各地政策从“去库存”到限购、楼市量价齐升到交易量“腰斩”,高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性矛盾凸显……构成今年房地产市场全景图。楼市“盛宴”也让住宅金融属性愈发凸显。面对经济“脱实向虚”,中央首提抑制资产泡沫,多地调控不断升级,市场博弈进入“白热化”。

过快上涨触发调控“层层加码”,一城一策告别“一刀切”

有数据记录以来,2015年房地产开发投资降到最低点。今年伊始,全国楼市在“新政策”下逐步回暖,京沪深三大城市率先领涨,深圳成为“领头羊”,新房均价迈入5万元。

面对房价过快上涨,沪深3月25日发布限购政策。其后,北京重启9070政策。京沪深开启年内首轮调控。沪深房地产调控新政出台“满月”后,两地楼市交易量现50%左右回落。

一线城市限购从严,环一线周边城市房价开始“接力”。南京、厦门、合肥、苏州等轮流引领楼市上涨,环比涨幅超过5%。

8月全国房价呈同比普涨态势,纳入国家统计局范畴的70个城市中,上涨数量超过八成。一线城市涨幅连续三个月收窄后也开始扩大,热点二线城市取代一线城市引领房价上涨。

随后,热点二线城市开启今年第二轮调控。不过,这轮调控对房价影响有限。

楼市量价齐升,有需求相对旺盛等因素,但离不开金融杠杆推波助澜。央行数据显示,7月新增人民币贷款规模4636亿元,居民中长期贷款新增4773亿元,成新增贷款唯一主力。

对楼市“抽水机”带来的经济“脱实向虚”,中央首次提出要抑制资产泡沫。北京9月30日率先开启新一轮楼市调控新政策,20余个城市跟进,并掀起对捂盘惜售、虚假宣传的整治旋风。

与几年前“一刀切”不同,因城施策、一城一策成为新一轮调控显著特征。10月,无论环比还是同比,房价上涨城市数量开始减少,成交面积和成交金额增速双双回落。对部分环比增幅依然领先的城市,调控一再加码。

“高价地”从一线向二线城市蔓延,“限高”政策花样翻新

今年3月开始,随楼市回暖,高溢价、高总价、高单价的“三高”地块从一线城市向二线城市蔓延,土地拍卖持续“高烧”,5月、6月、7月均超过30宗。

中原地产数据显示,8月全国单宗土地超过10亿元的地块65宗,其中溢价率超过100%的高价地46宗,9月溢价率超过100%的地块50宗。

财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元人民币,同比增长15.2%,去年同期降幅超过25%。国土资源部门数据显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。凸显地价涨幅之快。

各热点城市开始提高土拍门槛。合肥7月1日实施新政策明确,参与竞拍房企需缴纳出让地块底价50%保证金,出让金总额20亿元以下的,须在土地出让合同签订1个月内一次付清;出让金总额20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。

南京明确竞拍达最高限价后改为“摇号”决出最终买家。北京试点达最高限价后,改为竞拍“自持面积”。

广州采取“限地价+竞配建”出让方式,得到不少城市认可。由于设置最高限价,开发商在土拍下半场纷纷转入“竞配建”,一宗地块一半面积无偿用于建设保障房成为常态。如保利地产11月底在广州南沙连续拍下两幅土地,竞配的人才公寓面积占总面积超48%。

历经多年城市化进程,一些城市可供出让的土地日渐减少。为改变开发商对土地紧缺的预期,北京“9·30”政策出台后,22个热点城市明确表态,接下来将加大土地供应,严防“高价地”产生。

结构性矛盾凸显,“隐形库存”需高度警惕

今年2月末,商品房待售面积73931万平方米,比去年年末增加2077万平方米,同比增长15.7%,其中住宅库存“贡献”超过三分之二。今年以来,中央和地方频频发力,放宽信贷、降低税费、货币化补贴成各地去库存发力点。截至10月末,商品房待售面积69522万平方米,同比增长1.3%,环比连续8个月下降。其中,住宅待售面积现负增长态势。9月住宅待售面积更创下减少1177万平方米的纪录。

普涨格局下,一二线城市库存急剧下降,深圳、广州等存销比降至7个月以下♀存“重灾区”的三四线城市因土地供应过剩、产业基础薄弱等,去库存压力有增无减。

由于实体商业不景气、地方政府超前规划等,占总库存近三成的办公楼及商业营业用房不容乐观。梳理国家统计局公布的数据发现,前10个月,商业营业用房待售面积除9月减少了45万平方米,其余月份均有增长。办公楼待售面积也呈“减少增多”。

此外,“隐形库存”更令人担忧。今年开始,房屋施工面积一直呈增长之势。截至10月底,全国房地产市场施工面积达730981万平方米。即使减去前10月已销售的120338万平方米,未来将有61亿平方米房屋等待消化。