昆商业项目面临“难产” 开拓新的市场是“良方”
近几年，昆明的商业地产展示出大举前进的势头，一波又一波购物中心紧锣密鼓地筹备开业，如今却显露出动力不足。除了爽约开业的商业项目之外，现有的购物中心、社区独立商业、社区底商也都有不同的表现和问题。
似乎一波未平，一波又起。对于已开业的商业项目来说，市场竞争已经非常激烈了，而今又有一波商业项目在2016年来“凑热闹”了。
在昆明商业体量集中放量的背后，我们并非想数落市场的僵局，而是更应该思考这其中的问题所在和解决之道。开发企业的前瞻性和战略眼光，商业运营团队的建设与培养，市场需求的开拓和创新，都是值得细细深究的。
因此，昆明商业地产发展之路，仍任重而道远。
昆明商业
市中心、南、北市区相对集中 东西板块略显缺乏
大家是否还记得2014年底，不少开发企业均表示自己的项目会在2015年亮相、开业。但到现在为止，我们除了在12月24日看到海伦国际正式亮相以外，并没有很多项目如约开业，所以2015年昆明商业并没有预期的集中开业现象。
从昆明的商业板块分布来看，多中心商业体已经在昆明逐渐成熟起来。从目前的商业分布来看，除了大家都熟悉的市中心商业以南屏街商圈为中心，向外扩散以外，南北市区的商业也渐渐成熟起来。只是东西板块商业还相对缺乏，这跟这两个片区发展较晚有关。
因为云南独有的地域特征，所以州市上不少市民均是来昆明选购商品。而我们传统的商业集中区南屏街也是他们来到昆明必逛的地方。当然，市中心因为得天独厚的区位优势、交通优势以及人们对该片区的情节，是昆明商业不可替代的一部分，也是昆明最繁华的片区。
随着人口的高速发展，一个商业集中区再也无法满足市民的生活需求。他们需要更便利的商业配套和消费场所，于是有了多中心商业的崛起。从昆明的市民居住来分析，北市区一定是昆明最早发展的区域，那么商业也自然是最早开发的板块。从最早的北辰财富中心到后来的欣都龙城、七彩ME TOWN和现在被越来越多朋友认可的昆明广场。北市区的发展，虽然经历了很多年，但商业格局已基本形成，并为北市区居民带来了方便和享受。
走过昆明北市区，我们再到南市区看看。随着南亚风情第壹城的开业到2014年昆明西山万达广场、红星国际购物中心、公园1903等商业中心的集中亮相，南市区的商业也迅速赶上北市区，并形成一定的规模。此外，七彩云南花之城的开业，算是打破了东市区无商业局面，而保利六合的面世以及2016年即将面世的人民路壹号广场等项目也将陆续改变西市区商业匮乏的局面，相信未来的商业地产主力发展板块会在东、西两个区域。
购物中心
老商业不断升级调整 新商业各具特色
说到一个城市的购物中心，那一定是这个城市时尚代名词，也是这个城市的形象商业。那么昆明的综合体商业都是走的什么路线。老、新商业体均如何发展呢？
昆明老的综合体商业，有大家熟悉的顺城、王府井购物中心、柏联百盛、百大新天地、正义坊购物中心、金鹰购物中心、新西南百盛和美晨购物中心等。如果你有逛街习惯，而且目标不算明确，喜欢在这些商场中游走一番。那么，你会发现，昆明老的商业体正在不断升级，或者是只能购物的综合体多了一些美食和电影院，或者是一些老的购物中心，品牌分布发生了一些调整，多了些你心爱的品牌。又或者是小小的装饰和创意，让你对老的购物中心有了耳目一新的感受。
此外，昆明老购物中心2015没有停歇，它除了维护好之前的老客户之外，还对自己的商场不断升级，从而配合现在市民的需求，增加自己的购物中心魅力。比如我们熟悉的顺城购物中心，它不但根据市民的喜好，对商场的品牌不断升级以外，还对商场的外观也在不断升级，从而带给客户更好的视觉享受和变化的购物感受，达到留住客户的目的。
那么新的购物中心又是如何呢？从2014年集中开业的昆明西山万达广场、红星国际购物广场、公园1903和昆明广场这几个项目来看，他们分别对昆明市民以及自己周边片区的居民做了详细又深入的调查，对他们的喜好和消费水平也做了应有的评估。他们均各自找到特色定位，将目标人群抓住。而且不断调整业态、定位从而得到大家的认可。比如，公园1903唯一的金格奥特莱斯、昆明广场的特色招商海底捞、红星国际广场的4D裸眼电影和真冰溜冰场以及昆明西山万达广场独有的招商等。新的购物中心都希望走独有的路线，增加购物中心的人气，从而让消费变成习惯。
社区商业
独立商业 提升社区商业品质
传统的社区商业如何定义？有人说，早以前一个副食店，或者几个小吃店集中在一起，就叫社区商业。而随着人们生活水平的不断提升，现在的社区商业是什么概念？云路中心商业广场、滨江·俊发商业广场以及水晶郦城·晶悦荟或者是目前昆明社区独立商业的典型代表。它们准确地分析了周边商业的形式以及周边人群的消费爱好和缺乏的部分。然后从商业招商开始就非常有针对性，把满足周边居民放在第一位，业态定位、品牌引入均从居民实际情况出发，从而方便周边居民的生活便利性，提升周边居民的生活品质。
拿目前运营比较成功的这三个社区独立商业举例，云路中心商业广场、滨江·俊发商业广场以及水晶郦城·晶悦荟三个商业体均不算很大，却涵盖了周边相对缺乏的商业项目。比如，云路中心商业广场附近的餐饮、娱乐均比较匮乏，于是，它引进了高中档各类小吃，也引入了万达影院等娱乐设施。从而满足片区内无集中餐饮、娱乐的现状。而滨江·俊发商业广场同样起到了此作用。它不像昆明广场那样全面，却有温莎KTV或者各种小吃来满足周边居民的吃喝玩乐，是社区商业的典型代表。
此外，水晶郦城·晶悦荟同样抓住了片区老新小区集中，餐饮不集中并且相对低端的片区现状，而做了以吃为主的社区商业，从而满足不同吃货对吃的不同要求。可见，社区商业再也不是简单的副食店和小吃店，它比购物中心更有针对性，它满足了周边配套缺少的部分，当然它相比购物中心更方便，服务更精准，而且高大上的路线，也被市民们赞不绝口。
社区底商
餐饮开遍大街小巷底商迎来一批洗牌潮
“随着昆明社区商业的兴起和发展，必定会对购物中心有所分流，包括区域型的购物中心和中心城区的城市级购物中心，尤其是生活配套方面。” 昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原表示，社区商业也是商业中的一部分，体量和规模相对要小一些，针对客群的范围也有所收缩。一般来说，社区商业是社区配套的范畴，更多的是为小区的居民服务，提供在餐饮、娱乐等生活便利方面的需求。而这一块商业方面的需求，恰恰是购物中心里增长比较快的一部分，却被社区商业把这部分蛋糕给抢掉了。
严格来说，社区底商也是社区商业的组成部分。在这里，单独拿出来说，不仅是与2015年昆明社区商业里出现的独立mall有所区分，也是社区底商在去年表现出一些不一样的特点和问题。自城中村改造启动后，社区商业也逐步发展起来，社区底商也曾热闹一时。
从刚刚结束的2015年来看，由于股市跌宕起伏，也有不少人把眼光转向了相对把稳一点的房地产市场，而商铺投资也被开发商“炒起来”。返租型商铺、产权商铺、高回报率、学区铺、学位铺、临街旺铺等词，一度铺满了市场。而在这一年，整体经济环境下行，房地产市场走得很艰难，商铺也比较难卖。因此，经历了一定的周期，昆明市场上也出现了很多“现铺”出售。从以往炙手可热的期铺到如今让人观望投资的现铺，也侧面反映了社区底商的过剩。
根据记者走访观察，目前，社区底商以餐饮业态为主。由于餐饮进入门槛低，有多种形态可以经营，包括包子店、米线店、特色小吃、火锅、炒菜等，而一日三餐又可以满足社区居民的日常生活需求，因此社区里的大街小巷都开满了餐饮店。而在去年年底收尾的时候，社区底商却迎来了一波关店潮，新一轮的洗牌已经开始。在建设路、江东花园等多个片区周边的小区里，不少餐饮店铺都已经关门，并且挂着转租的信息，而一些位置较好的商铺转而又迎来了新的开业。
业内人士指出，昆明商业地产最大的症结在于城市的规划问题，尤其是社区商业。由于城中村改造项目的大量推进，住宅项目必须配建一定的商业比例，造成了商业过于集中，并且政府在整体规划上也没有做出更好的引导。具体从社区商业运营的情况来看，由于产权分散，没有统一的团队进行业态规划和运营，往往陷入人气不足、缺乏竞争力、无法经营的困境。
行业观察
在开业爽约之后 昆明商业项目大多或将“难产”
无论是购物中心，还是社区商业，在一波又有一波的开业潮之中，显得有些磕磕绊绊。经历了市场的洗礼，“优胜劣汰，适者生存”的自然法则，也商业地产中发挥得淋漓尽致。
对于新开业的商业体来说，可以给到昆明人以新的体验，包括一些昆明首店、独特业态等，比如昆明广场的特色餐饮品牌川味火锅海底捞、全球知名化妆品零售品牌丝芙兰，爱琴海购物公园的真冰溜冰场等等。不可否认，商业的丰富让城市居民的生活更加便利，同时也带来更多消费体验。在市场下行、电商冲击的背景下，昆明的购物中心在2015年也迎来了大幅度的业态调整，表现出商家品牌的更换、体验式业态比例的增加等，因而商业地产的竞争也更加激烈。
在采访中，有不少市民表示，昆明的很多购物中心都差不多，品牌相差不大，一般都选择去逛离家近或者交通方便的商场。从记者的观察来看，目前，昆明的商业体在南市区和北市区发展迅速，但东西市区的商业相对沉默。我们期待昆明商业地产的爆发，但也担忧商业项目的生存问题。
当前，2015年预计开业的商业项目大多爽约了，但在今年打算开业的商业项目是否能给我们一些新的期待呢？
对此，马原表示，从昆明各个区域的情况来看，东市区的白沙河一带，居住人口并不是很多，周边又是专业市场，因此商业相对也比较缺乏。东南区域的一些项目也还在规划落实中。而对于西市区来说，目前有不少商业项目，但都是由于资金问题，也迟迟未能开业。相对来说，南市区、北市区的商业项目已有几个顺利开业，但还有部分项目是难产的，未来还有很多未知数。
市场调查
一波商业又来扎堆 超200万方商业预计今年开业
尽管商业项目在2015年的开业速度有所放缓，但并不意味着商业地产就此沉默。根据记者的不完全统计，在2016年，昆明预计开业的商业项目超过20个，包括七彩云南·第壹城、涌鑫哈佛中心、银海·清溪渡、德润·金街等，其中，体量在20万方以上的商业项目集中在呈贡板块和人民西路板块。据记者保守统计，昆明今年预计开业的商业体量超过200万方。
一些项目由于资金链、招商进度等问题，能否成功开业都不得而知。在商业项目的难产之下，要寻得“良方”，增强自身“体质”才能解除病症。
“在我看来，能够实现开业的条件，必须是具备全国连锁、跨区域的商业项目，不仅仅要企业具有雄厚的资金实力和扎实的商业基础，并且项目的区域位置要特别好。”马原坦言，随着2016年又一波商业项目开业计划的来临，目前只能静待观察。目前来看，呈贡板块的七彩云南·第壹城开业的可能性比较大，这背后有诺仕达集团商业团队的专业运营，商业资源和客户的积累也非常丰富。对于昆明主城的商业项目来说，总体商业面积的供给量过大，与市场需求不匹配，2016年能够顺利开业的项目有预计一半的数目已经很不错了。
一般来说，一个购物中心，周边方圆两公里内至少要有十万以上的居住人口，才能维系商业的正常运营。值得注意的是，这个商业项目的产权必须要统一，才能进行更好地规划和管理，由专业团队保持长期良好的运营状态。而从昆明的具体情况来看，一个区域的人口可以达到几十万，但在同一个片区起码有五个以上的购物中心，把居民人口的消费力都分散了。这样一来，必定会造成一些购物中心的落寞，以及商业项目开局的困境。
高端访谈
从市场的情况来看，昆明商业地产在运营、开业等方面存在诸多问题，为此，我们邀请到了昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原、云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪作为嘉宾，来谈谈他们对于这些问题的看法。
云信：2015年预计开业的商业体，大部分都爽约了。你认为主要原因有哪些？
开发商资金链出现问题 招商难度进一步增大
马原：2015年商业项目未能如期开业的核心原因，一是开发商的资金出现了问题，造成了整体项目的建设滞后；二是实体店商业的下滑，造成了招商难度的增大。从宏观层面来看，2015年的经济形势并不是很好，对于商业地产来说，也会产生很多变数，包括企业品牌战略的调整，甚至要看项目位置是否具有足够的优势，否则都会影响到最终招商的成果。
电商冲击+体量速增 开业需更充足准备
张洪：商业体开业爽约，可能有以下几个原因。首先，实体商业受到电子商务的影响，商业的发展和增长速度没有像开发商预想的那么快。虽然随着城市的大踏步发展，人口数量在不断增加，但是实体商业的消费能力并没有高速增长。那么开业之后人流量起不来，人气跟不上，将直接影响到商业体的存活能力。
其次，这些年城中村改造项目陆续跟大家见面。而就当时的规划来谈，不少项目均为商住一体。那么昆明的商业体量或者在近几年会有明显的增长。那么怎么样做好商业，就成了这样的大环境下，开发商们必须思考的问题，走有特色的路线，把自己的商业跟别人做得不一样，才是出路。或者2015年有一些建好的商业体还未正式开业，跟目前的实际情况有关，他们需要完全调整好商业方向和商业运营路线，再正式跟大家见面，以免商业难做，以后做调整更难。
云信：目前，昆明的商业体在南市区和北市区发展迅速，但东西市区的商业相对沉默，你如何看待这样的商业格局？
人口基数奠定南北市区商业先行
未来东西板块将崛起
张洪：我们首先从人口密度上分析，目前昆明市区居住最密集的一定是南市区的滇池路和北市区的北京路和龙泉路沿线。那么从消费角度来分析，目前这两个板块也是消费能力相对较强的两个片区。因此，南北市区先发展从人口的密度和质量上就奠定了基础。接下来，我们再说说交通。大家都知道一个商业体做得好不好，人流是基础，那么交通也非常关键，一个便利交通，一定会带来庞大的消费人群。如果这个商业体还选对了市民的口味，做了优秀招商，那么商业一定会在这些因素的综合影响下，拿出骄人的成绩。
昆明地铁1、2号线，首通南北，所以从2014年开始，不少地铁沿线的商业体也陆续开业，而且运营得还不错。
而东西板块的发展相比南北较慢，但随着地铁3、4号线跟1、2号线的贯穿之后，相信会迎来东西商业的快速发展。当然，一个城市的发展一定是循序渐进的，南北市区板块的成熟，接着一定是东西板块的发展。昆明的前进，一定会带给大家更多的惊喜。
云信：目前，昆明商业地产存在体量过大、同质化严重等问题，你认为有什么办法来缓解这样的现状呢？
满足并创造市场需求
昆明商业地产亟待创新和突破
马原：昆明商业地产存在体量过大、同质化严重等问题，并不是一蹴而就的。在住宅市场受限后，很多开发商都转向商业地产，为当前爆发的问题埋下了伏笔。此外，昆明的商业地产也有本身的一些问题。一方面，在昆明的地产公司里，非常缺乏有持续性、战略眼光的企业，很多都是中小型的开发商，大多都是赚了钱就甩手走掉了。因此，昆明本土开发商在商业地产板块表现突出的寥寥可数，大多都没有系统的商业地产知识，更没有很好地去组建专业的商业运营团队。另一方面，昆明的商业地产缺乏创新和突破。从市场上的商业项目来看，几乎所有的商业都是去学习原有的项目，不断地去模仿，谁都不愿意去尝试和创新，也就造成了同质化严重的局面，而消费者就感觉逛哪里差别不是很大。
实际上，做得好的商业一是要满足市场需求，二是要创造市场需求，比如苹果手机的出现，就是创造市场需求的一个奇迹。购物中心，不仅仅是满足吃喝玩乐游购娱，还有更多的市场需求可以做，包括培训中心、医疗中心、创意中心等。这些主题商业需求都是目前昆明市场上没有的，但没有人去深入挖掘，一味地去复制，只能不断陷入困局之中。