昆明楼市库存量不小 2016年开发商还会降价吗

从2015年全年的数据分析，房价持续下降的昆明并没有迎来大家的认可，观望依旧是昆明市民的主基调，大家都在等待更好的价格以及更好的市场环境。当然，从宏观扶持政策的变化中，我们也可以从2015年的持续利好释放中揣摩出一些端倪。

从昆明情况看，持续下滑的房价似乎并没有换来昆明置业者的热情，却迎来了更加浓重的观望情绪。记者在采访中也发现，不少开发企业也都表示，昆明楼市在去年一整年的降价之后，价格几乎没有了空间，如果想让全民买房，除了开发商要努力之外，政府无疑要给予更大的支持。

全国市场

数据回顾

一线城市率先回暖 小城市还未止跌

2015年开年，出师不利的房地产市场，一阵寒风从一线城市吹到了三、四线城市。“降价”成为2015年全国楼市3月份之前的主基调。就连北、上、广、深这样的全国一线城市也是寒流袭来，大伙均在观望楼市的走向和分析国家下一步的动作。

而这阵阵寒风并没有吹得的太久，从3·30政策之后，全国楼市开始慢慢回暖。当然毋庸置疑，带头的一定是一线城市，而且当二套房首付降到四成，利率再次出现七折优惠，个人转让两年以上住房免征营业税以及多次将准、降息之后，一线城市始终还是需求可观，房价开始有明显的回暖。尤其是深圳房价，在几个月的70个大中城市排名中，均位居榜首。甚至出现了半夜排队买房的情况。整体来说，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.21%，截止到2015年12月份为连续第8个月上涨，是继9月份之后最大单月涨幅，平均销售价格较去年同期上涨0.27%。

说完了一线城市，我们再来看看2015年二、三线城市表现。继2015年三月份北、上、广、深等一线城市新建商品住宅平均销售价格回暖之后，像厦门、杭州、福州、天津等城市的新建商品住宅平均销售价格也稳步提升。甚至到2015年下半年，很多三、四线城市也在慢慢出现暖意，房价下滑比例在慢慢缩小。但就拿刚刚出炉的2015年12月份70个大中城市新建商品住宅平均销售价格来分析，39个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，较11月份的33个有所增加。4个城市的价格指数较上月持平，其余27个城市则环比下跌。可见，一线城市稳步回升毋庸置疑，但还有一些小城市依旧没有购买信心，降价还在继续。

可见，针对“降价”这个关键词，2015年全国均有表现。但随着政府的支持、购房者信心的恢复，缓慢回升也是2015年看得到的现象。对此，不少专家预测，房价不会大面积上涨，也不会急速回升，能保证平稳回升已经是最好的状态。而有些朋友指望用一线城市的均价来拉动全国均价，几乎是不可能的。因为从某种角度来讲，楼市已经过了疯狂的黄金十年，经过调整之后，购房者也好，房地产开发企业也罢，都会迎来更理智地前行。

未来预判

2016年一线城市均价持续上扬 小城市需要地方政策止跌

那么2016年，全国楼市又将迎来怎样的发展情况呢？对此，第一太平戴维斯认为，一线城市住宅销售价格表现依然优于其他城市，深圳房价以3.2%的涨幅再度领跑全国，同比涨幅达47.5%。因近期住宅成交强劲，一线城市待售库存接近最低水平。北上广深四座一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，预计未来房价将继续保持上扬态势。

那么对于还在降价的小城市，命运又将如何？第一太平戴维斯就认为，尽管房地产投资增长继续放缓（1-11月同比涨幅1.3%），但市场情绪偏乐观，且普遍预期未来仍有支持楼市发展的措施出台，预计未来低线城市将出台更多定向支持性举措以刺激房地产市场，而开发商则一方面致力于去库存，另一方面在当前信贷环境宽松的背景下积极发行国内债券以实现融资。楼市虽然并未出现类似2014年下半年的大幅下跌表现，但仍需政策支持以扭转当前现状。

昆明市场

数据回顾

2015 年昆明楼市降价为主

说完了全国，我们再来看看昆明2015年的具体表现。从国家统计局的数据可以看出，去年大部分时间，昆明新建商品住宅平均销售价格都为下滑状态。所以“降价”一定是昆明2015年的主旋律。

回顾2015年上半年，似乎降价表现最为明显。从报纸、电视、大街小巷的广告就可以看出，开发商们不再搞什么营销活动，也没兴趣再举办什么现场活动，给市民们送上的都是最实在的降价广告。在他们看来，房地产市场大环境不景气，降价可能是最明智的选择。

而从2015年的土地市场看，据昆明市国土资源局网站目前公布的数据整理：2015年，昆明市全年土地供应宗数为112宗，供应面积345.15万平方米，交易起价120.36亿元；就土地供应方面来看，与2014年501.15万平方米的供应相比，土地供应出现大幅下滑。就2015年全年的成交来看，最终95宗地块入市，成交面积315.84万平方米，成交金额97.89亿元；与2014年450万平方米的成交相比，出现了100多万平方米的下滑；就成交金额来看，与2014年154.18亿元的成交金额相比，也出现了近40%左右的下滑。可见，虽然政府已经看到了楼市的不景气，大大降低了土地供应量，但因为昆明楼市库存的丰满，依旧导致了楼市的降价和下行。

市场反馈 

即便降价购买力依旧不足

面对2015年昆明楼市的降价潮，购房者是否买单呢？我们同样从数据出发，看看实情。据昆明房产信息网数据显示，2015年1月1日-12月31日，昆明主城区和呈贡各类一手商品房成交总套数为112720套，同比2014 年减少了16038 套，下滑12.46%；成交总面积为9955906.41平方米，同比2014 年减少了1058257.37平方米，下降9.61%。2015年昆明二手房市场，根据荣城地产统计的数据显示，成交均价为7974.836元/㎡，比前年的成交均价8027.068元/㎡下滑0.65%。其中，全年成交均价涨幅最大的是1月份，环比上涨了1.50%，而下跌幅度比较大的是2015年2月份和8月份，分别下降了1.40%和1.43%。

可见，对于昆明市场不管是一手市场还是二手市场，似乎都没有激起购房者的兴趣和积极性。大家都在安静地观望市场的变化，即便有了一、二线城市的均价带头回暖，但昆明的购房者们依旧等待更低价格的出现，等待中央有更重磅的政策出台，等待云南的细则落地。所以对于2015年的降价，昆明并没有成功地做到以价换量，而是换来了购房者的观望和等待。当然，也换来了市场方向的更明确化。

从数据上看，2015年出手买房的无外乎有四类人，第一是有真正的需求的刚需客户，第二则是有换房需求的刚改客户，而第三种则是重视学校和医疗配套的品质客户以及第四种购买别墅、豪宅的享受和投资客户。

市场现状 

昆明去化需13个月 房价应理性回落

在2015年年底召开的中央经济工作会议上就指出，化解房地产库存是2016年经济社会发展五大任务之一，并明确鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。对此，有专家指出，房价适度回落可提高租金收益率。租金收益率是房租与房价的比率。提高租金收益率只有通过降低房价才能实现。由于房价对城镇居民的收入过度偏离，而房租整体受中低收入群体需求支配，绝大多数城市住宅租金收益率偏低，降低了民间资本进入住宅租赁市场的积极性。中央经济工作会议对今年化解房地产库存工作部署中，除了加快户籍人口城镇化率和加快农民工市民化外，提出了“建立购租并举”和“发展住房租赁市场”两大政策措施，这都需要以房价稳中有降为前提。

此外，房价适度回落是尊重房地产市场运行规律。住宅本质上仍是商品。商品运行遵循市场规律，价格上涨则销售量下降，反之则销售量回升。即使将住宅看作投资品，纵观全球，没有哪个国家的房价只涨不跌，也没有一个国家的投资品价格能够持续上涨。当前我国房地产库存上升，从根本上说符合房地产市场运行规律。在住宅供求关系基本平衡情况下，房地产库存上升和存量住宅交易构成市场交易主体，必然决定房价将会适度回落。

落地昆明，据某研究中心统计的数据显示，截至2015年12月31日，昆明市场商品住宅（含普通住宅和别墅）存量达757.26万㎡，按近12个月的月均去化量来看，去化周期为13个月。此外，昆明2015年新增的库存量为542607.39㎡，相当于整年成交面积的一半左右。如果再加上昆明还有在建未售、未开发的大量潜在库存，或者13个月只能算相对“精准”的数据。从数据上看，昆明的去化压力并不算小，策略应该是以降价为主。但去年昆明的降价潮似乎并没有换来成交面积和成交套数的增加反而减少。开发商们对于降价这个营销策略又是如何看待的呢？

库存量不小 2016年开发商还会降价吗

虽然国家大方向明确，2016年房地产的主要任务是去库存，而昆明除了数据上显示的13个月库存去化期之外，如果再加上在建未售、未开发的大量潜在库存确实也不算太少。从理论上讲，似乎昆明也应该以降价换量，从而减少库存。

但昆明2016年是否还有降价空间呢？或者说开发商是否还愿意降价？

实际上归根到底，住宅定价基础是成本，包括土地价格和建安成本等。开发企业降价也跟自己的成本有密不可分的关系。一个商品，如果被进价卡死，那么降价就变成了一句空口号。记者在采访中发现，不少房地产开发企业对降价有些排斥，因为2015年一整年的价格战，已经把他们的房屋销售利润压到了最低，甚至有些开发商在赔钱卖房。某开发商相关负责人表示，就目前来看，昆明的土地供应价格暂时还没有调整，但是市场的低迷气氛以及库存压力，又让开发商们不得不向着降价方向考虑。但是赔钱的生意能做多久呢？即便在前期开发赚到一部分利润，但在后期的再次开发也全部投入进去。昆明目前不少房地产企业的均价已经逼到底线了。在我看来，2016年对于“降价”开发商们应该是有心都没办法实现的了。

业内思考

如要房价再降 政策利好需落地

从数据上分析，2015年的昆明只有12月份环比迎来了0.1%的小幅上涨，而如果用同比数据分析，昆明2015年整年均处于均价下滑状态。可见，2015年，昆明的主力营销手段即为降价。但今天为止，虽然昆明还是有13个月以上的库存没有消化完，但因为2015年的全年降价策略导致了2016年不少开发商企业明确表示，他们已经失去了降价空间，即便面临很大的库存压力、营销压力，也没办法从降价上想办法。

针对昆明本地的实际情况，专家给出意见，国家政策频出，但就昆明来说，落地的政策几乎很少。不管是房贷利率打折也好，或者是二套房首付下降也罢。所以2016年如果昆明楼市还想降价，那么必须根据中央的大方向将政策落地，让购房者们真实享受政策利好，让开发商们重新树立市场信心。换句话说，2016年楼市，不是看开发商怎么玩，是要看政府什么态度，给购房者传达了什么样的信息。从某种角度来讲，昆明购房需求虽不如北上广深等一线城市大，但昆明不管从自住来讲还是投资来讲，也还是有需求的。为何2015年的销售数据没有交上完美成绩。实际上跟大伙的等待、观望情绪有很大的关系。当然，客户们的购房需求相比前些年是理性了好多，也因为大家态度的改变，现在不少开发商企业也在对产品、服务做调整，因为他们知道品质为王的时代已经来了，再不进步，就只有被淘汰的命运。

预判

2016年还会出台哪些影响房价的举措

个税

中国社会科学院12月3日发布的《中国住房发展报告2015－2016》，我国住房市场正由增量时代向存量时代过渡，住房政策应从原先过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向，建议出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。

2015年12月此项消息的公开，就沸腾了整个国家，从70后开始算起，80后甚至加上90后这三代人，几乎每个人的身上都背着沉重的房屋贷款。也有很多家庭是三代人买一套房。市民张三曾经跟记者聊天时就多次表示，我的工作即便干得多不开心，我都要咬着牙齿把它给坚持下来。因为房贷不能不还，任性不是现在。确实，像张三这样的市民在昆明不是少数，在全国都是大多数。如果个税政策落地，那将很大程度地降低了还款负担。

利率

降低利率，一定是给购房者的另一项福利。就拿我们刚刚过去的2015年举例，目前，五年以上贷款的利率为4.9%；一至五年（含五年）的利率为4.75%；一年以内（含一年）的利率为4.35%。记者算了一笔账，假设通过商业贷款办理100万元的房贷，还款期限为20年，按照原来6.15%的利率，等额本息的还款方式，需要支付的利息总额为740267.62元，每月还贷金额为7251.12元；而如果按照4.9%的房贷利率，采取等额本息的还款方式，则每月的还款金额只要6544.44元，总共的利息支付也降低至570665.72元。比较而言，实行新的基准利率后，总利息支出减少近17万元，每月房贷少还706.68元。

可见，利率的调整对有房贷的购房者也是幸福满满。自然能大幅树立购房者的信心，将买房之事儿考虑其中。在采访中，记者了解到，不少市民均在等待政府的态度和购房的新折扣。比如，之前说的首次购房者可以享受利率7折优惠，我们在昆明不管是四大国有银行还是股份制银行均没有看到落地，相信2016年如果政府肯牵头做此事儿，相信购房者自然会买账。

首付

12月3日发布的《中国住房发展报告2015－2016》，不但针对个税给出了相关政策，对首付，也有明确的文字公布。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。可见如果明年政府调整首付政策，让付不起首付的家庭，能够真实享受首套房的优惠，相信买房一族将被再次放大。

过去很多朋友都被首付款挡在门外。市民小李告诉记者，他们买房计划已经不是一年二年的事情了。可苦于父母都是农民，没有钱帮助他和妻子付首付，所以房子从开始的4000元/平方米涨到了今天7000-8000元/平方米。但还是没办法解决首付问题，因为工资的涨幅根本跟不上房子首付的增长速度，尤其是从2006年到2014年之间。实际上小李并不是特例，或者对于这样的市民来说，买房子分期没问题，但是支付20-30万元的首付款就是非常困难的事情。所以有了首付政策的扶持，相信将解决很大一部分刚需购房者的门槛问题，自然将大步提升房屋购买力。

公积金

当房子还不是困扰大家问题的时候，你是否会想起你的单位还在帮你交公积金。前些年，你想买房、租房，突然想起了这笔钱，是否有需求把它取出来，却发现条条框框特别多，几乎取公积金出来办事儿是很难的。接着，房价在一年年地上涨，你需要它帮你更多，需要国家给出更多政策来扶持买房者。

2015年，是公积金调整最频繁的一年。缴存职工连续足额缴存个人住房公积金满6个月（含）且开户满6个月（含）以上的可以申请个人住房公积金贷款；租房可提取住房公积金；借款人的还贷年限调整——借款申请人的还贷年限，可延长至法定退休年龄后5年；公积金异地贷款；贷款利率调整5年以上3.25%；首套房最低首付20%；个人贷款额度提高至40万元。现在公积金购房的“限制”也进一步取消，公积金的民生性、便民性也越来越明晰。而采用公积金买房置业，也越来越成为广大市民的首选，因此，如果2016年政策在公积金上再有优惠，自然会有更多的朋友加入买房行列。或者不只是刚需购房者，比如配套够好的学区房也是换房者的首选。