昆明商业地产如何自救 从“三家分晋”到“田氏代齐”

从上世纪30年代起,三市街一直稳坐昆明传统商业中心王座。2005年南屏街升级为步行街后,这个商业片区成为昆明的“王府井”、“南京路”。然而,没有一成不变的时代,也没有永远的“君临天下”……

2008年,南屏街第一个强大对手开始布局滇池路,总投资68亿元的南亚风情·第壹城首现江湖,以“昆明的曼哈顿、昆明的巴黎、昆明的香港”的国际范儿,引导消费群体南移。自2012年3月23日全面启动试营业后,昆明商业正式步入“春秋前传”,南屏街霸主地位依旧,但与南部的商业竞争局面逐渐形成。

2011年,另一对手悄然现身!同德实业集团宣布在北京路开建同德昆明广场,横戈跃马北市区,意图联手南亚风情·第壹城,对南屏街形成南北夹击之势。随后,最大的外来搅局者——万达广场也来凑热闹。

2014年10月31日,位于前卫路的万达广场(全国第100座)开业,王健林亲临昆明督师,阵仗浩大;同年的“双12”佳节,同德昆明广场陈兵北京路,如期开业……火红战旗飞舞,昆明商业格局正式跨进“春秋争霸”时代。

一位长期观察昆明商业发展的资深人士表示,2014年前,昆明商业的版图之争,颇似春秋时期的“三家分晋”。不同的是,公元前376年的韩赵魏三分晋地,是废除晋静公,瓜分土地后各自称霸。而昆明商业的“三家分晋”,只是在冲击南屏街霸主地位,以及蚕食区域地盘,“南屏街依然是霸主,这是城市扩张必然产生商业副中心的规律和趋势。”

2014年后,随着爱琴海公园、海伦国际、大都摩天购物中心等商业项目遍地开花,昆明商业的版图之争跨进“战国时代”。在各路诸侯割据时,还有大批在建商业项目正虎视眈眈,比如:蝶变归来的螺蛳湾中心,厚积薄发的博泰城,紧密锣鼓的新时代广场,即将开业的七彩云南·第壹城,紧拽高铁机遇的置信银河广场等。

该人士认为,倘若说“三家分晋”是昆明商业的上半场,“田氏代齐”将是昆明商业未来。受电商及中国商业环境影响及冲击,曾红红火火的CBD遭遇发展瓶颈:代表高端消费品牌的金鹰购物中心从南亚风情·第壹城撤离;同德昆明广场、爱琴海等商业体面临着消费群体单一局面。不仅如此,记者采访了解到,昆明不少实体商业还面临着关门、转租潮,一些区域商铺租金价格下滑等问题;而昆明即将建成、在建、规划的商业体量又严重过剩,同质化的商业地产面临着招商和销售困局……商业地产“过剩潮”已席卷而来。

在电商大行其道,传统商业遭遇冲击、城市消费能力有限的今天,昆明实体商业如何杀出血路?昆明商业地产未来格局怎么呈现?

可喜的是,今年,无论是国家层面,还是云南都出台了系列利好政策为商业地产解困。未来,昆明的商业地产格局将发生大变革,市中心区域、南市区、北市区,呈贡区……昆明的下一个商业霸主会在哪儿?(春城晚报 杨春雁)

昆明商业地产显疲态 “一铺养三代”梦碎

昔日“金铺”为何变“鸡肋”?

周末午后,正义坊商业中心负一楼的淘宝女人街一派萧条!不少店面关门闭户,一些开门营业的店面门可罗雀。同一时间,南亚风情·第壹城的东盟风情自贸城内,三层楼的商铺,开门营业的屈指可数,一个个相邻、紧闭的大门上,“转让”、“出租”等字样和联系电话格外醒目。记者拨通其中一个招租电话,店主表示:“只要真心想租,价格好商量,转让费我都不要了……”曾经“家中有铺,吃穿不愁”,可随着商业体井喷式爆发、同质化开发,加之电商迅猛崛起的冲击,一些老牌商圈人气迅速滑落,大牌商场闭店,商铺长期空置,即使是黄金地段的铺面,“一铺养三代”也成了黄粱美梦。

囧境

从“一铺难求”到“一铺难赢”

商界有句名言:“第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”人潮即钱潮,为能在人流聚集的繁华地段拥有一间商铺,不少商户即使一掷千金也在所不惜。

“曾经一度,即便你准备好了大把资金,如没好人缘,也未必租得到好铺面。”从事餐饮行业多年的李女士回忆:“从前我们找铺面时要到处找人,现在越来越多的商业中心还未开业就主动抛出橄榄枝,邀约入驻。”她表示,百大新天地曾是昆明首批商业综合体的代表,经过短暂市场适应期后人气爆棚,她的餐厅也曾火了一阵。可好景不长,随着同类型的商业综合体如雨后春笋般冒出,百大新天地的人气一步步被分流。

“现在开店的很多,盈利的没几个。”李女士介绍,红星爱琴海购物广场、正义坊美食天街、同德昆明广场、七彩Me Town等商业综合体,房租基本在150元~170元/平方米/每月不等,加上物管费,租金都在200元左右,随着客流量和客单量下降,经营压力巨大。

在淘宝女人街开店的小丽也表示,当时租店是奔着这里地处市中心繁华地段,可开了两年仍生意寥寥,租金却每年递增,今年已到380元/平方米/每月,“周边门店纷纷关门、转让,我也盘算着重新搞点什么。”

市场写真

1.井喷式暴增商业遍地开花

城市发展日新月异,商圈的新旧更替本无可厚非。从最初集中在市中心的南屏街、青年路、小西门商圈,发展到如今以同德昆明广场、万达广场、南亚风情·第壹城为代表的群雄逐鹿格局,昆明商业体呈现出了东南西北遍地开花的局面。然而,与商圈数量增加、范围扩大形成反差的是,商业氛围冲淡,井喷式暴增带来高库存之忧。

交房不久的华夏曦岸小区附近,一位房产中介说:“周边商铺普遍空置,刚开不久的两家生鲜小超市都停业了,30平方米的商铺,月租金是7300元,不少来咨询的客户听到这个价格就退缩了,担心收不回成本。”

数据显示,目前昆明的写字楼供应量已达2600万平方米,云南财经大学教授周大研直言“供过于求”!“人气旺的商业体写字楼费用太高租不起,人气落寞的商业体写字楼降价也没租的必要”,自主创业的冯先生表示,权衡之下,他们选择了人气与租金价格折中的社区门店。

与商业体兴衰“同呼吸”的写字楼,目前也是空置率高企,或频繁关店、转租,这给综合体的人气引流和运营模式敲响了警钟。

2.同质竞争引消费“分流”

“现在的商场也就饭点时间和周末人比较多,其他时间逛街、看电影的人都明显不如以前,连停车位都好找了!”在商业综合体附近工作的小赵说。

昆明商业体为何人气锐减?在同德昆明广场和北辰财富中心,记者随机采访了几位市民。王先生表示,跨区域的商业综合体缩小了消费半径,分流客源自然在所难免,以前逛街得到市中心或者南边,现在就近就有地方去了。刘小姐则表示,现在各商业体的业态大同小异,品牌、价格和折扣都差不多,“既然到哪里都一样,不如就在家附近吧,免得堵车。”

事实上,近几年昆明涌现出的各个商业综合体,在业态布局和规划上都惊人的雷同,就连招商和运营模式也都非常类似,“零售+餐饮+KTV+影院”的商业模式已让人感到疲乏。到处都是“家乐福第N家门店落户”“世界500强沃尔玛签约”“麦当劳、肯德基和国内几家知名的电器品牌入驻”,品牌的单一也加剧了商业体同质化,如此“气血不足”,还说什么消费吸引力呢!

3.电商冲击加剧实体之痛

毋庸置疑,商业地产特别是传统百货类商业确实受到电商的强烈冲击。李女士表示,如果不是和朋友约好了聚会,自己真不愿意到市中心的商业体逗留,“停车收费太高了。”张先生也表示,如果不是老婆要陪孩子来溜冰,也不会到商业体,“平时要么网购,要么代购,已很少到实体店购物了。”

相较之下,受电商冲击最大的是零售型商业,电商再发达也无法取代朋友聚餐、看IMAX、K歌等体验消费需求。于是,一些商业体尝试引入体验式和消费式业态,顺城引入芭比和各式酒吧,爱琴海引入儿童溜冰及英语教室,南亚风情·第壹城整合翻新了特色小吃街区……都吸引了一部分对应的消费群体。

未来

传统商业急需寻找新的增长力

“商业市场革新,不仅要求产品端抓住市场需求,同时在产品助推上,也需要借助更新的市场工具。”同策咨询研究部总监张宏伟直言,目前商业地产仍面临同质化挑战,在需求总体格局不变的情况下,善用新工具才能占据市场先机。

张宏伟认为,房地产市场政策倾斜,也不是所有的项目都能利用这些机遇,“短期看,利用政策进行销售推进的确有一些利好,不过从行业看,根本还是结构如何升级调整。”张宏伟介绍,就目前商业地产来说,体验式经济和互动性产品已算是“传统模式”了,“新产品指向调动的不仅是线下消费这块,包括互联网等线上需求,也是生产端需要考虑的。”(春城晚报 程翠)