日前,昆明市发布《昆明市政府关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》),明确将继续推进房地产业平稳健康发展。同时,落实税收扶持政策,对个人购买家庭唯一住房,面积为90㎡及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90㎡以上的,减按1.5%的税率征收契税。业内分析,在全国限购大局背景下,昆明出台推进行业平稳发展思路,也是未来一段时间政策持续宽松的基本思路。

购房利好 继续执行购房契税减征优惠

据不完全统计,截至目前,全国已有45个城市限购,除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外,北京、上海等地还针对类住宅产品等限购加码(详见本报3月31日报道),也被业内看成是今年政策端持续收紧的一个信号。

此次昆明出台意见,也证实了业内此前对本地市场现状的判断。根据意见内容,昆明将通过推进城市更新改造、继续执行税收扶持政策,推进房地产业平稳健康发展,对个人购买家庭唯一住房,面积为90㎡及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90㎡以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90㎡及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90㎡以上的,减按2%的税率征收契税。

同时明确,2016年以来,市政府出台的未纳入本意见的其他行之有效的政策措施,原则上继续执行。这意味着,昆明将延续2016年以来的购买条件:不执行限购政策,对于个人首套住房首付比例,仍按最低20%执行。

对此,本地业内人士胡先均在微博上评论,此次涉及房地产行业的发展思路,多数都为之前政策的重新陈述,鲜见新意,对于未来政策走向趋势,行业不宜过于乐观解读。他直言:“未来政策走向,仍需要根据市场价格和供销比走势来确定。”

按之前业内人士判断,昆明短期内仍将以去库存为主,这也是未来一段时间政策持续宽松的一个方向。“今年一季度的去化周期有所回落,这属于年初新开项目不多的背景下的短暂现象。”据统计,截至目前,确定在4月开盘的新项目共计8个,是过去两个月的市场开盘总和。

房企减负 缩短开发企业申请核发证件周期

意见还对进一步减轻房企开发负担做了部分明确:房地产开发企业在签订完《国有建设用地使用权出让合同》,并付清50%首期土地出让价款后,可以依据出让合同,申请核发《建设工程规划许可证》副本和《建设工程施工许可证》副本,待土地出让金全额缴清取得《不动产权利证书》后,换发正本。同时,鼓励信誉好、有实力的房企通过土地转让或股权转让的方式合作开发地产项目,在办理土地转让手续时,企业承诺转让土地后6个月内开工建设的,可不再审查投资强度。

昆明中原机构资源中心总经理康兵表示,缩短开发企业申请核发相关证件的周期,对于企业开发建设成本来说是难得的利好,“在土地转让环节,放宽转让条件,将利好存量土地的重新流转开发。”康兵分析说,此举鼓励信誉好、有实力的房地产企业通过土地转让或股权转让的方式合作开发地产项目,也将助推本地部分停滞项目复活。

值得注意的是,意见还对目前进展受阻的城中村项目改造进行了一些新的说明:对城中村改造和经规委会审议通过的用地面积较大的房地产开发项目,房地产开发企业可申请一次规划、分期供地、分批办证、分片开发、分期核实。分析指出,此举是为减轻城改项目压力。特别是对大规模城改土地来说,分批开发利于整体项目的进度推进。

熔断机制 土地交易超最高限价将中止出让

此外,意见还对土地市场的规范化进行说明,明确报价超过出让最高限价时,将中止出让的“熔断机制”,以及城中村土地出让前将按招投标程序对规划方案进行入围招标,也将抑制土地市场过热和城中村土地出让中的不规范现象发生。

从去年下半年开始,国内土地市场升温明显,多地再度出现“地王热”。昆明虽不及部分热点一二线城市的热度,不过去年,包括原苏宁环球退出昆八中“地王”等事件在内,虚高价格也让部分土地实际开发受阻。

针对于此,意见提出:在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土地出让中可实行“熔断机制”,土地招拍挂出让中,出让报价超过土地方案确定的出让最高限价时,中止出让,地块出让最高限价由土地委托交易方在土地储备方案及土地交易方案中明确。

除实行“熔断机制”外,意见还提出,可实行规划方案招标与土地竞价相结合的国有土地出让方式,省、市重点招商引资项目及城中村改造项目土地出让时,可按招投标程序对规划方案进行入围招标,经招投标入围后,方可参与国有建设用地使用权竞买。也就是说,针对实施此办法的省、市重点招商引资项目及城中村改造项目,开发商想要在招拍挂市场出手拿地,需要先报地块规划方案和价格,待方案通过后,方可参与买地。

市场前景 助推城中村改造土地有序开发

事实上,土地“熔断机制”也在国内部分热点一二线城市通行。记者统计,目前包括郑州、南京等都明确超过限价将执行熔断交易中止,其中南京为超出最高限价即中止交易,而郑州则执行最高限价的150%为熔断点。

昆明中原机构资源中心分析指出,此次出台的土地政策,是为规范土地交易市场,特别是针对体量较大的城中村地铁改造,要求参与企业拿地前先行申报地块规划方案等,有利于项目有序开发,减少因市场需求不对等出现的开发停滞情况。

根据晚报记者走访,目前陷入停滞的开发项目,除了开发企业资金等问题外,项目规划不合理,商业板块规划偏多,也是整体难推进的一个主要原因。

今年年初的一次土拍中,小街板块几宗出让中,还出现开发企业“半路抢地”现象,“目前昆明三环内可出让土地基本都是城改项目,在很大程度上涉及大面积开发。”业内指出,此举将避免因热点板块“虚高”抬价造成土地价格过高导致后续开发遇阻的情况。

春城晚报记者 陈辉