2月17日,还没等网上挂牌开拍,昆明市土地和矿业权交易网的一则数据就已让次日的一次网拍“流产”。这是位于巫家坝的两宗地块,去年报备时出让价19亿元,被业内预期为昆明新“地王”。在去年连续两次流拍之后,再度因为报名人数不足而“提前流产”。个中原因,是目前土地市场最真实的写照。2月份,截至本周,来自昆明国土资源局的公开信息显示,本月共计12宗土地成交,成交总面积615亩。据昆明市土地和矿业权交易网显示,最近一起交易将在3月7日进行,这也意味着2月份将交出615亩交易数据成绩单。在2015年昆明土地市场遭遇腰斩之后,2016年土地市场或将寒意继续。

现状

市场持续走低1月土地交易下滑24%

事实上,615亩的成交面积,这个数据不算太糟糕,同比去年2月的490亩还稍微增长了些。不过,这并不能改变今年土地整体继续下滑的态势。

根据昆明市国土资源局公示信息显示,1月份昆明主城区共有27宗1551.8亩土地入市,供应量同比上涨113.7%。最终18宗土地顺利成交,成交面积达957.5亩,同比去年1月1270.9亩下滑了24%。

去年年底的一次采访中,对于2016年土地市场行情,包括云南财经大学教授张洪在内的一些专家就曾直言,受房地产投资增速减缓持续发酵的影响,土地市场行情很难在今年有太大起色。来自昆明统计局的官方数据显示,2015年昆明房地产投资仅为1369.02亿元,同比名义仅增0.6%,扣除价格因素,实际上这是近几年来首度负增长。

投资增速滞缓,也影响了供地的数量和进度。根据统计数据,2015年昆明主城只有5079.1亩的土地供应,仅完成年度供地计划的56.43%,主城土地供应量创5年来最低值。

这和全国的大趋势相同。有监测数据显示,2016年1月份,全国300城市经营性土地成交金额910亿元,同比大跌23%;成交建筑面积2615万平方米,同比骤降45%,为近5年的1月份新低。

“这是目前房地产调整期的一个表现。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,去年年底翘尾行情促使楼市一线城市、部分二线城市楼市出现繁荣景象。但这种繁荣背后是“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求的结果,整体来看,行业信心不足,包括土地市场在内都很难有太大起色。

行情

土地分化加速三四级市场去化恐遭“截和”

不过,与平均数据相反的是,部分一线市场却在开年之后连续逆市飘红,包括上海、南京等在内近期的土地市场也接连出现“地王”“高溢价”行情。

“以土地市场为代表,今年房地产行业分化也更为加剧。”不过,张宏伟却直言,在房地产市场仍然还在复苏的背景下,土地市场出现“高溢价”“地王”不是一件好事情。

“土地市场‘高溢价’‘地王’反而容易让现在的市场调整出现偏差,如果当前土地市场正在酝酿2009~2010年、2013年土地市场复苏的行情,这极有可能使市场走向出现偏差。”张宏伟说,这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧,市场也将再度陷入低迷。

这种分化在近期成交上体现明显,从节后首周的数据来看,北上广节后数据均显示量价齐增,其中上海更是在本周出现高端住宅涨价70万元销售情况,而以昆明这样的二三线城市为例,节后首周成交数据仅为269套。

“无论是土地市场还是成交,分化加剧,将带来更严峻的市场倾斜。”业内分析人士指出,特别是土地交易端的分化,将带来更为直接的需求转移,对三四级市场库存去化来说,未来也将面临需求转移去化“截和”的问题。

破解

土地重新入市昆明收回2602亩闲置土地

对于昆明来说,行业面临的不只是土地交易的低迷,闲置土地大量存在也制约行业发展。

昆明国土资源局去年年底的数据显示,昆明已经统计清理闲置土地1.77万亩,而根据今年1月份以来公开的处理信息,目前昆明共收回闲置土地2602亩,其中,最大的一宗收回为西山区海口街道办白鱼口的2113亩闲置土地。

根据之前官方对于闲置土地处理办法,重新收回的土地,将再次进入土地市场交易。“对于闲置土地进行回收,除了增加土地的有效利用率外,也可以让土地进入更有实力的开发商手中。”业内分析。这种重新流转,将对刚进入昆明的一线品牌开发商有利。记者调查走访部分入昆的国内一线开发商,目前除了2月份刚拿下羊肠村4宗地块的蓝光和拍下普吉街道城改用地的保利外,其他诸如万达、恒大、金地等都并没有新的土地储备,而去年年底高调入昆的碧桂园,目前也没有直接的拿地储备。而作为一线开发商的区域战略,未来也预期成为拿地的热门。

“按照之前公布的闲置土地清理统计数据,绝大部分都位于主城,延续回收重新入市,预料将加大昆明主城土地的供应量,短期内将刺激市场拿地的信心。”业内人士分析,特别是部分一线开发商土地储备缺口明显,如果回收闲置土地重新入市数量和质量成色形成足够吸引力,未来可能出现一段时间集中成交期。

观点

去库存三四季度将再现降价潮

就在近期,中央层面再度发出打响去库存“战役”的声音,而政策方面也在近期出台了下调契税营业税。不过,在同策咨询研究部总监张宏伟看来,还应警惕货币政策宽松带给楼市需求透支的影响,楼市在三四季度还将再现一波降价潮。

张宏伟认为,2015年以来货币政策持续宽松,央行累计至今已经有6次降息、5次全面降准,加之美国进入加息周期引起的中国宽松的货币政策对冲措施,意味着新一轮中国式量化宽松来临。虽然中国式量化宽松对2016年楼市有短期利好,但是由于需求在2015年下半年的过度释放,中国的量化宽松措施反而对2016年楼市是重大利空。

张宏伟预期,库存去化周期在15月以下的一线城市和部分二线城市市场基本面较好,基本面良好的城市已经不存在去库存的问题,也基本不再需要政策层面的刺激。受央行三次“双降”等去库存政策的刺激,上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续,但最多持续到2016年第一季度。

“央行货币政策宽松将导致楼市需求在2015年下半年大量透支,新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,并且,经历2016年上半年的市场博弈期之后,下半年极有可能进入深度调整阶段。”张宏伟说,由于2015年以来的市场需求透支导致2016年下半年市场需求释放低迷,下半年尤其2016年三季度极有可能再现大规模降价潮。

“届时,如果企业没有在2016年上半年做到未雨绸缪,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。”他表示。（春城晚报 陈辉）