近日,昆明市人民政府办公厅印发《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出,土地出让可实行熔断机制,开发商报价超过土地出让方案确定的最高限价时,中止出让。这被视为是从源头平抑土地市场的高热,控制土地拍卖的溢价率,进而抑制房价过快上涨的措施之一。

另外,在土地竞拍前,还将对出让地块规划方案进行入围招标,入围的开发商方可参与国有建设用地使用权竞买。这在一定程度上可防止开发商在没有任何规划方案的前提下,强行杀入本地市场抢地、囤地。

昆明地产业界认为,这表明了昆明对本地房地产市场的调控决心,也是在进入大片区开发前“打一针高烧预防针”。

土地出让实行熔断机制

从源头平抑土地市场的高热

《意见》明确,在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土地出让中,可实行“熔断机制”,即出让报价超过土地出让方案确定的出让最高限价时,中止出让。地块出让最高限价由土地委托交易方在土地储备方案及土地交易方案中明确。

为了从源头平抑土地市场的高热,进而平抑房价过快上涨,昆明市政府行政调控也提前介入,把源于期货市场的熔断机制引入土地市场,其真正目的在于防止楼市大起大落,该规则直指土地市场,希望开发商理性拿地,控制土地拍卖的溢价率,最终达到抑制房价过快上涨的目的。

拿地前先报规划方案

防止开发商“抢地”“囤地”

在创新土地出让政策方面,除土地熔断机制之外,《意见》还提出:可实行规划方案招标与土地竞价相结合的国有土地出让方式,省、市重点招商引资项目及城中村改造项目土地出让时,可按招投标程序对规划方案进行入围招标,经招投标入围后,方可参与国有建设用地使用权竞买。

这意味着,开发商想要在招拍挂市场出手拿地,需要先报地块规划方案和价格,待方案通过后,方可参与买地。这在一定程度上可防止开发商在没有任何规划方案的前提下,强行杀入本地市场抢地、囤地。

背景介绍

1-2月昆明土地市场成交火爆

2016年,昆明土地市场“稳中有进”。而进入2017年后,原本库存高企的昆明地产市场却频频传来“开发商捂盘惜售,待价而沽”、“呈贡房价涨幅超过30%”、“北京、温州炒房团深夜潜入昆明,大量热钱将助推本地房价”等消息。孰真孰假,持币观望的刚需族难以分辨清楚。

不过,今年开年,昆明土地市场成交也着实火爆。经历过2016年上半年的平静后,2016年下半年开始,随着大量的品牌开发商掘金昆明,本地楼市开始回暖,在一些地块底价拍出的同时,频有“地王”出现。从数据端来看,今年1-2月昆明土地市场卖出土地3183亩,揽金81.8亿元,粗略算一下,仅年初2个月的卖地收入就相当于去年全年的4成多。而根据预测,5月或将有大量土地入市,熔断机制这时候出台,似乎有意掐准交易节点。

多个城市已实施土地出让熔断机制

土地出让熔断机制并非昆明首创,在此之前青岛、厦门、苏州、南京、成都、郑州等城市也启用了“熔断机制”,在实践中也取得了一定的效果。           

土地出让熔断机制是否有效呢?从国家层面来看,国内2016年房价涨幅彪悍,使得开发商竞争抢地十分火热,为了防止过热,去年多地纷纷采取土地出让熔断机制,只要飙到上限就中止出让。根据国家财政部统计数据,截至去年11月国有土地出让金额达3.097万亿元,年增19.1%,表现却不如2015年。土地市场降温,多多少少也得益于“土地出让熔断机制”。

昆明市此次出台的《意见》对“土地出让熔断机制”的阐述仅有100余字,尚待主管部门出台更为详尽的实施细则,比如“熔断高点,是否同时熔断低点,以保证政府土地财政收入”。

背景介绍

熔断机制可抑制开发商一哄而上

风之铃市场咨询机构地产咨询公司副总经理胡其金说,去年5月,南京集中出让10个地块,其中有8个是住宅用地,这是当年南京最大的一场土地拍卖。竞拍结果让人瞠目,8个住宅用地,有7个触发熔断机制,拍卖无效。

胡其金说,针对南京这次流拍事件,业界出现了很多声音,对于“土地出让熔断机制”的意义有争议。他说,昆明之所以会在《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》中写入“土地出让熔断机制”这一条,还是基于“新的大片区开发前的常规动作,从政策角度防止开发商一窝蜂进入,哄抬地价”,比如此前南京的“九龙湖”片区开发时,就触发了熔断机制。

“我个人认为熔断机制对于楼市本身调节效果有限,真正意义在于政府进入大片区开发之前施行的一项配套政策,这属于一种‘条件反射’,当下昆明出台类似政策,必然是服务于炙手可热的草海片区。按照目前政府主推的基调来看,加上万达的进入,草海片区未来肯定是个热馍馍,适时出台熔断机制,也能防止该片区土地出让时过热、过火。”胡其金说。

有利于防止土地市场过热、房价过快上涨

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研则认为,昆明适时出台土地出让熔断机制,跟前段时间全国屡屡出现“地王”有关,“地王”一多,土地价格拉高,导致开发商成本增加,房价随之就高,造成的影响也很恶劣。其实,土地储备中心根据那么多年的经验,什么地块卖什么样的价格,早已了然于胸,利用行政手段来制定一个最高价,有利于防止土地市场过热、房价过快上涨。

“总的来说,有利有弊,利的方面平抑了地价就平抑了房价;弊的方面,也会导致拍卖会变得更戏剧化,只要喊价比限价高,交易最终会取消,自己不承担后果,还可以狙击竞争对手。我出不起钱,拿不着地,竞争对手也休想得逞。” 周大研说,“从目前来看,增加土地供应才是解决市场供求紧张的有效措施。”

★《意见》其他亮点

降低开发成本

三项收费标准降低30%

自2017年2月7日起至2018年12月31日,防空地下室异地建设费、城市道路占用费(不含车辆临时停泊收费)、城市道路挖掘修复费等三项行政事业性收费项目的收费标准降低30%。

城市更新改造 

拆除重建与微改造相结合

新出让土地用于开发建设普通商品住房项目的,不再配建安置房。加大城中村、棚户区改造货币化安置力度,货币化安置比例不低于50%。

对未启动拆迁的城中村和老旧小区,因地制宜,采取拆除重建与微改造相结合的方式实施改造。

加强规划统筹 

鼓励修建地上公共停车设施

片区内公建配套设施已建设完毕,不具备增设条件的,原则上不得增加住宅比例,鼓励调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。 

主城二环路以外未开工建设的商业办公项目,可不改变用地性质,在满足规划和消防的前提下,鼓励修建地上公共停车设施。

税收扶持政策

拆迁户用货币补偿款新购房屋免征契税

对于出租不动产的业主视情况给予增值税优惠,分别是:增值税一般纳税人出租 2016年4月30日前取得的不动产,可以选择按简易计税方法计税;小规模纳税人中的个体工商户出租住房的,可以按照5%的征收率减按1.5%征收率计算应纳税额。

居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋, 并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

不动产登记

明确了不动产登记办理时限

按照国家不动产登记不变不换的原则,各级公积金中心、金融机构可依法受理原房屋所有权证书、土地使用权产权证书申请的抵押业务。

针对此前市民反映办理不动产登记时,遇到“材料多、时限长”的问题。《意见》也提出了,“不动产登记部门要主动公开办事指南和要件资料清单,优化登记系统、调整流程、精简办理环节、压缩办理时限等工作措施, 提升办理效率”。  

其具体登记业务的办理时限为:抵押登记自受理 7 个工作日办结;抵押注销登记自受理 5 个工作日办结;转移登记、 变更登记自受理 10-30 个工作日办结(其中:有不动产证的 10 个 工作日办结;没有不动产证的 30 个工作日办结);首次登记自受理之日15 个工作日办结;预告登记、预抵押登记自受理 7 个工作日办结;国有建设用地使用权注销登记、房屋所有权注销登记、不动产权证注销登记自受理 10 个工作日办结;查封登记、注销查封登记即时办结。

“熔断机制”

在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土地出让中,可实行“熔断机制”,即出让报价超过土地出让方案确定的出让最高限价时,中止出让。

都市时报记者 王海涛