赶上2015-2016年牛市的地产商们,销售额持续飙升,净利润总额也快速上涨,但繁荣景象的背后,是强者通吃的逻辑,以及难以避免的全行业净利润率持续走低。

土地成本高企是拉低净利润率的首要原因,对资金有限的小型房企来说,动辄百亿的地价难以负荷,这给了大型房企兼并收购的机会,做大自己的利润。

但并购并不能直接提高房企的盈利能力,且随着2017年成为“史上最严”楼市调控年,需求被大幅抑制,传统的开发、销售模式难以为继。

“转型”因此成为房企的必备之选,在传统地产业务的基础上,寻找新的盈利增长点,提高盈利能力,是地产商共同的方向;布局多元化业务,转型运营服务商,则是主要路径。

强者分食利润蛋糕

截至4月5日,67家房企公布的年报显示,房企净利润合计605.6亿,同比上涨25%;其中净利润上涨的房企达到55家,占比高达82%。

大型房企依靠规模化优势持续提升了市场占有率,并因此获得利润大蛋糕的很大部分。上述67家房企净利润额度中,万科一家就占去了1/3。

年报显示,万科在2016年首次实现了超过200亿的净利润,其市占率也提升到3.1%;恒大虽然拥有3.2%的最高市占率,但净利润稍逊于万科,为208亿。

换句话说,万科、恒大们的净利润增长,是在大的利润蛋糕中从别人手中抢过来的。

但从行业来看,房企增收不增利,净利率依然处于降低的趋势中。据中原地产研究中心统计,截至4月5日,67家房企平均净利润率为9%,2015年则为9.44%。

其中,万科净利润率由2014年的10.76%,降至2016的8.74%。

拿地成本的提升,是企业净利润率持续降低的重要原因。万科在年报中指出,2016年土地市场表现更为激进,热点城市地王频出,地价房价比创历史新高。万科监测的14个重点城市公开市场土地溢价率上升76%,14个重点城市地价占房价比例上升至56%。

而即使在各热点城市调控政策密集出台的2017年,土地价格依然有升无降。

4月12日,融创以10.04亿元拍得莆田市城厢区一地块,楼面均价8880元/平方米、溢价率195%,刷新莆田全市单价;4月6日,东原地产抽签获得红牌楼地块,1.72万元/平方米单价刷新了成都住宅最高楼面价。

一位不愿透露姓名的专家表示,除土地成本高外,土地出让方式的变化、开发商拿地时“竞配套”也是净利润率下跌的原因之一。开发商帮助政府建保障性住房、学校、道路等配套设施,也拉高了开发商的成本。“配套设施中保障性住房建设成本占比最大。”该人士称。

资金成本的上升也将加剧房企的焦虑。中原地产首席分析师张大伟表示,2017年各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。

张大伟认为,整体市场的利润率依然处于下调中,特别是企业土地成本的明显上升,将使企业的压力越来越大,未来上升房企扩大规模、增加利润的主要方式将是兼并重组。

实际上,兼并重组之风早已刮起,而未来或将愈演愈烈,使行业集中度快速提升。过去两三年,靠并购获益的房企便有恒大、融创等,他们不但扩大了市场份额,还分享了利润蛋糕。

寻找新盈利点

兼并重组或能暂解土地之渴,却不能从根本上提高盈利能力,为使企业由内而外地强大,许多房企已先行探索新路径。

从与地产紧密相关的其他行业入手,是许多地产商的首要选择。目前各大房企已在医疗健康、养老、金融、旅游等领域展开多元化布局。

众多的多元化业务中,物管业务发展得最为成熟,其盈利模式也已建立。

如花样年旗下的物业上市公司彩生活2016年毛利率为43.6%,超越其母公司花样年32.3%的水平。年报显示,彩生活2016年收入与毛利分别达到13.42亿、5.86亿,同比增长62.2%、28.9%。

目前,包括中海、万科、碧桂园在内的多个房企已成功或正在谋求分拆物业上市。

在布局多元化、寻求利润增长点时,习惯了传统开发、销售模式的地产商,不可避免地要学习如何运营。

增加持有型物业、获取租金收益是房企转型的一大重要方向。据中投证券研究,2016年毛利率、净利率较高的企业普遍为持有型经营为主的房企,如浦东金桥、中国国贸、陆家嘴等,毛利率分别为 65%、55%、47%,净利率分别为 42%、29%、26%,远超行业均值。

主流开发商如万科、龙湖、远洋等纷纷加码商业物业持有运营。3月17日晚,万科公告旗下商业将与印力集团进行整合, 截至2016年底,万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个,建筑面积600多万平方米。

而印力旗下商业地产项目超过60个,总建筑面积近600万平方米,两者相加万科系已有超过1200万平方米的持有物业,成为国内商业地产巨头,这部分业务未来的利润将在百亿级。

华润置地更在强化自己的商业运营和盈利能力。截至去年末,华润置地投资物业评估值达到950亿元,同比增长6.2%;去年投资物业毛利率达60.6%,租金收入为72.5亿元,按年增8.5%。

华润目前已开业的购物中心有22个。随着深圳万象天地、上海万象城等项目开业,预计2017至2018年公司将进入新建购物中心投入运营的高峰期。

此外,房企目前较为成熟的多元化方向还有物流地产,万科就看准了具有高租金收益率的物流地产市场,并积极介入。

万科年报显示,截至2016年底,其累计已获取物流地产项目18个,总建筑面积约 147 万平方米,其中,2016年新增项目10个,新增可租赁面积96万平方米。

万科高级副总裁谭华杰告诉记者,物流地产有相对成熟的盈利模式可以借鉴,如黑石集团和万科这方面就有合作。

据21世纪经济报道了解,目前房企进入的新业务还包括租赁、教育、医疗、度假、养老产业等,但这些新业务仍在培育期,大多并未盈利。

去年9月,恒大宣布放弃快消领域拓展,在3月恒大的业绩发布会上,董事局副主席、总裁夏海钧透露,目前恒大多元化业务还在亏损状态。

前述专家以地产商广泛涉及的养老产业为例进行分析,现在养老产业的缺口非常大,市场前景好,但由于地产商在该领域付出的开发、运营成本非常大,对市场开放的价格难以核准,如价格低则难盈利,如价格高则难以推广。

因此,该人士称,只有政府出台税收、保险等方面的政策,并让利于民,才能使养老产业发展起来。

“目前养老等产业在依靠地产商推进。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示,商业、租赁、医疗、养老运营等业务正成为房地产市场下半场的重点,地产商们必须具备整合专业资源、持续运营的能力。