楼市调控从紧期还将至少延续6-9个月。此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩,房价下降的城市数量将进一步增多。

11月28日晚间,上海、天津突然发布楼市调控政策,全面提高购房首付比例。该消息虽因深夜发布而令人意外,但考虑到近期多地收紧楼市调控的举措,又在意料之中。

本轮调控的收紧从年初就已开始,国庆节前后曾有过一轮加码,部分城市在11月又陆续收紧政策,历时已9个多月。政策着力点,也从最初的严查“首付贷”,过渡到限购、限价,进而延伸到信贷政策层面。上海、天津此轮发布的政策,即被认为是后一轮调控的延续。11月29日亦有消息称,北京部分银行即将执行“认房又认贷”政策。

这些新政的信号意义绝不简单。京、沪、深提高信贷门槛,或意味着信贷政策又一轮大范围收紧。

更让市场紧张的,则是流动性收紧,以及资金成本的提高。尽管这种趋势是由于美元升值等多方因素造成,但其对市场的影响已然显现,且很有可能从根本上颠覆楼市升温所依赖的宽松货币环境。

力度逐级加码

上海对楼市的调控,从今年年初就已展开。

今年4月,上海市开展房地产经纪专项整治工作,重点查处捏造散布涨价信息,炒作房价;隐瞒房地产查封、抵押等权利限制状况信息,诱骗消费者交易等行为。“首付贷”同样在清查之列。随后,6家中介机构和7家商业银行被认定违规,并遭到处罚。

10月8日,上海市住建委、规划国土资源局联合下发调控楼市的“沪六条”,在土地供应、拿地资金监管、预售管理等六个方面予以监管。随后,上海还成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组,开展土地交易资金监管工作。

最近的政策在11月28日发布,规定自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在上海已拥有1套住房的,或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

在本轮市场周期内,这三项政策被认为代表了楼市调控的三个阶段。

本轮房地产市场升温始于去年年末,到今年年初,上海、深圳等一线城市出现过热现象。3月,以这两个城市为首,清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开,北京也随后跟进。

在这期间,南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、“地王”频出的现象,也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”,并略微提高信贷门槛等。

第二轮调控政策集中在国庆长假前后,从9月末至10月初,全国20多个城市密集出台调控措施,政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看,资金层面的收紧已现端倪。

第三轮调控集中在11月。本月中上旬,杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策,并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海、天津的做法,也被认为基于同样的逻辑。

近日有消息指,北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策,并被多方证实。有媒体报道称,在此之前,北京部分银行已悄然提高了首付比例。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道表示,信贷政策的收紧对平抑房价、稳定市场预期起到的作用更加直接、更加有效。也说明楼市调控的力度正在逐步加码。

他还认为,可以预见,未来一些未达到调控预期的城市加码调控将成大概率事件。

流动性悄然收紧

与房地产行业的专项调控政策相比,更让市场紧张的,是货币政策的从紧。

11月29日,我国1年期利率互换(IRS)涨近8个基点报3.0875%,创2015年4月9日以来新高。

银行间同业拆放利率也出现全面上行。29日,上海银行(26.530, -0.78, -2.86%)间同业拆放利率(Shibor)连续第14个交易日全线上涨。其中,隔夜shibor涨0.40个基点报2.3020%,9月30日以来首次突破2.30%;1个月Shibor涨1.19个基点,报2.8565%,连续14个交易日上涨;3个月Shibor涨0.59个基点报3.0172%,连涨29个交易日,创2010年12月底以来的最长连涨周期。

公开市场操作方面,央行已经连续4日净回笼。央行29日进行1900亿逆回购,当日公开市场有2000亿逆回购到期。

在中原地产首席分析师张大伟看来,这一系列动作说明,资金成本在提高,货币流动性在减弱。结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查,不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。

根据中原地产的数据,今年10月,房地产企业的债券融资规模为684.88亿元,环比下跌四成。而截至28日,11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑,房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。

对于货币市场的收紧,中金标准数据机构的分析指出,此轮调控并非管控房价过快上涨的短期之举,而是在经济新常态背景下,防范资产价格泡沫的中长期之策。

该机构指出,由于经济下行压力较大,货币政策在实际操作中偏于宽松,释放了大量流动性。“资产荒”的驱动下,这些资金大量涌入了房地产市场,居民部门杠杆率大幅攀升,热点城市房价快速上涨,加剧了金融体系风险。一旦房价涨势被透支或金融体系爆发“黑天鹅”事件,房价掉头就可能造成类似美国次贷危机式的金融风险。

多数受访者认为,这不仅意味着房地产调控政策力度将进一步从紧,调控周期也不会在短期结束。张大伟认为,楼市调控从紧期还将至少延续6-9个月。

对于未来的市场走势,胡景晖认为,此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩,房价下降的城市数量将进一步增多。