和而不同

“金融妖风”所到之处,摧枯拉朽势不可挡,并逐渐独立于实体经济,甚至对实体经济进行“吸血”。

据证券时报报道,近日,全国多地房贷政策相继收紧,广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折,其中,杭州部分银行首套房利率已提升至9.5折,重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。未来随着调控力度的加大,楼市的监管将会更加严格,预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。

从近期各地相继出台的房贷政策,以及国内国际宏观货币政策趋势来看,2017年整体房贷收紧并逐步提高房贷利率,应该是一个大概率事件。毫无疑问,房地产市场的“金融属性”是引发系统性经济危机的重要来源之一,市场中金融杠杆过高、过多,而此次房贷趋紧反映了监管层着力“防风险”的意图。

2016年,中国很多城市的房价趋高,一个重要原因就是“金融属性”所致。揆诸现实,在房地产行业,从土地环节到居民购房领域,几乎都是高杠杆。但不能否认的是,房地产开发商、居民负债程度越高,金融加速器效应越显著,后果越可能不堪设想。

杠杆过高风险大

事实上,杠杆本身只是工具,但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。美国次贷危机的起源,足可为前车之鉴。房产本来就具有消费品和投资品两种不同属性,从投资品的角度看,杠杆加大无疑在强化其金融属性。

次贷危机之后,美国也是在不断调整。目前美国房地产开发资金更多来源于各种基金,只有15%左右是银行资金。资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等各环节基本上由不同的公司独立运作,因而房地产企业的负债率较低。但是目前,我国房地产开发企业的平均资产负债率一直维持在75%左右,这就有点高。

个人购房虽然有首付款、收入流水等限制,但一些银行、房地产公司、房产中介利用首付贷、二次抵押贷、“假按揭”、“零首付”等手段,将这些用以防控金融风险的制度架空,使之几乎形同虚设。

曾有报道称,上海一对收入不到5万元的小夫妇,每月按揭还款额接近10万。不少人甚至不惜借信用贷“杀”入楼市,完全是赌房价继续飙升的非理性行为。现实生活中,赌博式加杠杆购房的投机者不在少数。此外,还有部分险资、理财资金也违规“借道”,以各种名目进入到房地产市场。

房贷收紧大势所趋

这股“妖风”所到之处,摧枯拉朽势不可挡,并逐渐独立于实体经济,甚至对实体经济进行“吸血”。在“金融加速器”效应下,某些地方政府、房地产商、购房者似乎都“盆满钵满”。但“一套房价超过上市公司一年利润”的情况,势必不能持续。

从世界经济史来看,一旦钱流动到房子上,一个国家的经济活力往往就凝固在钢筋混凝土上面。此时,房地产就会显现“金融加速器”效应另外可怕的一面——贬值的放大作用。即使预期收益发生很细微的变化,也会发生房价大幅度波动。这种波动不仅让更多没有收益支撑的投资者无法招架,还会放大传导到整个经济。日本发生的房地产泡沫,正是因此。

去年中央经济工作会议将“防风险”提升到前所未有的高度,房贷引发的一系列金融风险无疑是重中之重。央行通过控制房贷总量、窗口指导、差别化存款准备金利率等措施,初步实现了房贷收紧,这是在减弱房地产的“金融风口”。

正如“站在风口上,猪都能飞起来”,我们也想问问下半句,“风停了又会怎样?”——房贷收紧,房地产“金融妖风”停后谁会在半空?谁感到最“受伤”?无疑是那些高度依赖土地财政的地方政府、投机的房地产商、高杠杆的购房者等房地产产业链上的“机会主义”者。

□盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)