优胜劣汰,强者恒强。这个自然界的法则用在如今的房地产市场也是再合适不过的。随着房地产行业的不断发展,行业集中度进一步加大,中小房企生存空间被挤压减小,多路厮杀的景象难以重现,取而代之的是品牌大型房企继续扩大它们的优势,在优胜劣汰加剧的大环境下,继续上演强者恒强,大者愈大的局面。全国如是,昆明亦然。

那么具体情况如何?大咖们将在昆明开启怎样的新模式?请随记者一一看来。

房地产行业发展集中度越来越高,市场细分越来越精细,在市场进入新的发展阶段时可以看到的是,龙头房企的表现整体亮眼,中小房企普遍惨淡,TOP50企业金额、面积集中度继续提升。不断加剧的企业竞争,也让房地产行业进入了全新的大整合时期。

有公开资料显示,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额达1600亿元。再看恒大、万达、万科等大房企不停地寻找“猎物”,一路高歌“买买买”。

在此,不禁会有人发问,为何当下房企热衷于重组或整合与合并? 房企重组或整合与合并后对于房企发展有何意义?房企通过并购重组构建“巨无霸”的背后有哪些深层次的战略意图?全新的大整合时期又将有哪些新的态势出现?

带着疑问,请跟随记者一起看看现在昆明的情况如何?什么样的原因让房企开启全新的“大整合”?业内及机构对此又有什么样的观点?

现象

品牌房企在昆“动作”明显

从房地产行业告别“黄金时代”那一刻开始,房地产企业面临着一轮轮的洗牌,一些中小开发商开始逐渐退出房地产业务,选择与标杆房企“联手”或者“让出”。尤其当中海地产完成对中信股份绝大部分住宅业务的收购,“快鱼吃慢鱼”“大鱼吃小鱼”的全新大整合已经成为2016年楼市的一种新常态。

就昆明来说,2016年开年以来便有多起房企整合案例出现。春节前,万科发布消息称“接手”高新区前所村城中村改造项目鑫金花园(联邦国际A3地块),推出入滇六载后的第八个项目——万科云子,3月31日,万科云子面向全城开放样板展示区。

而在更早前,华润置地与三联置业签署关于五里中央商务区的合作框架协议,介入五里片区的开发。碧桂园凤凰湾广告首秀也在今年2月初出街,消息证实:碧桂园全资收购碧农地产,入昆首作选址于东白沙河片区。

整合态势明显 传言收购和意向接盘项目“浮出水面”

除了已经证实的项目之外,类似“整合”事件也不断有消息传出:昆明万科拟接手天宇澜山三期地块,且或与世博首岸结缘;云南城投看上神州天宇旗下天宇时代广场,等等的“坊间传言”也让房企兼并、收购、重组等整合态势越发明显。而关于碧桂园接手沸城项目的消息也有了最新动态,有消息指出:碧桂园于3月23日围绕购房价格等多个关注焦点对团购业主展开问卷调查,最终是否接手沸城,答案也将随着问卷调查最终尘埃落定。

除此之外,近几年在昆明动作频繁的花样年也有新动态传出。4月6日,昆明市公共资源交易网发布了“山水白沙小区项目(住宅地块一期、商业地块)合作运营管理单位招标”的评标结果公示,三家中标候选人中,深圳市花样年地产集团有限公司位居第一中标候选人。如无意外,花样年将成为山水白沙合作运营管理单位的最终中标人。招标公示还显示,花样年集团中标后将负责山水白沙小区项目(住宅地块一期、商业地块)的日常管理、项目开发管理、项目营销管理、成本管理、客户管理等相关管理服务;服务周期为山水白沙小区项目(住宅地块一期、商业地块)建设全过程。此次与花样年合作运营如果能达成,意味着百强房企花样年入昆的首个项目将以“借壳生蛋”的方式实现。

背景

政策支持  “大鱼吃小鱼”整合底气足

2016年中央经济工作会议中提及“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,这是政府首次提出促进房地产行业兼并。

不仅中央,云南也早在去年就提出支持地方房地产企业优化重组的措施。2015年9月15日,云南省人民政府发布关于“促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见”指出,各地方要加大招商引资力度,引进实力雄厚的国内知名房地产开发企业在本地落户,促进房地产市场主体和产品多元化。鼓励我省有资信实力和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购、重组等方式,开展规模化开发和集团化运作。对具备转让条件的开发项目,允许房地产开发企业以投资、入股或转让方式进行合作,支持房地产开发企业跨区域、多元化和品牌经营。

有分析指出这举措有诸多好处:可以促使资源向优势企业集聚,推动规模房企做大做强,进而降低采购、融资成本,也有利于标准化的住宅产业化推进。为此,政府可能还会做更多制度性的安排,比如推动行业兼并立法、引导设立并购基金等等。

而这也意味着,小开发商在面临资金困难或是开发受阻时,被大型房企兼并、重组将是一种出路,而在房地产市场经过重组、优胜劣汰竞争机制后,或能一定程度上促进整个市场进入规模化开发,对于政府监管以及市场运作将更有利。政策偏向,房企在考虑兼并、收购、重组等方面也就有了更多的支持和底气。

中小房企不确定的未来

更为明显的是,可以看到中小房企的日子愈来愈不容乐观,销售遇阻、回款压力大、资金面不断持续恶化、经营压力上升,资金链高度承压,部分企业甚至出现资金链断裂、项目停工的情况。而房地产市场行业越来越高的集中度和越来越精细的市场分化,以及一去不复返的“黄金时代”,都让中小房企的未来发展充满了诸多的不确定性。

陷入困境的中小房企在寻求新的出路之时,品牌房企的介入无疑是抛出的橄榄枝。借力盘活、或者是重寻方向,这一类全新的整合方式都让中小房企避免了遭遇烂尾的风险。

观察

重新“组合”花样多 都有自己的“小九九”

“亏本的买卖不能做”,不管是“接手”或者“被接手”,接受整合的双方都有着自己的考量。大房企通过“接盘”的方式来完成“曲线拿地”以此来面对土地市场的“火热”和拿地的日益艰难,或以此来获得位置较优的地块。不仅如此,在完成整合的过程中,大房企也在盘算着自己的“小九九”。至祥置业策略资源中心在接受记者采访时表示:大房企选择新的整合模式一方面是出于对昆明市场的看好,另一方面有利于进行优化重生,还值得一提的是,大房企可能会选择这样的方式让品牌更加融洽的落地。

除此之外,北京为屋得新科技有限公司昆明分公司副总经理洪文锋表示:从大房企的角度,“整合模式”解决了开发进度与土地资源不对称问题。尤其是当前市场,在土地资源供应有限下,需要寻求获取较好位置的地块与成本支出之间的平衡,大房企会多维度综合评估并购对象的代价及预期收益,只要费效比在指标范围之内,即可通过并购接手合作开发的模式来争取开发时间成本的优势。

“大鱼吃小鱼” 或将成为2016年楼市的一种新常态

有公开资料显示,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额达1600亿元。房地产行业的并购并不是在2015年才开始盛行,据wind资讯统计,最近两年,房地产行业每年的并购金额增长均超过一倍。2014年并购236宗,涉及金额1768.09亿元,同比增长104.93%,2013年并购153宗,涉及金额863亿元,同比增长145.09%。

不难看出,随着楼市环境的进一步改善,大型房企日益旺盛的并购欲望将进一步加速行业集中度的上升,而大量企业实力与地块开发难度不匹配的项目存在,楼市“快鱼”加速、“慢鱼”离场的并购戏码将继续上演。行业持续低利率环境也为大型房企实施兼并,借道存量市场兼并收购以扩大业务版图创造条件。房企兼并完成后,对资源、财务和管理的高效整合也能够实现双方资源互补,最大化企业价值。

观点1

大房企看好昆明市场

大房企为什么或选择“并购”、“接手”、“合作开发”这样的模式?原因是什么?

至祥置业策略资源中心:目前土地市场城市分化加剧,一线城市土地遭到哄抢,大房企发展格局难以突破,二三线城市成为其全国布局的核心,随着桥头堡、一带一路的国家战略导向以及国际高铁站布局,昆明地位快速提升,国内大型的资本市场、一线房企、省级国企都纷纷看好昆明楼市,而昆明优质的土地已经在2012~2013年行情较好时多被本土原较为有实力的开发商(如经典、仁泽等)购买,并购、合作开发是大房企快速进入昆明并获得优质地块和项目的有效途径。

并购、合作开发多是优化重生

目前被并购的项目本身往往是优质项目,而且多是综合型项目和投资型项目,本土开发商2012~2013年大规模高速扩张,但是公司无论是团队亦或是资金实力都无法适应快速过快扩张的需求,在遭遇市场下行后项目开发出现问题——住宅销量下滑,商业等配套难起,进而导致住宅进一步滞销的死结,大房企本身具备优越的资源整合能力、品牌影响力和融资能力,能够利用自身优势促使项目朝更好的方向发展(如华信并购经典时就已与华润、世纪金源、华谊兄弟、成龙动漫影城、东方文华酒店管理集团等签署了合作意向书,而与这些企业的合作都是为做好经典双城项目作准备,这也让经典双城的百万平方米商业配套恢复了生机)。

使品牌更容易落地

北京为屋得新科技有限公司昆明分公司副总经理洪文锋:品牌是需要落地的。对于初进入的外来房企,普通市民可能只是听说,但是很难有具体的了解,因此既有的品牌知名度无法直接带入本土,而选择并购和合作开发,在客户原有熟悉项目基础上整合开发,可有效消除本土客户的品牌陌生感,促进品牌的快速落地。

市场的并购及合作开发等现象,主要多以城中村改造项目为主,由于拆迁、安置等前期的大量且复杂的工作,参与的房企需要有足够庞大的资金来源进行项目的驱动开发。显然,资金是这些房企面临的最大难题。

当然,从大房企的角度,主要是解决开发进度与土地资源不对称问题。尤其是当前市场,在土地资源供应有限下,需要寻求获取较好位置的地块与成本支出之间的平衡,大房企会多维度综合评估并购对象的代价及预期收益,只要费效比在指标范围之内,即可通过并购接手合作开发的模式来争取开发时间成本的优势。

可以看到的是,大房企的做法在一定程度上为地方政府解决一些难题,实现政府、企业、消费者三方共赢的局面。

观点2

并购模式有利也有弊

在大房企“垄断”销售榜单,不断赢得购房者好评的同时,这样的模式是否有利于房企的发展?

至祥置业策略资源中心:在供给侧、去产能大基调下,中国将进入品质消费和生活方式变革时代,承包居民大宗房产消费的地产行业,正在解决“里子”问题。中国目前正在加速进入品质消费时代,大房企正是在此时,才能在行业洗牌时凭借着品质和品牌力获得扩张的资本,而随着其业绩比例的进一步提升,中小房企的进一步退出,房地产利润逐渐降低的白银时代,单纯依靠拿地卖房,已难以取得规模和质量同增长,只有从住户的需求入手,打造高品质产品,创新营销模式,才能在激烈竞争中加分。大房企为寻求进一步的发展,不断探寻新的经营管理模式,对房屋质量的关注也不断提升,也更加注重对行业的引导和推动作用是其必然的发展导向,这对房企的发展和行业的发展都将是有利的。

北京为屋得新科技有限公司昆明分公司副总经理洪文锋:接盘侠的出现,确实对市场的影响很大,而最主要的是给到市场、给到消费者更大的信心。但也不可否认,由于并购的模式,关乎到前后规划、销售策略、运营管理等衔接问题,依然存在一定的弊端。另外,大企业接手一些基本成型的项目,也很难将优秀的运作细节嫁接在固有的产品上,即使包装再完美,也难以改变项目原本附属的劣根性。比如说,一环内一项目被并购,依然难以改变原有的80多平为一居室的窘境。甚至还出现一些项目在回迁补偿上,并购前承诺却无法在并购后实现兑现的纠纷,而这些问题确实是并购模式中遇到的最大问题。

观点3

房企的转型还是要回归到产品的创新和提升上

态势的不断发展是否意味着房企洗牌还将加剧?行业变局也将越发明显?

至祥置业策略资源中心:2004~2014年,得益于经济发展与人口红利,房地产迎来黄金发展十年,数据显示,十年间龙头房企净利润年复合增速为37.3%,暴利造成行业发展无序,过度开发与混乱开发并存,随着国家经济结构的调整和转型,人口红利的消失,在告别“黄金十年”之后,行业利润下滑已经成为房地产行业面临的窘境,并且未来盈利预期有可能继续走低,大浪淘沙是发展的必然趋势,中小型房企将遭到进一步的淘汰,房企洗牌仍将加剧,但行业发展也将进一步标准化和规范化,大房企之间的合作也将进一步加深,在各自的重点和优点上进一步优化,房企转型将向着分工与协作方向发展,最终实现行业整体的优化重生和健康运营。

北京为屋得新科技有限公司昆明分公司副总经理 洪文锋:行业态势的发展确实带来了房企洗牌的加剧,也带来行业变局的可能。对于房地产在精细化开发和运作中,转型是不可避免的。换句话说,行业的变局更多的是谁拥有更多更集中的资源,并能将资源在基于市场需求的服务深度、广度、高度上做进一步的创新和提升。

在我看来,房地产企业还是要务实地将转型的方向回归到房地产到底应该如何进一步地创新和提升,而回归的起点在于物业产品本身,并对服务的过程有更全方位的践行。如全球最大专业住宅开发商提出的“三大战略”,好房子、好服务、好社区。

房地产企业可以凭借客户需求,基于互联网的技术手段和新型的思维,对产品进行基于基因层面的改造,实现产品的创新及产品业态细节的创新,甚至在基于目标客户的生活场景来呈现智慧社区,做未来社区生活场景的设计师;另外,好的服务也不会仅局限在于消费体验环节,而是也要回归到物业服务的本质,基于社区生活中更长远的增值服务。