今年政府工作报告中“加强房地产市场分类调控”的说法备受市场关注。记者注意到，进入3月，多地相继出台楼市调控政策，分类调控、因城施策，正成为新的特点。

分类调控成共识

“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求……加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。”政府工作报告中，关于房地产的工作安排，用了276个字进行阐述。

对此，易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受羊城晚报记者采访时分析认为，政府工作报告中明确提出规范开发、销售和中介三类市场参与主体行为，既是引导房地产市场发展的重要保障，同时也是防范各类住房金融风险的重要举措。在其看来，加强房地产市场分类调控这是一个积极信号，这意味着后续房价上涨过快的城市依然会有积极的供地。

业内人士普遍认为，分类调控在房地产领域已成为出台调控政策的一个共识，这也是十几年来房地产调控总结出来的经验，是一种比较切合实际的做法。大家都已经意识到，房地产调控再也不能一刀切了。如果将分类调控落实到土地政策，主要就体现在土地供应方面，即房价上涨快的城市增加住宅用地供应，库存多的城市调减甚至暂停住宅用地供应，这就是分类调控的直接表现。

三类主体行为将被规范

事实上，分类调控不仅体现在土地供应上，还包括高价地把控、限购、信贷收紧等诸多政策层面。开发、销售、中介的行为将被进一步规范。

银监会主席郭树清日前透露，去年新增贷款中45%是房地产贷款，其中个人住房按揭贷款占了很大一部分。虽然从总体上说居民部门的杠杆率不高，但增速需要引起关注。在他看来，房地产市场最大的特点是地域性差别巨大，不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的风险情况不一样。因此，银行要从实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放。

银监会副主席王兆星也表示，日后将采取差别化的房地产信贷政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；对于一些房地产库存过大的三线、四线城市，在信贷上也要给予考虑；对城市化过程中的刚性住房需求，应该给予信贷支持。这样既能促进房地产市场健康稳定发展，也能使银行信贷资产更加安全。

多地出调控新举措

进入3月，多地出台新举措：3月1日，河北涿州发布限购限贷政策，3月2日，河北保定涞水出台楼市限购政策。

3月12日，三亚正式出台房地产市场调控，除了跟海口新近出台的条款相似的严格禁止预售商品房转让外，还规定二套房商业贷首付最低五成、第三套房及以上商业贷款停贷。

“通过对第二套住房的贷款首付比例约定，使得二套购房的成本加大，使得购房者的购房约束增加，购房方面也会更加理性。此类政策对于三亚当地购房者的影响会更加明显，因为外来人口理论上只允许认购首套，本身和二套购房的政策关系不大。”严跃进认为，三亚此次出台限贷等政策，也是为了防范近期三亚房地产市场过多的炒房现象。

根据易居研究院智库中心的数据，三亚在今年1月份新建商品住宅的成交均价为23566元/平方米，而去年全年为19169元/平方米，涨幅较大。三亚此次政策，也代表了目前全国市场购房政策继续收紧的大趋势。

3月8日，有媒体报道，南昌即将出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，消息称，这或是该市史上最严限购令，有房的再也不能买了。严跃进认为，若此消息成真，限购应是属于非常严厉的。

不过，在业界专家看来，在短期依靠限购限贷之外，长期还得寻求建立长效机制。方正证券首席经济学家任泽平在最新研报中表示，本轮房地产调控效果，关键看长效机制能否有效建立。