昆明商业地产需与时俱进 开发商加码商业自持

如今的商业地产正在向着什么方向发展？社会的进步，人类投资的理智，也促使了商业地产的进步和更新。说的简单些，商业地产不比住宅产品。对于投资客来说，它没有快速的投资回报，甚至投资风险更大。对于开发企业来说，它并不是卖完就了事儿的产品，它需要长期管理、运营，才能达到商业地产的真正目的。不管服务社会也好，或者给自身和投资客带来更多回报率也罢。

早些年，昆明商业地产刚刚起步，一个城市的综合体项目一个巴掌就数得完，城市中心也只有一个。但随着人口基数的不断增长，城镇化建设以及社会高速发展等原因，在昆明越来越多的商业体在市面上展现，优胜略汰是必然。当然，在这样的大环境下，如何运用商业体，让它健康、可持续的发展下去，成为昆明商业地产人一直在研究的方向。

而从根本看，其实商业不是一成不变的建筑，它需要后期的运营团队赋予它灵魂，并根据社会的发展，不断革新和保留。让人们留下情结，享受潮流，或者想做好一个商业项目如做人一般，需要活到老学到老。

市场观察

三大模式去化商业地产

目前昆明商业地产的去化在市面上主要有三种模式。第一，是最传统的也是运用时间最长的，销售；第二，则是后期发展起来的返租；第三，是现在越来越多开业企业正在运营的模式-自持。三种模式，没有可比性，当然根据商业体的定位和后期发展需求，三个模式一个都不能少，甚至组合运用是市场上最常见的。那么我们就来详细说说这三种商业地产模式，在昆明市场的现状以及发展情况。

1销售 虽必不可少 却已是配角

早些年，商业地产和住宅产品一样，均采用销售模式。开发企业将商铺销售完成之后，即算了事儿。当然那个时候的商业中心只有一个，周边的铺面也可以说一铺难求。而在那个年代就投资商铺的投资客们，也算是第一个吃螃蟹的人，一铺养三代，可不是简单的一句话，那是那个年代的真实写照。也因为当时的情况所致，商铺销售是主流手法。但随着社会的不断发展，没有统一的管理，市场相对混乱。但随着人们生活水平的提升，大家对商业的需求也不再是简单的衣食住行，他们开始追求品牌，追求潮流，那么商场的规划，也不能再为所欲为，需要统一的考虑和规划，当然还有一些特殊的品牌（比如，超市等）需要对商业项目提出更专业的前期规划要求。

所以，商业地产发展到今天，销售是最传统的商业模式，但也是运用时间最长的商业模式。从目前商业项目的规划来看，销售已不再像上世纪80、90年代一样为商业主力推广模式，它往往都在主体商业的周边。从面积上分析，它们往往都不算太大，适合个人投资。从整体商业的规划分析，它们的商业模式并不是太受限制。他们可以寻找更合适的商业品牌来呼应主体商业的人群。当然，销售的商铺也往往离主体商业不算远，与主体商业相互呼应，从而降低投资客的风险。让他们有更快、更高的回报率。

当然，商业地产的发展并没有停止，今后向着什么方向发展，我们暂时还不得而知，但从目前来看，商业销售模式一定不会消失，只是从主角转向配角，成为个人投资的首 选。

2 返租 可减少资金压力 但也需承担风险

返租是继销售之后开发商对商业地产发展的又一次调整和升级。通俗的语言解释，返租即将现有的铺面销售出去，然后再跟投资客统一租赁、运营、管理。这样既解决了开发商企业资金回笼慢的问题，还能解决商业杂乱的问题。

似乎从表面上看起来，返租是开发企业可以选择的不错模式，既有投资客帮忙分担风险，又可以将资金回笼去投资下一个项目。但似乎这样的商业模式也需要承担一定的风险。比如，昆明某大型商场，或许在近期将面临关门的局面。而其主要原因则是因为当时销售出去的铺面，投资客们要求集体涨价，而商场不管是处于什么原因，或者是资金压力大也好，或者是商业运营调整也罢。总之，一个对于大家有着浓厚情结，对于昆明市有着非凡意义的购物中心或许就这样从我们身边消失了。而其最根本的原因，即它当时选择的商业模式为返租。

返租从表面上看，开发企业暂时不需要承担太大的资金压力和投资风险。但如果从商业长远的发展来看，返租并不适合像昆明某即将面临关店局面的大型商场。它的不确定性太明显，简单地说，做事业，需要有一个掌舵人，他可以在关键时候给出建设性意见，也能在关键时候领导众人齐心协力。而返租模式，则是把商铺销售给很多人，而又通过长期协议的模式跟投资客们签合同，那一旦有部分投资客不满意返租条件，则很可能变得局面难掌控，商场无法正常运营等局面的出现。因此，返租有好有坏，从目前的商业地产市场来分析，返租模式仍会存在，却再也不可能运用到主体商业。它多数运用在地下商业或者公寓产品，因为这样的产品更好调整，即便有部分业主不愿意接受商业统一管理的条件，也可以马上做零时调整，并不会影响大局。

3 自持 商业主流模式

最后我们来谈谈现在大型商业体最常用的模式，当然也是商业发展到今天的必然产物，自持。有时候我们走访商业项目，营销总监会自豪地告诉记者，该商业项目有多少自持部分。这样似乎既代表了该商业项目的资金雄厚程度又代表了商业体的发展方向。

那么为什么有能力的商业项目均大面积采用自持模式？渐渐替代了传统的销售和日后的返租模式呢？无规矩不成方圆，这是中国的一句老话。那么落到商业项目上也是一样，杂乱的商业业态，没有物业管理的商业项目，如何适应经济正在高速发展的中国？“商”自古至今从未停止过发展，而且它一直都在进步。到今天，市民的生活质量也跟着社会在飞速发展，简单的衣食住行，如何能满足越来越“有钱”的中国人。在他们看来，吃饭的地方需要小资，衣服的品牌需要国际化，下午的咖啡时间需要有民族特色也需要有特殊格调。甚至一个商场需要满足一家人一天的吃喝玩乐。他们对商场的要求，不再是简单的购物、消费。更是一种体验，一种享受，一种身份的象征。因此，自持，就成了现在有能力的综合体商业项目的主流模式。拿我们最熟悉也是中国商业地产的领 航者万达来举例吧，2015年万达集团年度业绩增近两成，三分之一净利来自租金。当然，万达集团董事长王健林也曾说过2020年，万达商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金。不管从事实情况来看，还是从商业领跑人王健林的预测来说，自持均是商业地产发展的主流模式。

那么我们再走访昆明各大商场看看，不管是领跑昆明商业的顺城购物广场还是南亚风情·第壹城，或者是2014年开业的昆明广场、昆明西山万达广场、公园1903、红星国际购物广场等，均采用自持模式，而且自持比例均很高，销售几乎是非常少的一分部，而返租模式几乎没有用到。可见，目前有实力、有信心，希望商业地产日后走得更稳健的企业，均没有把暂时的资金回笼放在最前面，而是将商业地产的发展交给了时间，把运营交给了最专业的团队，从而带到可持续的发展状态，创造更高的商业价值。

市场现象

2016年昆明商业或将迎来集中亮相

说好的开业呢？这可能是2015年不少市民最想问昆明商业的一句话。随着城中村改造项目的逐渐完工，昆明的商业体量也会在近期有个疯狂的猛增。据昆明市住建委2015年5月数据显示，2008年以来，昆明城中村改造已批准的项目229个，地上建筑面积为9618.19万平方米，按照15%的面积规划为购物中心和商铺计算，仅来自城中村改造的昆明购物中心和商铺总体潜在市场供应将达到1500万平方米的规模。

另外，风之铃机构统计数据显示，未来3年内，昆明将有1972万平方米的商业物业供应量，人均商业面积近3平方米，未来2-3年内，昆明将迎来30个大型购物中心的开业。

是的，由于规划的原因，昆明商业的集中亮相这是毋庸置疑的，只是时间的问题罢了。那么商业的集中亮相，必将对商业地产提出更大的考验。不管是用什么模式发展商业，体量的猛增一定会带来淘汰和竞争。一铺养三代几乎是再也不可能发生的事情。甚至购物中心要仔细思考自己的发展方向和招商、运营模式，当然投资客们也不能盲目相信商业地产，需要更加谨慎、细致的分析。

提升企业抗风险能力 更多开发商加码商业自持

无论是快速销售还是选择自持，商业的销售模式都表露出了不一样的问题。随着昆明城中村改造项目的不断推进，昆明的城市综合体如雨后春笋般涌现出来。与此同时，商业项目也扎堆亮相，更多的购物中心集中开业，造成了商业体量井喷以及同质化竞争日趋严重。

近几年来，记者发现，昆明商业项目的自持比例越来越高，大部分集中在70-80%左右。南亚风情·第壹城、顺城购物中心、昆明西山万达广场、爱琴海购物公园、昆明广场购物中心等多个商业项目都有比较高的自持商业比例，而在实际的市场运营过程中，都有比较好的表现。在统一的经营管理下，品牌商家的阵势强大，商业运营管理有序，商场人气也比较高。

对于正在蓄势待发的商业项目来说，多个项目都继续加码商业自持比例。根据记者了解，世博里的商业自持比例达到70%，打造的是昆明首 个艺术生活购物中心，提升世博板块居民休闲、娱乐、购物等商业生活的便利性。此外，大都项目的自持物业达到了将近75%，人民路壹号广场自持商业超过80%，而螺蛳湾中心200万方的商业自持比例则高达90%。

众所周知，散售模式造成了商业统一经营权的缺失，加大了商业运营管理的难度，在一定程度上会降低投资者和商家的收益空间，而对开发商的品牌也会造成一些负面的而影响。如今，商业自持已经成为主流，越来越多的开发商加码商业自持比例。实际上，商业自持不仅仅是让开发商从长期的商业运营中获得租金收益，同时也通过品牌商家的合作，优化了项目的资产，提高整体的物业价值，进一步提升了企业的抗风险能力。

有业内人士指出，商业自持是开发商对自身产品负责的一种表现，由专业的商业团队进行统一的运营、管理，有利于提高商业地产的租金水平和产品溢价空间。此外，开发商在拿地的时候，政府可能会要求自持一定的商业比例，这也会造成商业被迫自持。

思考

三问自持

1问 什么样的项目适合自持？

“放长线钓大鱼” 选择核心地段的优质集中商业

对于销售或是自持，都是商业地产的营销手段。我们也可以看到，针对不同的商业地产项目，自持和销售的做法也都是不一样的。有的项目通过自持获得了很好的收益，但有的项目却人气冷清，面临无法经营的局面。那么，什么样的项目适合自持？

从商业地产的发展来看，大型的集中式商业都是以租赁为主导，而通常选择社区底商、商业街商铺等分散的商业产品进行销售。对于投资者来说，他们没有专业的商业知识，也不懂合理经营，只想获得高回报的收益。一般来说，大型集中商业项目由于体量较大，一旦分散出售，往往无法把控统一的经营权，造成招商难度加大，业主群体庞大而复杂，后期运营管理无法统一进行。

有相关业内人士透露，昆明的一个商业项目，就因为以前对商铺进行了分散销售，现在业主一味抬高租金价格，而运营商无法承受更高的租金价格，有可能让商场面临着关门的局面。当前，受到国家经济形势的影响以及电商的冲击，零售行业业绩下滑明显，行业竞争也日趋激烈。在这样的背景下，商铺的业主还步步紧逼，这也暴露出了集中式商业进行散售的弊端，以致到了无法控制的局面。

一般来说，住宅底商、社区商铺等小规模的商业，如果通过统一运营管理，需要投入较大的人力物力，提高运营成本，并不适合进行自持，反而可以通过散户的灵活经营，来提升商业需求的改变和持续发展。

鉴于此，对大型集中式的商业项目进行自持，无疑是最 好的选择。此外，正所谓“放长线钓大鱼”，经历了一定的“养商期”，商业项目为企业带来的租金收益，是非常可观的。为此，王健林也曾表示，相对于地产业务销售数据，他更看重租金占比。到了2020年，商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金。

诚然，集中式的商业可以进行自持，但对于商业项目的区位地段、运营管理团队等方面都有较高的要求。一个优质的商业项目，周边必须有数十万的消费人群作为基础，并且具有良好的通达性，尤其是稀缺地段的商业，更加可以看到商业带来的高回报收益和价值。

2问 自持需要开发商准备什么？

要求开发商具备雄厚的资金实力  强大的商业运营团队

商业物业自持，是一种勇气，更是一种实力的体现。为什么这么说呢？商业自持并不是开发商能够随心所欲去做的，背后要考量种种因素，才能支撑起商业自持的底气。对于商业地产来说，销售可以在前期为企业快速回笼资金，而自持可以在后期让企业获得长期高回报的租金收益。

业内人士表示，对于企业规模小、资金比较紧张的开发商来说，商业自持很大程度上会让企业陷入困境，而通过销售实现资金回流才是最 好的出路。相较于自持模式的商业来说，必须要求开发商具备雄厚的资金实力和强大的商业运营团队。

做商业地产，并非是“土豪”砸钱就可以做起来的，这是一门“技术活”。

对于我国的商业地产航母企业万达地产来说，其商业核心竞争力在于独特的订单模式、高效的融资手段、庞大的合作商家群体、专业的商业运营团队等等，为万达广场在全国的迅速扩展，奠定了坚实的基础。

不得不说的是，自持商业的投资回报周期是比较长的。通常，一个商业项目至少需要三五年的养商期，才能进行可持续发展的运转状态。而在这个过程中，往往需要企业背后有雄厚的资金作为支撑。不仅如此，从前期的拿地开始，再到建筑规划、商业设计、招商能力等等，展示的是企业的综合实力，而后期更加考验着商业团队的运营能力。

由于商业运营是一项长期的工作，而并不是一朝一夕的事情，对于商业团队有极大的考验。市场需求并不是一成不变的，专业的商业管理团队要洞察市场消费趋势的变化，并不断优化商家品牌和业态比例，才能满足消费者的需求，并通过一些管理策略、活动等增加消费者的粘度，提高消费忠诚度。

3问 自持要如何运营才能成功？

创新规划商业主题与业态 开拓商业利益增长点

一个好的商业项目，要跟城市的发展水平、项目区位的消费能力相匹配，因此项目选址、定位往往就决定了商业项目成功的一半。

当前，体验式商业成为各个商业项目竞相开拓的领域，因此儿童业态、餐饮业态、电影业态等商业比例也在不断提高。然而，并不是购物中心配上好玩的儿童业态、庞大的餐饮阵容以及高大上的电影院，就可以做成功的。

在商业项目的开业中，记者发现，餐饮往往是作为“开门红”打头阵的主要法宝，低至五折的价格更是让吃货们蜂拥而至。但在开业时间过去后，有些项目往往有陷入了冷清的局面，而对于一些昆明首店、特色餐饮店来说，人气依然旺盛。根据2015年的观察来看，昆明很多购物中心增加了儿童业态的游玩设施，一开始有很多家长都带孩子来玩，但经过一段时间，却几乎“无人问津”。而目前，电影院已经开遍了昆明的购物中心，在每个商场都可以同时体验吃饭、看电影、购物等需求。为此，一味模仿和复制是商业地产的致命伤，商家品牌、业态的一致性，也造成了商业的同质化问题。

实际上，成功的商业需要独特的核心竞争力，才能保持可持续性的生命力和消费的活跃。

从记者的观察来看，昆明非常缺乏主题性的购物中心，也并没有充分挖掘市场的需求。业内人士马先生指出，好的商业不仅要满足市场需要，更要创造市场需求。开拓新的商业利益增长点，创新规划商业主题和业态，才能让企业有更多发挥的余地和利益增长的空间，如医疗中心、文化中心、培训中心等主题商业。此外，商业项目还要根据区域的位置以及项目周边的消费需求，来调整零售、餐饮、儿童等各种业态的比例，让各种业态之间形成良好的互动，发挥项目本身的商业价值，实现收益的最 大化。