城时代也召开了招商成果发布会,上影永华IMAX国际影城、汉堡王、海底捞、永辉超市、苏宁易购等300余家品牌商家参与。为此,昆明立德商业运营管理有限公司总经理陈荔表示,西城时代的商业定位为一个全家庭生活方式中心,将打造除家以外的第二生活主场。

众多品牌商家在商业项目的入驻,也预示着昆明商业地产大商时代的来临。当然,从产品的定位和设计来看,一些新的商业项目也给昆明带来了全新的视野。11月11日,在龙斗壹号·海岸购物公园商业发布会上,规划了昆明首个大型水上乐园、花卉主题街区、空中摩天轮等体验式特色商业,让人眼前一亮。

市场分析

商业动作进一步加快 有利于产品推售

在前期的市场观察中,预计今年下半年昆明将会有超200万方的商业开业。按照目前的情况来看,有些项目的开业未能如约而至,招商的情况仍然让人堪忧。尽管昆明商业地产体量非常大,同质化问题也比较突出,但不可否认的是,新开业的商业将会慢慢影响该片区域人们的消费习惯,并改变着他们的生活方式。

不仅如此,对于商业的开业以及招商成果的发布,业内人士认为,商业这样的亮相和展示,将会给产品的销售带来一定的推动作用。

记者也注意到,这些商业项目的商铺也在同期进行推售。保利潮流前线商铺实行先招租后卖铺,而商业的开业必将带来巨大的人气,项目的带租约现铺也将更加吸引投资者的关注。此外,西城时代在招商成果发布会上,项目也积极推进了西城天街4-119㎡临街商铺的认筹。以整个项目的商业成果,带动产品的销售,也将成为一个重要的亮点。

楼市处于低位 传递市场信心很重要

房地产进入调整期后,“新常态”让市场逐步回归理性,但市场数据并不是很乐观,大家的观望情绪仍然比较重。在开发商频繁动作的过程中,可以活跃市场的氛围,重新构建购房者以及投资者的市场信心。

“实际上,2015年市场的购房和投资意愿是比较低的,处于整个房地产阶段的一个低点。” 芒果智库经济学家王詠雪认为,在这样的情况下,楼市要实现迅速回暖,并不是很容易,购房投资信心的重建还需要一个过程。目前,项目推盘节奏的加快,或许也是开发商在试水开盘。而商业开业以及招商成果的发布,更多的是传递给融资方、贷款方一种市场信心,并不一定意味着市场在往好的方向走。

业内看法

冲刺或有望 促进市场回升

初入冬季,到了年底,无论是在住宅市场还是商业地产,开发商都已经开始发力了。住宅项目的推盘量在加大,而商业地产的新动作已经拉开了新序幕。

昆明中原市场研究中心认为,在现阶段,楼市库存的去化依然是目前楼市稳增长的主题。目前市场认筹项目较多,竞争激烈,推广也越发活跃。开发商抓紧时间年终冲刺,通过持续不断的高调活动和释放优惠信息、推出特价房源等方式,吸引客源,促成成交。随着目前认筹项目的不断解筹,预计后市成交将有小幅上涨态势。

为此,王詠雪对“冲刺”这种说法并不太赞同。在他看来,从产品的定位和研发来看,现在到了一定的推广周期,意味着处于被动的销售节点。而冲刺必须要有一种能量,在供需两旺的基础上才可以实现。目前,在大的市场背景下,面临着劳动力人口的供给和短缺之间的临界点,二胎政策的实施在短时间内也不可能收到很好的效果。由于利率的下调,买房门槛降低,购房成本降低,对于有购买意愿的人群来说,是有推动作用的。但如果没有购买意愿,再好的政策也没有办法改变。

楼市暖冬之行 前瞻性起到关键作用

2015年的楼市,走得有些艰难。在季节上,现在已经步入冬天。那么,楼市的冬天要怎么过?从正面来看,开发商的频繁动作,也可以理解为“迈着春天的步伐”走向一个温暖的时光里。至少,新商业项目的开业可以让昆明的楼市热闹一下,引发新的关注点和投资方向。

没有厚厚的“棉袄”,也没有暖暖的“火炉”,市场如何升温?王詠雪坦言,房地产产品不像快速消费品一样,打一个低折扣,换一下新包装,就能够解决销售问题。以此,对项目要有一定的前瞻性。早在一两年前,就应该预见这样的市场趋势,控制好开发的节奏和资金的风险,加强对品牌的建设,提高市场的竞争力和销售量。到了现在的境地,再做这些事情,或许会力不从心。如今,开发商努力一把,或许在年末收官的时候,成绩不会太难看。

此外,对于商业地产的产品定位也要相当明确,强化核心竞争力,打造自己的特色也是尤为重要的。在采访过程中,不少开发商表示,招商工作大体上能够顺利进行,但在前期的项目定位和设计规划上要下足功夫,并在开业后做好运营管理,实现商业长期健康地发展,才能真正做好产品。