2016年11大楼市预测 昆明土地市场或再迎冰点

在这个时代，最不匮乏的或许是预言家，对于昆明楼市而言，我们不想成为预言家，我们只是一位观察者，对于2016年，下面这些观察与小心预测，希望对你有用！

一手房

购房更理性 品质时代崛起

走过了纠结的2015年，从2015年年底开始，政策暖风频吹，市场信心也在一线城市成交的稳步回暖中慢慢提升。从采访中我们了解到，昆明市场并不是没有需求。而是大伙均放慢了脚步，在观察。说的简单些，大家需要更多的时间，让自己看到更明朗的楼市方向。实际上这个现象，除了在置业者身上可以看到之外，在多数开发企业身上也看到了类似的情况。他们放慢了推盘计划，改变了营销策略，均因为对市场信心的不足，对客户需求还需要更完善的了解。

2016年，在云信记者看来，可能是楼市本真回归的一年。购房者不会再盲目买房，开发商也需要好好思考自己的房源是否可以给置业者提供舒适的居住环境，优秀的物管服务等。理性购房一定是2016年的关键词。

当然，除了理性之外，品质楼盘也一定会得到更多置业者的关注和认可。楼市的不景气，必将带来房地产企业资金链的紧张。小型房地产企业或者会面临倒闭和大企业对其的并购。所以选择品质房地产企业开发的项目，首先从资金链来说，可能风险较小。而且大企业更讲究口碑和公司的可持续发展。不管从房屋质量还是今后的服务来讲，均将带给客户更贴心的享受。因此，品质时代正在崛起。一味地想开发房地产赚钱的时代已经离我们越来越远，而品质的提升，带给客户更完善的服务才是今后房地产发展的可持续路线。当然，如果房地产在优化，虽不会再有房地产市场的急速上扬，但稳步回升必定是趋势。(云南信息报 张睿)

二手房

凸显现房及配套优势 二手新房将持续升温

对于2016年，昆明的二手房市场仍将继续保持平稳，量价上涨和下跌的幅度都不会太大。经历了调整期之后，依然是品质较好的房子受到市场的关注，教育、医疗、交通、商业等配套完善的二手房会更加抢手。

在2015年，我们可以看到，不少项目出现了工程进度放缓，甚至停工的情况，有的延期交房也给购房者带来了不少麻烦。因此，有一些购房者锁定了现房。对于一手新房的现房，剩下套数并不多，在楼层、朝向、面积等方面的选择空间往往比较小。

此外，记者也注意到，近几年交付的项目也不少，这些都可以作为二手新房。由于项目已经具体呈现出来，周边的配套包括学校、商业、交通等方面都可以很直观地了解，并且小区整体的规划、绿化等情况也比较明晰。这样一来，买二手新房会比买一手新房更加把稳一些。此外，昆明的普通住宅基本都是高层，但有部分二手房是低层住宅，小区绿化较好，居住比较舒服，这一类的二手房价格也会更加坚挺。

值得注意的一点是，二手房营业税的免征年限已经从5年调整为2年，为二手新房的房源量提供了很多空间，同时减少了交易的成本。因此，二手新房在今年的关注度将进一步提高。本报记者 黄丽

公积金

2016年  公积金将更加民生便捷

显然，2015年，公积金的新政可调整范围已经到顶，同时，按照业内的说法，昆明市公积金的步调一直与中央保持高度一致；那么2016年本地的公积金会发生什么变化呢？显然，不太可能，但2016年，将会是公积金政策调整的“执行年”；无论是持续下调的历史最 低利率，还是异地互通，也或许是公积金提取支付、个人建立公积金账户等最 新调整措施，都将朝着更加民生、便捷的方向发展。

同时，就全国内的公积金调整情况来看，“盘活”公积金账户资金，支持老百姓的日常生活，也更加灵活；若未来政策调整方向不变，公积金将成为市民的另外一张“定期存折”。(云南信息报 王亚萍)

土地

2016年  昆明土地市场或再次迎来冰点

这一年，昆明的土地市场发展形势将会如何？就目前公布的2015年在昆房企的销售业绩来看，或许，2016年很难再乐观。销售收入的缩减，必然导致企业在土地储备方面的缩减；尤其是中小型的民营企业，或可能直接退出地产市场，土地市场自然不会再成为竞争对象。

但另外一股强势的企业势力，我们依然不能够忽视——大型的外来房企，或在昆明迎来新一轮的拿地潮——市场越差时，也才能够显示出大型房企的优势；同时，因为地产市场销售额度的萎缩；不少地产企业开始以更稳妥的“代建模式”保存企业实力。

看过企业的选择方向之后，政府部门对于土地市场的态度是什么样的？据最 新《昆明城市总体规划（2011-2020）》规划显示：中心城区各项建设用地比例由现状到规划期末有如下调整，居住用地由35.42%下降为30.49%，公共管理与公共服务设施用地由9.57%上升为12.56%，商业服务业设施用地由6.49%上升为12.45%，工业用地由14.14%下降为5.78%，物流仓储用地由2.58%下降为2.03%，道路与交通设施用地由16.96%上升为18.45%，公用设施用地由0.76%上升为0.89%，绿地与广场用地由14.08%上升为17.35%（其中公园绿地由6.86%上升为13.25%）。由规划可见，居住用地，亦有大幅下滑。(云南信息报 王亚萍)

商业

2016年  商业项目或迎来集中开业期

提到2016年商业将会呈现什么状态：开业潮或者会在2016年发生。据昆明市住建委2015年5月数据显示，2008年以来，昆明城中村改造已批准的项目229个，地上建筑面积为9618.19万平方米，按照15%的面积规划为购物中心和商铺计算，仅来自城中村改造的昆明购物中心和商铺总体潜在市场供应将达到1500万平方米的规模。

另外，风之铃机构统计数据显示，未来3年内，昆明将有1972万平方米的商业物业供应量，人均商业面积近3平方米，未来2-3年内，昆明将迎来30个大型购物中心的开业。

当然，据记者踩盘了解到，位于珥季路口的大都目前已经灯火辉煌，商家们也在积极地装修，或者有望在2016年上半年正式跟大家见面。此外，位于人民路的人民路壹号广场、已经建设好的蓝光昆仑中心、雪力国际、实力壹方城、东盟森林、世博里、云南饭店、广福城等多个项目均有开业计划。那么或着在2016年开业将成为昆明商业项目的主基调。

当然，除了开业潮，开业商们也不会忘记推售自己的其他商业项目。比如商铺、写字楼或者是公寓等。但就记者了解，面对整个中国的经济下滑，就像著 名经济学家、中央财经评论员马光远先生在西南交大财经年会上说的一样，中国经济6年放缓，GDP创6年来新低等。那么在经济不景气的大环境下，投资就变得更为谨慎。但股市的不稳定，黄金的下滑加上中国投资渠道较少等问题，或者在2016年，位置好、运营能力强的商业项目会成为投资客的新目标。当然，商业不比住宅项目，需要更加专业的团队运营和维护。相信，好的项目一定不缺乏投资客的青睐，好的商业项目或者会在经济下滑时期，反而脱颖而出。(云南信息报 张睿)

热搜区域

昆明多个板块  寻求地产发展新机遇

曾经，城市的核心区一直是各大商家的必争之地，地产行业更是如此。但核心区域也就意味着高价与昂贵，如何寻找新型区域开发、获利或获得经济新增长点，也就成为了政府与企业的共同追求点。

尽快地产行业下行趋势已明，但若以更为积极的态度看大昆明的城市建设和发展，或许可以将目光聚集在一些城市“潜能”区域。前方高能！他们又在哪里？就各项资料综合的情况来看，泛亚科技新区、北部山水新区、金产区、巫家坝、草海片区、呈贡新区等新区域，无疑成为了昆明未来城市建设高能区域。

也就在2015年11月25日，昆明2016年部分拟出让储备土地的推介会上，泛亚科技新区、北部山水新区、金产区、巫家坝、草海片区等，均为此次土地推介的重点区域，而也就是在2016年，这几大板块的土地供应量或在1800亩左右。

或许，下一个5年，昆明城市面貌会在这些区域得到更新或提升，他们也必然成为昆明全新建设主战场。同样，在过去5年的昆明城市建设，他们亦同样占据了重要的位置。(云南信息报 王亚萍)

利率

低利率或成新常态

刚刚过去的2015年，在央行“五连降”和各种政策及经济形势的综合影响下，房贷市场无论是首套房平均房贷利率还是二套房平均房贷利率，均呈现总体下行的趋势。而迈过2015展望2016年，在化解房地产库存的政策导向下，房贷市场或将迎来低利率的“新常态”。

在2015年12月下旬闭幕的中央经济工作会议，“去库存”成为热词，被写入今年经济工作的“五大任务”当中。而会议提出的“促进房地产业持续发展”也成为2016年楼市发展的信心。与此同时，中央高层频繁“示好”房地产，这在一定程度上加强了市场对于宽松政策的预期，同时也为后续行业利好政策在各大城市铺开落地奠定了基础。

业内专家预测，2016年房贷政策或将继续呈现宽松走势。专家分析认为，2015年，我国的房贷市场贷款利率连续数月创历史新低，呈“L形”，预计2016年房贷市场将迎来低利率的“新常态”和购房人纷纷入市的“房贷潮”。其将呈现两个主要特征，一是房贷利率处于历史低位，利率优惠城市和银行占比持续扩大；二是房贷申请容易，放款速度加快，各项房贷及购房利好政策陆续出台。对于购房者来说，在“房贷潮”情况下，各项成本降低，将是购房换房的最 佳时机。因此，2016年房地产库存有望得到一定程度的消化，房地产市场将趋于稳定发展，并为稳增长释放出动力。(云南信息报 普梦)

降首付

首套房首付比例或降至10%

“降首付才是王道”，相比起降息、取消限购等政策，购房者或许更渴望的是首付比例的降低。2015年，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例下调为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房的最 低首付款比例为20%；拥有1 套住房并已结清相应贷款的缴存家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最 低首付款比例为20%。

这让不少购房者直呼：可以出手了。首付下调能最 大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。

而目前的首付比例是否已经达到最 低点，2016年在中央“去库存”“ 促进房地产业持续发展”的政策基调中，首付比例是否还有下降的空间，会降到多少？

易X（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在近日列出的五大可能在2016年出台的具体刺激楼市政策中表示：“我认为，中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终 极大招！”(云南信息报 普梦)

棚户改造

多方大力支持棚改 昆明城市更新将进一步提速

近年来，棚户区改造在全国各个城市全面开展，棚改运动进行得热火朝天。在政府的积极推进下，棚户区改造的范围和力度也进一步加大。从云南的情况来看，全省在2015年确保完成17.42万套棚户区改造目标任务，并将在2015年至2017年内改造包括城市危房、城中村在内的城镇棚户区住房42.6万套。

目前，记者注意到，王家桥生活区国有工矿棚户区改造项目B地块一期、雨花片区KCC2011-84号地块城市棚户区改造项目、高新区2013年城市棚户区改造（化城社区）二期建设等多个棚户区改造项目已经进行了审批公示，而在未来的几年里，棚改项目还会有更大的力度，尤其是六甲片区。

此外，去年12月份，昆明市政府与云南城投集团签订战略合作框架协议，支持城投未来5年内在昆明市投资700亿元，进一步推进中坝、上坝等城中村改造项目以及白龙寺、文化空间等棚户区改造建设项目的建设。此前，国家开发银行也在金融方面大力支持云南省的棚户区改造，提高资金使用效率，为昆明乃至全省的棚户改造提供了强有力的保障。

棚户改造是一项惠及民生、促进城市发展建设的大工程，在企业、银行等多方的大力支持下，昆明的城市更新也将会进一步提速，城市面貌也将会发生翻天覆地的改变。本报记者 黄丽

房企上市

房企或将多渠道上市

2015年沪深股市，跌宕起伏，大起大落，IPO暂停数月，对企业首 次上市融资活动产生很大影响。而进入2016年后，随着系列股市新政蓄势待发，包括注册制的实施及战略新兴产业板的推出，这些均对IPO活动具有正面的影响，特别是“注册制”的推进将令A股朝着更加市场化、专业化方向发展，从企业上市角度看，房企上市之路貌似容易了不少。

而着眼另一方面，随着2016年国家扶持房地产行业政策预期愈加宽松，在去库存的同时，让房企通过自身努力重焕新生无疑是国家更乐于看见的，作为极度依赖资金的行业，上市带来的融资福利无疑是值得期许的。而近两年房产公司在融资方面一直处于低谷阶段，如果能通过上市实现融资，进而促进产业发展，房企A股上市之路或将更为平坦。

当然除了A股外，房企开始寻求全球的资本市场的助力，去年底云南新都昌集团宣布将赴澳洲主板(ASX)上市就是这样的案例，在资本全球化的现在，房企上市之路或有更多的选择。但纵观2015年全球主要资本市场，多个市场剧烈波动，出门在外，更需谨慎而行。

需要注意的是，对于要想谋求上市，房企自身的实力不容忽视，良好的企业形象、优质的项目、良好的土地储备、无不良业绩等都是房企上市必须做好的功课。

2016年，房企上市，看上去很美！(云南信息报 毛建伟)

降房价

还得政府拿出点诚意来

房价，自启动升势以来，十年间并没有明显的下降，直到2015年底，中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一，这是史无前 例的，而其中中央鼓励“降房价”的观点被无限放大，房价貌似真的要降了。

其实我们细细思量，房价要降，并不是购房者一厢情愿或是开发商头脑发热就能解决的问题，从以往看，开发商主动降价并不多见，而降价行为的出现，大多是受制于企业自身的压力，比如资金压力、库存清理、目标业绩等方面的影响下，降价才可能实现，何况有成本控制，要想开发商主动降价，其实并不现实。而从市场看，许多三四线城市的房子已经在亏本销售，要说开发商降价，也已没有空间。

所以个人认为，房价要降，还得政府拿出点诚意来，认识到，这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价，并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价，而是用引导的方法让开发企业对市场的未来产生合理预期。比如目前呼声较高的，降低开发商税费负担等措施。同时在房贷首付、房贷利率、房地产交易税费等方面给予购房者更多实惠，才能真正降低购房者的买房压力，购房者才能真正感受房价下降。(云南信息报 毛建伟)