在一二线城市调控日趋严厉之下,土地市场正发生逆转。

中原地产研究中心统计数据显示:今年以来截至5月23日,全国土地市场溢价率出现明显变化,一二线城市溢价率明显同比下调,特别是一线城市,21%的经营性用地溢价率已经是最近5年最低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%,刷新了历史纪录。

5月22日,浙江嘉兴一场土地拍卖会引起关注。这场拍卖会挂出8块土地,包括4块住宅用地、4块商业用地,合计出让面积近50万平方米。土地大多位于嘉兴市的南湖区、秀洲区、经济开发区,却有750家企业到场竞拍。由于这场土拍采取了限价方式,很多企业预料到最终会出现抽签环节,所以派出多个“马甲企业”参与围标。

750家企业参拍,创造了土地竞拍史上新记录。这也是近期此类城市受到房企热捧的一个缩影。

据统计,截至本月23日全国土地出让金总额度排名中,超过300亿的依然集中在一二线城市,包括北京、武汉、广州、南京、合肥、苏州、天津、郑州、重庆、杭州等。但与往年相比,包括佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也陆续进入卖地百亿城市行列。三线城市土地市场明显升温,嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿。

三四线走热

2011年,受一线城市开启限购等政策影响,不少房企曾制定转战三四线的战略;而后,随着三四线城市库存高企,不少城市面临消化困难问题,房企再度重返一二线。

2017年以来,一二线城市楼市调控日趋严厉,房企再度出现重返三四线潮流。不过这一次,其主要聚焦在京津冀、长三角及珠三角三大经济圈周边。

据中原地产监测,截至5月23日大部分城市平均土地成交溢价率相比2016年同期有所下调。在一系列约束性政策下,高价地出现数量有所减少,如武汉、北京、南京、上海、苏州等城市。但三线城市的溢价率则有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。

单看4月土地市场数据,这一分化也十分明显:一线城市明显降温,二线逐渐平稳,三线城市有所上升。具体而言,一线城市成交面积环比下滑31%,广州环比下降47%;同比下降35%,上海同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比上升4%,同比下降28%。三线代表城市成交面积环比上升13%,同比亦上升16%。房企开始集中在围绕一二线热点城市的周边三四线城市拿地。

监测显示,4月份50个城市中,北京土地市场表现最为活跃,成交面积108万平方米。北京这一供地和成交态势,释放了积极的信号,预计后续部分去库存周期偏小的城市也会加大供地力度。据统计,除北京外,郑州、武汉、成都、徐州、天津、重庆、芜湖、合肥和广州的土地交易相对活跃。徐州和芜湖属于三线热点城市,部分房企近期确实有强化三线城市地产投资的意向。

4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。当前地价创下了2010年以来的最高水平。研究院认为,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,这往往会推高所在城市地价。

该机构指出,部分三四线城市出现了溢价率过高现象。同一统计范围内,嘉兴溢价率高达199%。而嘉兴房地产市场此前几个月交易相对活跃,全面接轨上海示范区的概念也促使此类城市土地投资价值上升。另外,佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了75%,土地市场被划入过热区间。

房企重返?

如前所述,自2012年开始,部分三四线楼市出现供过于求,导致房企陆续回归一二线。

2014年初,国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所研究机构曾发布一份研究报告称,2013年,中国百强房企在城市选择、产品结构、推盘节奏等方面做出了明显调整,以顺应持续分化的房地产市场走势。如前50强企业抓住一二线城市主流市场,聚焦符合政策导向的“首置、首改”刚需产品,重点项目来源于一二线城市的销售额累计占比84.9%,普通及中端项目的个数占比达到84.2%。

这一现象持续到2016年。这几年间,随着房企集中重返一二线,这些地方的土地市场开始出现“僧多粥少”局面,地价持续高企。如北京、上海等城市已经出现“断顿”问题。

21世纪经济报道记者注意到,2017年以来,房企拿地策略再度发生变化。一些房企开始聚焦大城市周边辐射范围内的三四线城市。

龙湖集团曾高度聚焦一二线。前不久,集团CEO邵明晓称,合肥、郑州、南昌、南宁、福州均是其未来要进入的城市。今年2月27日,龙湖已成功进入合肥。有消息称,龙湖内部是秉承“10+X”的投资策略,京沪穗深、重庆、成都、杭州、南京、厦门、苏州这十个城市是重中之重,其他的拓展则在此基础上进行。

融创中国也是曾经高度聚焦一线城市的开发商。但据统计,2017年以来,融创在公开土地市场共获得15幅土地,而这些土地无一例外全部来自于二三线城市,其中嘉兴、莆田、柳州都是其首次进入。2016年,融创中国还进入佛山、东莞、宁波、深圳、惠州、昆明、南宁、广州、青岛9个城市。融创中国将这种布局称为“一线 、环一线以及核心城市统一布局”。

严跃进表示,三四线城市的拿地成本相对较低,预算可以控制在10个亿以内。这对于部分房企来说有积极作用,在资金预算比较吃紧或融资压力大的情况下,会放弃大城市的购地机会,转而积极到三四线城市拿地。另外三四线城市购房和购地政策较宽松,所以此类城市的土地市场自然也会有高溢价等情况出现。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。

中原地产分析师张大伟认为,房企目前正积极拿地,近期三线城市土地市场溢价率有明显上升。从市场走势看,一二线城市土地价格涨幅回落现象已经出现,预计在2-3季度会出现环比下行的表现;三四线城市依然会在投资需求推动下,价格有轻微上涨表现。整体市场热度从过去的一二线转移到三四线城市。