有投资者打消“撬杠杆”投资计划

“我目前名下这套房值500多万,原本考虑卖后拿300多万去撬动1000万的房子,手头再留个200万,足够撬好多年银行贷款。新政一出,我只能放弃这一念头。”王丹(化名)说。

2014年底,王丹在家人支持下,在北京旧宫购置一套二手房,90平总价220万左右。想着减轻些贷款压力,她选择了高首付、低贷款,首付160多万,用公积金贷款60多万,每月还4000元。

2年后,这套房已升值至500多万。眼看着房价一路高涨,王丹萌发了卖房、重新买房“撬杠杆”的打算,“我纯粹是投资客心理,考虑将房子慢慢换至市中心,面积大小倒不在意。”

新政出台前,王丹已准备将名下公积金贷款全部还清(这样原来房子卖掉,贷款也还清的话本次新政出台前再买会被认定为首套房),也已看好丰台西二环附近一新房项目,100多平,总价1100万,按原来首套房35%的标准,首付400万,手上预留100万,用于每月还房款。

“等十八个月左右,新房房产证下来后,我就可以往外卖。这个项目地段摆在那,开盘后预计三年内能达12万,上涨幅度肯定比现在住的房子要大。”王丹表示。

然而,王丹未等到该项目开盘,等来的却是楼市新政。北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政,从3月18日开始执行,居民家庭名下在本市已拥有一套住房,以及在本市无住房但有房贷记录的,二套房首付比例上调为60%以上,且住房贷款的最长期限缩短为25年。这意味着,王丹将公积金贷款还清也属二套房,首付比例从预期的35%提高到60%。

“新政还是有作用的,把我这类投资人群挡外头了。”王丹无奈地表示,新政出台后,她完全打消了换房的念头。500万拿出300万去买房,也只能买到500万左右的房子,跟目前所住房子没太大区别,而如果将500万全部用于换房,则还贷压力太大,“60%的首付怎么都不划算”。

政策因素不仅影响了王丹这类投资人群,也影响了改善型需求。新一轮调控政策,让王先生的购房计划戛然而止。新政前,王先生准备将名下玉海园一两居室卖掉,打算购入同一小区一套三居室。本次新政后由于有贷款记录,跟王丹一样,首付比例从35%变成60%,他也便打消了换房的念头。

对此,亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,认房又认贷新政后,很多购房者被“二套”,造成支付能力不足以支付被增加的首付,很多购房者已经不具备购房能力,这对于整体购房需求的打压起到一个非常明显的作用,最近一段时间,新房、二手房成交量都会有所下行。

中介机构:带看量、成交量有所减少

北京认房又认贷楼市新政,导致购房需求减少,这已成为业内人士的共识。

记者走访中介时发现,目前一些中介门店的看房量确实有所影响,新政之前不少想换房的,现在被“二套房”了。一中介门店经理表示,“房价方面短期内市场不会有大的波动,甚至不会降价,只是平稳。如果卖不动,一些业主表示就先不卖,等过一段时间再看。”

在接受新京报记者采访时,链家研究院院长杨现领表示,考虑到目前北京二手房市场70%以上为换房群体,“认房认贷”严格了首套标准,换房群体“先卖后买”也被界定为二套,首付为60%(普宅)或80%(非普),首付门槛的大幅增加,可能带来满足首付的群体占比减少,这使已成交但未网签的群体面临违约风险,另一方面,也使换房成本明显增加,“新政后带看量和成交量已明显减少。调研也显示业主和客户的观望情绪都明显增加,预计市场会面临一段时间的成交量回调。”杨现领表示。

业内人士认为，由于北京市场已进入存量房阶段,且相当比例的交易是连环单,所以对换房业主压力较大,会导致低总价房源减少。高总价和高单价疯狂炒作的房源,尤其是2000万以上高总价学区房、远郊别墅等房源,价格将出现回落。

不过,杨现领认为,由于前期房源消耗较多,业主担心买不到合适的新房而不敢卖,处于可随时签约状态的房源相对较少。目前供需缺口仍然存在,北京可售房源量持续下降的趋势并没有扭转,且处于历史较低水平。