二手房市场火爆，可你真的准备好买房、卖房了吗？

房山法院法官日前通过实际案例，从心理价位、户口、购房资质三个方面，给市民支招如何稳妥买卖二手房。

房价猛涨拒过户 法院判决履约

李莉与王老太签订了一份房屋买卖协议，约定王老太将其名下的一套房屋转让给李莉，李莉一次性付清全部购房款110万元。李莉支付了全部购房款后，王老太发现小区房屋出现大幅涨价，觉得自己卖亏了，遂拒不配合李莉办理房屋过户手续，要求李莉再加10万元房款。双方协商不成，李莉把王老太诉至法院，要求其协助办理过户。

法院审理后认为，双方签订的房屋买卖协议合法有效，对双方当事人均有约束力。李莉按约支付了全部购房款，但王老太拒绝办理房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担违约责任。最终，法院判决王老太于十日内协助李莉办理过户手续。

■法官说法：房屋买卖做好心理预期

因房价上涨而出现的违约纠纷特别常见。法官提醒，买卖双方签订的房屋买卖合同在不违反法律、强制性法规时，一般都是合法有效的，双方都应该按约履行，否则就是违约，违约方不仅要履行合同，可能还需要支付违约金。一般而言，买方违约，卖方无需返还定金；卖方违约，则需双倍返还定金。因此，在房屋买卖前，双方一定要做价格上的心理预期，一旦签订合同，“随市加价”或“随市减价”的要求，都不会得到法院支持。

房主不迁户口 购房人获赔20万元

李洋通过中介，购买了王鑫位于郊区的一套两居室。在过户当天，二人又签订了《补充协议》，约定王鑫从房屋产权登记过户之日起半年内，将其户口迁出，如到期仍未迁出，每延误一日，应向李洋支付房价款万分之五的违约金。然而，过户之后，王鑫因自身原因，迟迟没有将户口迁出。开始李洋也没有在意，然而2014年，因工作调动，李洋考虑转卖房屋，但因户口问题导致始终无法和买家谈妥。为此，李洋把王鑫诉至法院，索要违约金。

法院审理后认为，双方签订的《补充协议》合法有效，王鑫应当支付违约金。但双方协定的违约金标准过高。最终，法院酌定王鑫支付李洋违约金20万元。

■法官说法：别拿户口不当事

二手房买卖过程中，卖方未按约将户口迁移，导致双方对簿公堂的案件时有发生。“户口对于子女读书、就医、入托等非常重要，因此，户口迁移问题应引起买卖双方的重视。”法官提醒，在二手房买卖中，为了避免损失，督促卖方尽快迁出户口，买方最好能像案例中的李洋一样，在合同中约定违约金，据此主张自己的权利。同时，也提醒卖方，在卖房之前，要想好户口的迁入地，便于自己在过户之后尽快将户口迁出，避免不必要的损失。

无购房资质签合同 买家担责四成

来京工作已有八年的王伟打算在房山区购买一套二手房，但他有个顾虑，虽然来京工作已有8年，但中间有大半年时间，自己到了河北工作，社保中断了半年多。“不影响！”中介打包票。于是，王伟和卖家签订了购房合同并交了5万元定金，支付了2.4万元中介费。后来，中介公司向住建委提交王伟的购房资质，未能通过，导致王伟按合同要赔偿卖家2.8万余元损失。王伟把中介诉至法院，要求其返还中介费并赔偿各项损失。

法院审理认为，中介公司理应知悉北京市住房限购政策，然而，其并未尽到告知和审核义务，造成原告损失，存在过错。但是，北京限购政策已出台两年多，作为有意购房者，应对房地产风险及各种履行障碍有明确的预见和判断，因此，王伟贸然签订购房合同及购房承诺书，其在缔约过程中也存在一定过错。据此，法院根据双方过错大小，判决中介公司承担60%的责任，王伟自己承担40%的损失。

■法官说法：买房政策要了解

为了抑制房价猛涨，包括北京在内的许多大城市，对于楼市都有不同的“限购”政策。以北京为例，北京本地人限购两套房，外地人在京名下无房，有在京5年社保或纳税证明的，可买一套住宅，且只能买一套。并且，在京5年社保或纳税证明应该是连续的、不间断的。买房前，务必要了解当地“限购”政策，确定自己是否具备买房资质，不要盲目相信中介的一面之词。